იპოთეკური სესხის ანალიზი რუსეთში. რუსეთის ფედერაციის იპოთეკური ბაზრის ისტორიისა და არსებული მდგომარეობის შესახებ საბინაო სექტორში ინვესტიციების მოცულობები

რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეთა უმრავლესობისთვის იპოთეკა გახდა ყველაზე ხელმისაწვდომი საშუალება საკუთარი საცხოვრებლის შესაძენად. უძრავი ქონების ფასების სტაბილიზაციის პირობებში იპოთეკის განაკვეთების შემცირება სულ უფრო მეტ ადამიანს იზიდავს და უზრუნველყოფს მოსახლეობისთვის ამ სერვისის ხელმისაწვდომობის ზრდას. რატომ ხდება იპოთეკა საბინაო პირობების გაუმჯობესების სულ უფრო პოპულარული მეთოდი? რა ტენდენციებია დამახასიათებელი HML ბაზრისთვის? როგორია იპოთეკური ბაზრის განვითარების დინამიკა? ჩვენ შევეცდებით ამ და სხვა კითხვებზე დეტალურად ვუპასუხოთ ამ სტატიაში.

2014-2017 წლების საბაზრო ძირითადი მაჩვენებლები

ცენტრალური ბანკის ინფორმაციით, 2017 წლის 1 ივლისს რუსეთის ფედერაციაში ფუნქციონირებდა 589 საკრედიტო დაწესებულება, მათგან 423-მა მოქალაქეებს იპოთეკური საბინაო სესხი გასცა. შედარებისთვის, 2014 წელს იყო 635 ასეთი ორგანიზაცია, 2015 წელს - 574, 2016 წელს - 499. HML-ების მომწოდებელი ორგანიზაციების რაოდენობის ასეთი შემცირება აიხსნება არა იმდენად ქვეყანაში არსებული ეკონომიკური მდგომარეობით ან ასეთზე მოთხოვნის შემცირებით. მომსახურება, მაგრამ თავად საკრედიტო დაწესებულებების საქმიანობის შეწყვეტით სხვა მიზეზით გაკოტრების ან ლიკვიდაციის შედეგად. 2014 წელს დაღმავალი ტენდენცია გამოიკვეთა ზუსტად 2014 წელს, ვინაიდან წინა პერიოდებში იპოთეკური საბინაო ბაზარი ხასიათდებოდა ასეთი ორგანიზაციების რაოდენობის ზრდით - 2009 წელს იყო 571, ხოლო 2013 წლისთვის ეს მაჩვენებელი 665-მდე გაიზარდა. ქვემოთ მოცემულ ცხრილში მოცემულია ძირითადი ინდიკატორები, რომლებიც ახასიათებს იპოთეკური ბაზრის ბოლო წლების დინამიკას.

ცხრილი - HML ბაზრისთვის სპეციფიკური ტენდენციები 2014-2017 წლებში

მახასიათებლები	დროის მონაკვეთი
	1.01.2014 - 31.12.2014	1.01.2015 - 31.12.2015	1.01.2016 - 31.12.2016	1.01.2017 - 30.06.2017
HML-ების რაოდენობა, მილიარდი რუბლი	1 012 800 ც. ოდენობით 1764.1	699 510 ც. 1161,7 ოდენობით	856 461 ც. ოდენობით 1473.3	423 486 ც. 773,0 ოდენობით
HML-ების წილი დადებული რუბლით	1 012 064	699 419	856 427	423 482
ვალი, მილიარდი რუბლი	რუბლებში - 3391,9; უცხოურ ვალუტაში - 136,5	რუბლებში - 3851,2; უცხოურ ვალუტაში - 131,1	რუბლებში - 4421,9; უცხოურ ვალუტაში - 71,2	რუბლებში - 4616,3; უცხოურ ვალუტაში - 54,6
რეფინანსირებული HML-ების რაოდენობა, მილიარდი რუბლი	228,2	80,3	114,5	83,1
ვადაზე ადრე დაფარული იპოთეკის მოცულობა, მილიარდი რუბლი	530,6	477,1	611,4	347,3

წყარო: CBR

ამრიგად, 2015 წელს მოქალაქეების შემოსავლების ზრდისა და საინვესტიციო მოთხოვნის შემცირების არარსებობის პირობებში, დაფიქსირდა HML-ების აბსოლუტური მაჩვენებლების ვარდნა. მაგრამ უკვე 2016 წელს ვითარება შეიცვალა და ეს მაჩვენებელი მიუახლოვდა 2014 წლის დონეს, მიუხედავად ბანკების რაოდენობის შემცირებისა. 2017 წლის პირველი 6 თვის განმავლობაში, მაჩვენებელი გაიზარდა 16,3%-ით 2016 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. 2014 წელს გაიზარდა იპოთეკური სესხების რაოდენობა რუბლებში, ხოლო HML უცხოურ ვალუტაში 2,5-ჯერ შემცირდა. რუბლის შესუსტების ფონზე. ამასთან, 2015 წელს დაკრედიტების 34%-ით შემცირების გამო რაოდენობა 1,4-ჯერ შემცირდა. 2016 წელს დაკრედიტების 27,2%-იანი ზრდის ფონზე 1,2-ჯერ გაიზარდა, უცხოურ ვალუტაში HML-ები კვლავ 2,7-ჯერ შემცირდა. 2017 წელს წინა წლის ტენდენციები გაგრძელდა. განსახილველ პერიოდში HML-ებზე რუბლის ვალი მნიშვნელოვნად გაიზარდა და შემცირდა უცხოურ ვალუტაში.

საშუალო შეწონილი კურსის დინამიკა 2012-2017 წლებში

ნებისმიერი ბანკის საკრედიტო პორტფელი შედგება რამდენიმე ტიპის სესხისაგან, რომელიც შეიძლება იყოს როგორც გრძელვადიანი, ასევე მოკლევადიანი და სხვა. ასეთი სესხების განაკვეთები ხშირად განსხვავდება ერთმანეთისგან და იმისათვის, რომ გავიგოთ ყველა არსებული სესხის ჯამური ღირებულება, შემუშავდა სპეციალური კონცეფცია - საშუალო შეწონილი საპროცენტო განაკვეთი (ATR). ეს არის საბანკო ორგანიზაციების მიერ გაცემული ყველა სესხის საშუალო საპროცენტო განაკვეთის ასახვა. სურათი 1 გვიჩვენებს ATP ცვლილებების დინამიკას 2012 წლიდან 2017 წლამდე და იძლევა პროგნოზს 2018 წლისთვის.

დიაგრამა 1 - საშუალო შეწონილი საპროცენტო განაკვეთი გაცემულ იპოთეკურ სესხებზე 2012-2017 წლებში უცხოურ ვალუტაში და რუბლებში

წყარო: რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის ანალიტიკური მასალები "საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის მდგომარეობის შესახებ" 2014, 2015, 2016, 2017 წლის პირველი ნახევრისთვის.

როგორც გრაფიკიდან ჩანს, 2012 წელს ATP რუბლებში 12,3% იყო (რაც 0,4 პუნქტით მეტია 2011 წელთან შედარებით), ხოლო უცხოურ ვალუტაში - 9,8% (ზრდა 0,1%). 2013 წელს ATP მნიშვნელოვნად არ შეცვლილა და რუბლებში და უცხოურ ვალუტაში შესაბამისად 12,4% და 9,6% შეადგინა. 2014 წელს ცვლილებები საკმაოდ უმნიშვნელო იყო - 12,45 და 9,25%. 2015 წელს მიწოდებულ HML-ებზე დაფიქსირდა მაჩვენებლების ზრდა - 13,35 და 9,82%. 2016 წელს დაღმავალი ტენდენციები იყო, რადგან ATP რუბლებში შემცირდა 0,87 პროცენტული პუნქტით, ხოლო უცხოურ ვალუტაში - 1,17-ით და შეადგინა შესაბამისად 12,48 და 8,65%. 2017 წლის პირველ ნახევარში დაფიქსირდა საპროცენტო განაკვეთების მნიშვნელოვანი კლება მოწოდებულ HML-ებზე რუბლებში და უცხოურ ვალუტაში დაკრედიტების პირობების ზრდით - 11,5 და 6,75% რუბლებში და უცხოურ ვალუტაში. ამასთან, უკვე ნოემბერში, რუბლის მაჩვენებელმა 10,9% შეადგინა. ინგრადის კომპანიების ჯგუფის იპოთეკის დეპარტამენტის ხელმძღვანელის ტ.ვლასოვას პროგნოზით, 2018 წელს ATP შესაძლოა რეკორდულ 8-8,5%-მდე დაეცეს.

რამდენი იპოთეკა გაიცა რუსეთის ფედერაციის რეგიონებში?

იპოთეკური სესხების მოპოვებაში წამყვან პოზიციას იკავებს ვოლგის ფედერალური ოლქი, სადაც დაიდო 270,294 იპოთეკური სესხი 403,282,000 რუბლით. რაიონებს შორის მეორე პოზიცია იკავებს ცენტრალურ ფედერალურ ოლქს, სადაც რუსეთის ფედერაციის მასშტაბით 1,086,940-დან 254,969 სასესხო ხელშეკრულება დაიდო. ამავდროულად, 62,505 HML არის მოსკოვში, ხოლო 56,646 მოსკოვის რეგიონში, რაც რეკორდულია რუსეთის ფედერაციის შემადგენელ სუბიექტებს შორის. რაიონში მესამე ადგილი უკავია ვორონეჟის რეგიონს, სადაც 16511 იპოთეკური სესხია გაცემული. იპოთეკური სესხებიდან ყველაზე ცოტა ჩრდილოეთ კავკასიის ფედერალურ ოლქში გაცემულია - 24281 ერთეული. ნახაზი 2 გვიჩვენებს 2017 წელს რუსეთის ფედერაციის ფედერალური ოლქების მიერ პირველად ბაზარზე გაცემული იპოთეკური სესხების წილებს.

დიაგრამა 2 - FD-ის მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების წილი 2017 წელს

"დაზღვევის პორტალის" გაანგარიშება რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის სტატისტიკური მონაცემების მიხედვით

საშუალო შეწონილი საპროცენტო განაკვეთი ოდნავ განსხვავდება ქვეყნის მიხედვით. ამგვარად, ცენტრალურ ფედერალურ ოლქში არის 10,64%, ჩრდილო-დასავლეთის ფედერალურ ოლქში - 10,65%, სამხრეთ ფედერალურ ოლქში - 10,7%, ჩრდილოეთ კავკასიის ფედერალურ ოლქში - 10,72%, ვოლგის ფედერალურ ოლქში - 10,6%, ქ. ურალი - 10,65%, ციმბირში - 10,66%, შორეულ აღმოსავლეთში - 10,57%. რუსეთის ფედერაციის შემადგენელ სუბიექტებს შორის იპოთეკის ყველაზე მაღალი და დაბალი საპროცენტო განაკვეთით შეიძლება გამოიყოს 2 რეგიონი - ეს არის ყირიმის რესპუბლიკა (11,24%) და ჩუვაშია (10,42%).

იპოთეკის ღირებულება ახალ შენობებში და მეორად ბაზარზე

საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სააგენტოს მონაცემებით, 2017 წელს მოსახლეობის წილი, ვისთვისაც ხელმისაწვდომია იპოთეკა, გაიზარდა 6 პროცენტული პუნქტით და 43% შეადგინა. ძირითადი ზრდის ფაქტორები იყო ტარიფების და უძრავი ქონების ფასების შემცირება ინფლაციის გამოკლების შემდეგ. შედარებისთვის, ჯერ კიდევ 2012 წელს მოსახლეობის ეს წილი მხოლოდ 29% იყო. ტარიფების შემცირება მიმზიდველია მოქალაქეებისთვის, ვინაიდან მცირდება სესხზე ყოველთვიური გადასახადის ოდენობაც და დაზოგვამ მთელი პერიოდის განმავლობაში შეიძლება 45%-ს მიაღწიოს. ძვირადღირებული საცხოვრებლის პირობებში (როგორც პირველად, ასევე მეორად ბაზარზე) ეს ფაქტი ერთ-ერთი გადამწყვეტი ფაქტორია იპოთეკური სესხის არჩევისას. მე-3 სურათზე ნაჩვენებია საშუალო ფასები 1 კვ.მ. მ მეორად ბაზარზე და ახალ შენობებში.

სურათი 3 - ფასების დინამიკა რუსეთის ფედერაციის უძრავი ქონების ბაზარზე 2012-2017 წლებში.

Banki.ru-ს გამოთვლები რუსეთის ბანკისა და როსსტატის მიხედვით

უძრავი ქონების ფასების ზრდა გამოწვეულია იმით, რომ სამშენებლო ბაზარი ჯერ კიდევ არ გამოსულა ეკონომიკური კრიზისიდან. საბინაო ექსპლუატაციაში გაშვების დინამიკა ნელდება ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, რაც აიხსნება როგორც 2015 წელს გაყიდვების შემცირებით, ასევე კაპიტალის დაფინანსებისა და დეველოპერების დაკრედიტების შემცირებით. საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ინვესტირების ყველაზე ცუდი მაჩვენებლები პოსტკრიზისულმა პერიოდმა აჩვენა. ასე რომ, 2016 წლის პირველ ნახევარში ეს მაჩვენებელი 239 მილიარდ რუბლს უდრიდა, ხოლო 2017 წლის იმავე პერიოდისთვის - მხოლოდ 194 მილიარდ რუბლს.

წამყვანი ბანკების მიერ გაცემული სესხების მოცულობა 2017 წელს

რუსული ბანკების მთლიან პორტფელში იპოთეკური სესხების წილი 11%-ს აღემატება. 2017 წლის ბოლოს ეს მაჩვენებელი 10,6%-ს შეადგენდა. მთლიანი პორტფელის დაახლოებით 90%-ს შეადგენს 30 უმსხვილესი რუსული ბანკის მიერ გაცემული სესხები (მათ შორის საცალო სესხები). იპოთეკურ სესხებში ტრადიციულად დომინირებს 2 ბანკი - Sberbank და VTB. უფრო მეტიც, პირველმა 2017 წელს გასცა ყველა იპოთეკური სესხის ნახევარზე მეტი, საერთო ოდენობით 1 ტრილიონ რუბლზე მეტი. სბერბანკის იპოთეკური პორტფელი 17%-ით გაიზარდა.

VTB შედარებით ჩამორჩება თავის კონკურენტს - 2017 წელს იპოთეკური სესხები გაიცა 430 მილიარდ რუბლზე მეტით, ხოლო სასესხო პორტფელი მხოლოდ 11%-ით გაიზარდა. ყველა იპოთეკის 70%-ზე მეტს სწორედ ეს 2 ბანკი ახორციელებს, მაგრამ არის ბაზრის სხვა მოთამაშეებიც, რომლებსაც არცთუ მცირე მნიშვნელობა აქვთ მის განვითარებაში. მათ მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობები ნაჩვენებია მე-4 სურათზე.

დიაგრამა 4 - რუსეთის ფედერაციის წამყვანი ბანკების მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა 2017 წელს.

AHML კვლევის მიხედვით „იპოთეკური და საბინაო ბაზრის განვითარების შედეგები 2017 წელს“

2018 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით, ბანკების იპოთეკური პორტფელის მოცულობამ მიაღწია 5,34 ტრილიონ რუბლს, აქედან 1,12 ტრილიონი არის იპოთეკური სესხი საცხოვრებლის შესაძენად პირველად ბაზარზე (ახალ შენობებში). 2017 წელს რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეებმა შეიძინეს 2,85 მილიონი ბინა (ან სხვა საცხოვრებელი ფართი), რაც შეესაბამება 2016 წელს საცხოვრებლის მოთხოვნას. ახალ შენობებზე მოთხოვნაც იგივე დონეზე დარჩა - 2017 წელს 621 ათასი კონტრაქტი 2016 წლის 620 ათასის წინააღმდეგ. მეორად ბაზარზე დაახლოებით 2,23 მილიონი ტრანზაქცია განხორციელდა. მეორად ბაზარზე იპოთეკური ოპერაციების წილმა შეადგინა 31%, პირველად ბაზარზე - 50%, პირველ შემთხვევაში იპოთეკური სესხის საშუალო თანხა 1,74 მილიონი რუბლი იყო, მეორეში - 2,12 მილიონი.

დასკვნა

2017 წლის ბოლოს მიწოდებისა და მოთხოვნის მაღალი კონცენტრაცია რჩება, ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია რუსეთის ფედერაციის 10 რეგიონში: მოსკოვსა და რეგიონში, სანქტ-პეტერბურგში, ტიუმენის რეგიონში, თათარსტანში, სვერდლოვსკის ოლქში, ბაშკორტოსტანი, კრასნოდარი. ტერიტორია და სხვა რეგიონები. ამ რეგიონებში საბინაო მშენებლობების მაღალი მოცულობა ხელს უწყობს ხელფასების ზრდას და იპოთეკური სესხის აქტიურ განვითარებას. ეს რეგიონები 2017 წელს ყველა გაცემული იპოთეკის 48%-ს შეადგენს.

2013 წლის მნიშვნელოვანი მახასიათებელი იყო იპოთეკური სესხის შესამჩნევად გაზრდილი გავლენა ქვეყნის საბინაო ბაზარზე. ამას მოწმობს იპოთეკური ტრანზაქციების წილის ზრდა საბინაო ტრანზაქციების სტაბილური დინამიკის ფონზე. Rosreestr-ის მიხედვით, 2013 წელს საბინაო ტრანზაქციებში რეგისტრირებული ყოველი მეოთხე საკუთრების უფლება (24,6%) იპოთეკური სესხით იყო შეძენილი.

ეს მაჩვენებელი რეკორდულია მთელი დაკვირვების პერიოდისთვის (2005 წლიდან). AHML-ის შეფასებით, ზოგადად, იპოთეკის წილი ახალი საცხოვრებლის გაყიდვაში 40%-მდეა, ზოგიერთ ობიექტზე კი იპოთეკური ტრანზაქციები შეადგენს 50%-ზე მეტს და აღწევს გაყიდვების 70-80%-ს.

2013 წელს, რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის მონაცემებით, გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა კვლავ გაიზარდა: 657 საკრედიტო ინსტიტუტმა გასცა 824 792 სესხი 1,354 ტრილიონი ოდენობით. რუბლს შეადგენს, რაც 19,24%-ით მეტია სესხების რაოდენობით და 31,17%-ით მეტი ფულადი თვალსაზრისით, ვიდრე 2012 წელთან შედარებით.

ნახაზი 2. წლის დასაწყისიდან იპოთეკური საბინაო სესხების კუმულაციური საფუძველზე გაცემის დინამიკა.

დავალიანება HML-ზე 2014 წლის 1 იანვრისთვის შეადგინა 2,648 ტრილიონი. რუბლს შეადგენს. გაცემული საბინაო სესხების (ლკ) მოცულობა 2013 წ მიაღწია 1,404 ტრილიონს. რუბლს შეადგენს, ანუ 880485 სესხი 2,765 ტრილიონი ვალით. რუბლს შეადგენს.

2014 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით ვადაგადაცილებული იპოთეკური დავალიანება იყო 39,50 მილიარდი რუბლის დონეზე, ანუ ნარჩენი დავალიანების 1,49%, რაც 0,59 გვ. 2013 წლის 1 იანვარზე ნაკლები ვადაგადაცილებული ვალის წილი იპოთეკური საბინაო სესხების ნარჩენი დავალიანებიდან რუბლებში 2014 წლის 1 იანვრისთვის. შემცირდა 0,47 გვ. 2013 წლის 1 იანვართან შედარებით 1,0%-მდე, ხოლო 2013 წლის 1 იანვართან შედარებით უცხოურ ვალუტაში გაცემული სესხების მიმართ, პირიქით, გაიზარდა 1,15 პ.პ. 12,57%-მდე.

ნახაზი 3. HML-ების საშუალო ღირებულების დინამიკა საკრედიტო ინსტიტუტების 6 ჯგუფისთვის, აქტივების მიხედვით (კლებადობით) დალაგებული.

2013 წელს HML-ების წილი უცხოურ ვალუტაში გაცემული სესხების მოცულობაში კვლავ შემცირდა: ფულადი თვალსაზრისით, 0.3 პ.პ.-ით. 1,12%-მდე, ხოლო რაოდენობრივად - 0,02 გვ. 0,23%-მდე 2012 წელთან შედარებით 2014 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით ასეთი სესხების წილი ვადაგადაცილებულ ვალში შემცირდა 1,93 პ.წ. 4,22%-მდე, ხოლო უცხოურ ვალუტაში HML-ებზე ვადაგადაცილებული დავალიანების წილი მთლიან ვადაგადაცილებულ დავალიანებაში გაიზარდა 1,84 პ.პ. და შეადგინა 35,59%.

რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის მონაცემებით, 2014 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით HML-ებზე ვადაგადაცილებული ვადაგადაცილებული ვალების წილი HML-ებზე დავალიანების მთლიან ოდენობაში გაიზარდა 0.12 პ.პ.-ით. 2013 წლის 1 იანვართან შედარებით და 96,05%-ს მიაღწია. ვალის წილი ვადაგადაცილებულ სესხებზე (180 დღეზე მეტი ვადაგადაცილებით) HML-ებზე დავალიანების მთლიან მოცულობაში იმავე პერიოდში 0,48 პროცენტული პუნქტით შემცირდა. და შეადგინა 1,78%.

რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის მონაცემებით, საკრედიტო ინსტიტუტების 6 ჯგუფიდან აქტივების მიხედვით (კლებადი თანმიმდევრობით) 2013 წელს ყველაზე დიდი აქტივების მქონე ხუთი საკრედიტო ინსტიტუტის I ჯგუფის წილი გაცემული სესხების მთლიან მოცულობაში. HML ფულადი თვალსაზრისით 72.22% და რაოდენობრივად 76.93% იყო, შესაბამისად, დაემატა 6.23 პროცენტული პუნქტი. და 4.62 გვ. 2012 წელთან შედარებით 2011 წელთან შედარებით I ჯგუფის წილი გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობაში გაიზარდა 18,46 პ.წ. ხოლო რიცხვით - 14,63 პროცენტული პუნქტით, რაც მიუთითებს იპოთეკური ბაზრის მიმდინარე მონოპოლიზაციაზე. 2014 წლის 1 იანვრიდან პირველი ორი ჯგუფი (19 საკრედიტო ინსტიტუტი) ფარავს HML ბაზრის 80.13%-ს. შესაბამისად, შემცირდა სხვა ჯგუფების საკრედიტო ინსტიტუტების წილები.

1,49%-მდე შემცირებით 2013 წ. ვადაგადაცილებული დავალიანების წილი რუსეთის ფედერაციის მთლიან ვალში (39,50 მლრდ რუბლი) 2012 წლის 2,08%-თან შედარებით. საკრედიტო ინსტიტუტების მეორე ჯგუფი "მოწინავეა", რომელიც ინარჩუნებს ვადაგადაცილებული ვალების წილის ყველაზე დიდ მნიშვნელობას 2013 წელს (3,04%). ), რითაც აქვს ყველაზე სარისკო HML პორტფელი. ჯგუფის სასესხო პორტფელების ხარისხი, გამოხატული ჯგუფის ჯგუფის ნარჩენი დავალიანების ვადაგადაცილებული დავალიანების პროცენტულად, გაუარესდა 2013 წელს III და V ჯგუფებისთვის და გაუმჯობესდა დანარჩენისთვის.

საშუალო HML-ის ყველაზე დაბალი ღირებულება რუბლებში 2013 წლისთვის (1,31 მილიონი რუბლი) V ჯგუფში, ხოლო HML-ის საშუალო ღირებულების ყველაზე მაღალი ღირებულება უცხოურ ვალუტაში (20,5 მილიონი რუბლი) - VI ჯგუფში.

2012 წელთან შედარებით გაიზარდა HML საშუალო მნიშვნელობები რუბლებში ყველა ჯგუფისთვის. უცხოურ ვალუტაში HML-ების საშუალო ღირებულების ყველაზე დიდი ზრდა II და VI ჯგუფში დაფიქსირდა, ხოლო ყველაზე დიდი კლება დაფიქსირდა IV ჯგუფში (ნახ. 3).

რუსეთის ბანკის 01.01.2014 წლის მონაცემები მიუთითებს, რომ დეკემბერში გაცემულ რუბლის იპოთეკურ სესხებზე გაცემის განაკვეთების დონემ შეადგინა 12,1%, რაც 0,6 პ.პ. 2012 წლის დეკემბრის დონეს ქვემოთ.

2013 წელს განაკვეთების დინამიკა არათანაბარი იყო - წლის დასაწყისში ისინი დინამიურად იზრდებოდნენ და მარტში მაქსიმალურ მნიშვნელობას 12,9%-ს მიაღწიეს, მაგრამ შემდეგ დაფიქსირდა განაკვეთების კლების ტენდენცია, რომელმაც პიკს მიაღწია 2013 წლის ნოემბერ-დეკემბერში.

წლის ბოლოს განაკვეთების კლება აიხსნება ბანკების სეზონური აქციებით - 2013 წლის მესამე კვარტალში იპოთეკური ბაზრის თითქმის ყველა ლიდერმა წამოიწყო სპეციალური შეთავაზებები, რომლებიც მსესხებლების საკმაოდ ფართო სპექტრს საშუალებას აძლევს დაეყრდნონ იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთებს. .

იპოთეკური სესხის საშუალო შეწონილმა განაკვეთმა 2013 წელს 12.4% შეადგინა (კუმულატიურად), რაც აიხსნება 2013 წლის პირველ კვარტალში განაკვეთების მაღალი დონით.

დიაგრამა 4. საშუალო შეწონილი HML განაკვეთის დინამიკა საკრედიტო ინსტიტუტების 6 ჯგუფისთვის აქტივების მიხედვით (კლებადობით) დალაგებული.

დამატებითი ფაქტორი, რომელიც დიდ ბანკებს უბიძგებდა გააძლიერონ ძალისხმევა იპოთეკური პორტფელების გასაზრდელად, იყო რუსეთის ბანკის პოლიტიკა, რომელიც მიზნად ისახავდა არაუზრუნველყოფილი დაკრედიტების ზრდის ტემპის შეზღუდვას, მათ შორის დაუცველ სამომხმარებლო სესხებზე ზარალის მინიმალური რეზერვების ზომის გაზრდას. ამ კუთხით, საკრედიტო ინსტიტუტებს შესაბამისი შესაძლებლობების მქონე (პირველ რიგში დაფინანსებაზე ხელმისაწვდომობა), შიდა პრიორიტეტებიდან გამომდინარე, შეუძლიათ ფოკუსირება მოახდინონ იპოთეკური სესხის უფრო აქტიურ განვითარებაზე. ამრიგად, 2013 წლის მეორე კვარტალიდან დაწყებული, AHML ანალიტიკურმა ცენტრმა დააფიქსირა საპროცენტო განაკვეთის მუდმივი ან დროებითი შემცირების 30-მდე შემთხვევა ბაზრის აქტიურ მონაწილეებს შორის.

2013 წელს HML სესხების საშუალო შეწონილი ვადა ყველა ჯგუფის საკრედიტო დაწესებულებებისთვის HML-ისთვის რუბლებში იყო 14,7 წელი, ხოლო უცხოურ ვალუტაში სესხებისთვის 12,7 წელი. III ჯგუფში რუბლის კრედიტებისთვის ყველაზე გრძელი საშუალო შეწონილი სესხის ვადა არის 15,6 წელი, ხოლო I ჯგუფში უცხოური ვალუტით კრედიტებისთვის - 21,2 წელი. VI ჯგუფს აქვს სესხის ყველაზე მცირე საშუალო შეწონილი ვადა: 10,3 წელი რუბლში სესხებისთვის და 2,1 წელი უცხოურ ვალუტაში სესხებისთვის.

რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის მონაცემებით, 2013 წ. საკრედიტო ინსტიტუტების მიერ იპოთეკურ საბინაო სესხებზე მოთხოვნის უფლებების შეძენა 2012 წელთან შედარებით 5,17%-ით გაიზარდა და 85,98 მილიარდი რუბლი შეადგინა. რუბლში სესხებზე პრეტენზიების მიღება შემცირდა 2,47%-ით და მიაღწია 61,71 მილიარდ რუბლს, ხოლო უცხოურ ვალუტაში სესხებზე გაიზარდა 31,3%-ით და შეადგინა 24,274 მილიარდი რუბლი. HML-ებით შეძენილი უფლებების ყველაზე დიდი მოცულობა 2013 წელს როგორც რუბლებში, ასევე უცხოურ ვალუტაში, როგორც 2012 წელს, რეგისტრირებულია IV ჯგუფის საკრედიტო ინსტიტუტებში.

AHML OJSC-ის მონაცემებით, 2013 წელს იპოთეკური სესხის გამოყენებით პირველადი საბინაო ბაზარზე ტრანზაქციების მოცულობა გაიზარდა 10 პ.პ.-ით. 2012 წელთან შედარებით და შეადგინა 30%.

ცხრილი 3

იპოთეკური სესხების სტრუქტურა

2013 წელს, AHML OJSC-ის წილმა იპოთეკურ ბაზარზე შეადგინა 8,2% (111,3 მილიარდი რუბლი) რუბლით, ანუ გაცემული სესხების მთლიანი რაოდენობის დაახლოებით 10%, მათ შორის პირველად ბაზარზე მუშაობის გზით (რეფინანსირება) - 3,5%. (48,0 მილიარდი რუბლი), მეორადში - 4,7% (63,3 მილიარდი რუბლი). AHML OJSC-ის მონაცემებით, იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების ემისიის მთლიანი მოცულობა 2013 წ. მან შეადგინა 140,625 მილიარდი რუბლი, საიდანაც ფასიანი ქაღალდების 55,5% (78,1 მილიარდი რუბლი) გამოიცა თავად სააგენტოს მონაწილეობით.

2014 წელს გაიზარდა AHML OJSC სამშობიარო კაპიტალის ზომა და შეადგენს 429,4 ათას რუბლს. 2014 წელს, ინდექსირებული წლიური გადასახადები სამხედრო პერსონალისთვის, რომლებიც მონაწილეობენ შემნახველი იპოთეკის სისტემაში, მიაღწია 233,000 რუბლს. სააგენტომ პროგრამა "სამხედრო იპოთეკა" გაზარდა იპოთეკური სესხის მაქსიმალური ოდენობა პირველად ბაზარზე ბინის ყიდვისას 2 მილიონიდან 2.2 მილიონ რუბლამდე. ხოლო მინიმალური განვადება 30%-დან 20%-მდე შეამცირა.

ბოლო ექვსი თვის განმავლობაში ბევრმა იპოთეკურმა ბანკმა შეარბილა მოთხოვნები მსესხებლების მიმართ: შეამცირეს მინიმალური წინასწარი გადახდა (მათ შორის ნულამდე), გაზარდეს სესხის მაქსიმალური თანხა და გააფართოვეს საკრედიტო საშუალებების სია.

მსესხებლებისთვის მოთხოვნების გარკვეული შემსუბუქების მიუხედავად, ბანკების ბალანსზე დაგროვილი იპოთეკური პორტფელის ხარისხი მაღალ დონეზეა. ვადაგადაცილებული გადასახდელების წილი დაგროვილი იპოთეკური დავალიანების მთლიან მოცულობაში 2014 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით 1,49%-ია, ხოლო იპოთეკური სესხების ჯამური მოცულობა ერთჯერადი ვადაგადაცილების გარეშე 96%-ზე მეტია. თუმცა, უნდა აღინიშნოს, რომ ეკონომიკური მდგომარეობის მკვეთრი გაუარესების და უმუშევრობის ზრდის შემთხვევაში შეიძლება გაიზარდოს ვადაგადაცილებული გადასახდელების წილი, ხოლო იპოთეკური პორტფელის ხარისხი სწრაფად გაუარესდეს.

იპოთეკური ბაზრის ზრდა საბინაო მშენებლობის ერთ-ერთი მთავარი მამოძრავებელი გახდა. იმის გაცნობიერებით, რომ ბანკებმა განაახლეს სამშენებლო ინდუსტრიისა და სახლის მყიდველების დაკრედიტება, დეველოპერებმა გააძლიერეს თავიანთი საქმიანობა. ამრიგად, 2013 წელს აშენდა 912,1 ათასი ბინა, საერთო ფართით 69,4 მილიონი კვადრატული მეტრი. მეტრი (+5,6% წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით). ეს მაჩვენებელი რეკორდულია რუსეთის ფედერაციის მთელი ისტორიისთვის 1990 წლიდან.

მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ იპოთეკური სესხების და საბინაო მშენებლობის ერთდროული ზრდა საბინაო ბაზარს უნარჩუნებს დაბალანსებულ განვითარების გზას - მოსახლეობის დამატებითი ეფექტური მოთხოვნა, იპოთეკური სესხებით, შთანთქავს პირველადი საბინაო ბაზარს.

საცხოვრებლის ფასების ზრდამ, როსსტატის მონაცემებით, 2013 წელს 2012 წელთან შედარებით საშუალოდ 7,2% შეადგინა, რაც ფიქსირებული წლიური ინფლაციის (6,8%) პირობებში ვარაუდობს, რომ საცხოვრებლის ფასების რეალური ზრდა, საშუალოდ რუსეთში, არ აღემატება. 0.5 გვ

იმის გათვალისწინებით, რომ მოსახლეობის რეალური ერთჯერადი შემოსავლები გაიზარდა 3,3 პროცენტული პუნქტით, ხოლო იპოთეკური განაკვეთები შემცირდა, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ 2013 წლის ბოლოს მოსახლეობისთვის საცხოვრებელი ფართის ხელმისაწვდომობის ზრდა დაფიქსირდა, როგორც ხარჯზე. საკუთარი და ნასესხები სახსრებით.

ბოლო 5-7 წლის განმავლობაში რუსეთის ფედერაციაში უძრავი ქონების შეძენის ყველაზე "პოპულარული" გზა კვლავ იპოთეკაა. ამიტომ, ქვეყნის ხელისუფლება თავის ეკონომიკურ პოლიტიკაში ყოველმხრივ ხელს უწყობს საბანკო პროგრამებს, რომლებიც მიმართულია ამ ტიპის სესხების განაკვეთების შემცირებაზე. ეს სასიცოცხლო თემა წამოიჭრა 2014 წლის 30 იანვარს გამოსვლაში ალექსეი ულიუკაევმა, რომელიც იკავებს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს მინისტრის პოსტს. პრეზიდენტი ვლადიმერ პუტინი ასევე მხარს უჭერს ამ განცხადებას და თვლის, რომ აუცილებელია იპოთეკის „მტკიცე“ საპროცენტო განაკვეთის დადგენა, რომელიც ახლოს იქნება რუსეთის ბანკის რეფინანსირების განაკვეთთან. თავის მხრივ, რუსეთის ფედერაციის პირველი ვიცე-პრემიერი იგორ შუვალოვი მიუთითებს 2013 და 2014 წლის იანვარში გაცემული სესხების რაოდენობის მუდმივ ზრდაზე და თვლის, რომ აუცილებელია დაიცვას ქვეყნის მთავრობისა და საბანკო სექტორის მიერ არჩეული მიმართულება. ორგანიზაციები ამ სეგმენტში.

რუსეთის ფედერაციის ფინანსთა სამინისტრო 2014 წელს ინფლაციის 5%-6%-მდე შემცირებას პროგნოზირებს. შედეგად, იპოთეკური სესხი შეიძლება გაიაფდეს 8%-მდე წელიწადში.

ამასთან, უნდა აღინიშნოს, რომ რუსების რიცხვი, რომლებიც გეგმავენ საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესებას, კვლავ იზრდება. 2014 წელს იპოთეკის ზრდა პროგნოზირებულია 20%-25%-მდე. უძრავი ქონების ყოველი მეოთხე შეძენა უკვე კრედიტით ხდება, რადგან ეს არის ყველაზე ხელმისაწვდომი გზა საბინაო პრობლემების გადასაჭრელად. სასიამოვნოა მსესხებლების მაღალი ხარისხიც. 2013 წლის ექვსი თვის განმავლობაში ვალის გარეშე იპოთეკური სესხების წილმა 96% შეადგინა.

იპოთეკის ბაზარზე ყველაზე აქტიურები არიან სახელმწიფო ბანკები. კერძო ბანკების მიერ სესხების გაცემის აქტიური ტემპის მიუხედავად, Sberbank, VTB 24 და Gazprombank კვლავ ლიდერები არიან. მათი წილი მთლიან იპოთეკაში 68%-ია. წლის მეორე ნახევარში მოსკოვის ბანკმაც აქტიურად დაიწყო მოცულობის გაზრდა.

ადგილი რეიტინგში 07/01/2014 მდგომარეობით	ადგილი რეიტინგში 07/01/2013 მდგომარეობით	ბანკის დასახელება		გაცემული იპოთეკის მოცულობა. ცხოვრობდა. სესხები, მილიონი რუბლი	ზრდის ტემპი (2014 წლის 1/1/2013 წ. 1), %
1 ნახევარი. 2014 წელი	1 ნახევარი. 2013 წელი
		OJSC "რუსეთის სბერბანკი"
		ვითიბი 24 (ZAO)
		სს "CB Delta Credit"
		სს "მოსკოვის ბანკი"
		JSCB "ROSBANK"
		სს "სვიაზ-ბანკი"
		სს "რაიფაიზენბანკი"
		სს "ბანკი "სანქტ-პეტერბურგი"
		ფინანსური ჯგუფი "გახსნა"*

საპროცენტო განაკვეთის დინამიკაზე გავლენას ახდენენ სახელმწიფო ბანკები. იმის გამო, რომ მათ 2013 წლის მეორე ნახევარში განაკვეთები შეამცირეს, სხვა საკრედიტო დაწესებულებებსაც მოუწიათ სესხის გაცემის პირობების გადახედვა.

მთავრობის უახლეს გეგმებს შორისაა უახლოეს მომავალში სოციალური იპოთეკური სესხების გაცემის ერთიანი ცენტრის შექმნა, რაც საშუალებას მისცემს შემდგომ განავითაროს არსებული იპოთეკური პროგრამები მოსახლეობის დაბალი შემოსავლის მქონე და დაუცველი ფენებისთვის (მასწავლებლები, ექიმები, მეცნიერები, სამხედროები, ახალგაზრდა ოჯახები და ა.შ.).

ანალიტიკოსების პროგნოზები რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკური პროგრამების განვითარების შესახებ 2014 წლის პირველ ნახევარში. რუსეთის ბანკების მთლიანი 2013 წლის იპოთეკური პორტფელის შედეგების გათვალისწინებით, ანალიტიკოსები გაბედულ პროგნოზებს აკეთებენ 2014 წლის პირველ ნახევარში იპოთეკური სესხების მოცულობის 16%-ით გაზრდის შესახებ. მეტიც, მკვეთრად უნდა შემცირდეს იპოთეკური სესხის დავალიანება, თუ, რა თქმა უნდა, ქვეყანაში ეკონომიკური მდგომარეობა კიდევ უფრო არ გაუარესდება. კონკრეტულად 2014 წლის იანვრის შედეგებზე საუბრისას, ჯერჯერობით შეინიშნება სესხების საშუალო ღირებულების გარკვეული ზრდა, თუმცა ბევრი რუსული ბანკი თავის მომხმარებლებს სთავაზობს სპეციალური იპოთეკური პროგრამების ფართო სპექტრს შემცირებული განაკვეთებით. როგორც ჩანს, ასეთი პროგრამებით იპოთეკის პირობები გარკვეულწილად არ შეესაბამება მომხმარებელს.

ექსპერტები ამ პარადოქსს შემდეგნაირად ხსნიან. უპირველეს ყოვლისა, გასული წლის ბოლოს და ამ წლის დასაწყისში ბანკებმა გაზარდეს იმ მომხმარებლების ნაკადი, რომლებიც მზად არიან აიღონ იპოთეკური სესხი დაბალი განვადებით. მეორეც, იპოთეკური ბანკების კლიენტების უმეტესობა შეგნებულად ირჩევს პროგრამებს გახანგრძლივებული საშუალო გადახდის ვადით. ბუნებრივია, ამავდროულად, განაკვეთები რჩება მაღალი, რადგან ისინი პირდაპირ არის დამოკიდებული მსესხებლის საკუთარი სახსრების ზომაზე და სესხის ვადაზე.

ანალიტიკოსებმა ასევე აღნიშნეს, რომ 2014 წლის იანვარში რუსულმა ბანკებმა დაიწყეს ახალი „მოქნილი“ მოთხოვნების მომზადება თავიანთი კლიენტებისთვის. ისინი მზად არიან რისკზე წავიდნენ მსესხებლების მოსაზიდად, მაშინაც კი, თუ ისინი არ აკმაყოფილებენ მათ ძირითად საწყის მოთხოვნებს. ამ გზით ბანკები აპირებენ თავიანთი იპოთეკური მსესხებლები გახადონ „პირველ მარჩენალებად“, რომლებიც მათ მომავალში ეკონომიკურ წარმატებას მოუტანს. ამის შესახებ დღეს ღიად საუბრობენ როსელხოზბანკისა და სბერბანკის წარმომადგენლები და ამტკიცებენ, რომ ცენტრალური ბანკი უბიძგებს მათ ასეთი ნაბიჯის გადადგმაზე.

მაგალითად, ცოტა ხნის წინ სბერბანკმა ოფიციალურად გამოაცხადა ძირითადი იპოთეკური განაკვეთების 0,5 პროცენტული პუნქტის შემცირება. მაგრამ ეს ტენდენცია საგანგაშოა ზოგიერთი ექსპერტისთვის, რადგან „არაადეკვატური“ იპოთეკური შეთავაზებებით, უძრავი ქონების ფასებიც შეიძლება მკვეთრად გაიზარდოს, განსაკუთრებით მოსკოვსა და რუსეთის სხვა დიდ ქალაქებში.

ფინანსური სექტორის, იპოთეკისა და რუსეთის ეკონომიკის განვითარების საშუალოვადიანი პროგნოზი.

მათი პროგნოზი 2016 წლამდე ეკონომიკური განვითარების ინსტიტუტის ექსპერტებმა ცოტა ხნის წინ წარმოადგინეს. გაიდარი. ამ დოკუმენტმა ნერვიულობა შემატა იპოთეკური ბანკის ბევრ ხელმძღვანელს. ექსპერტები მიიჩნევენ, რომ ქვეყნის მოქალაქეების შემოსავალი 2014 წელს საკმაოდ გაიზრდება (არაუმეტეს 0,9%-ით). 2015-2016 წლების პერსპექტივისთვის - კიდევ უფრო ნაკლები (0,4%-ით). ეს მხოლოდ იმას ნიშნავს, რომ იპოთეკური დაკრედიტების ზრდის ტემპი თანდათან შემცირდება. მოსახლეობის ვალის ტვირთი სწრაფად გაიზრდება, თუმცა ბანკები სთავაზობენ მომგებიან იპოთეკურ სესხებს მათი გადახდების შენელებით.

ამავდროულად, იპოთეკური სესხების მომსახურების ღირებულება დაიწყებს ზრდას, რაც არ შეიძლება გავლენა იქონიოს მრავალი რუსული ბანკის ფინანსურ განვითარებაზე, განსაკუთრებით მცირე. ექსპერტების აზრით, 2013 წელს სამომხმარებლო სესხების ზრდის კლების ტენდენცია უნდა დავინახოთ და შემდეგ ფაქტების შედარება და ანალოგიით დასკვნების გამოტანა არ იქნება რთული იპოთეკური პროგრამების შემუშავებასა თუ „განუვითარებლობასთან დაკავშირებით“. .

ბანკები ფსონს დებენ რუბლის იპოთეკაზე.

სავალუტო იპოთეკური შეთავაზებები ჩვენს ქვეყანაში დიდი მოთხოვნა არ არის. მათი მოცულობა არ აღემატება ყველა გაცემული იპოთეკური სესხის 1%-ს. დღეს ბანკები მთავარ ფსონს დებენ რუბლის იპოთეკაზე. 2014 წლის პირველი ნახევრის მდგომარეობა მნიშვნელოვნად არ შეიცვლება. მაგრამ არცერთ იპოთეკური ბანკის მფლობელს, ექსპერტს თუ ანალიტიკოსს არ სურს პროგნოზების გაკეთება წლის ბოლომდე. ყველაფერი ქვეყნის მთლიან სტაბილურობაზე იქნება დამოკიდებული.

იპოთეკის განაკვეთების რადიკალური ცვლილებები მხოლოდ იმ შემთხვევაშია შესაძლებელი, თუ ეკონომიკა „სასოწარკვეთილი სიცხეშია“. წინააღმდეგ შემთხვევაში, საშუალო წლიური მაჩვენებლების გლუვი (ეტაპობრივი) შემცირების იმედი შეიძლება. რუსეთის ფედერაციის მთავარი იპოთეკური ბანკების ხელმძღვანელები მიდრეკილნი არიან იმედოვნებდნენ, რომ ამ გაზაფხულზე იპოთეკური რუბლის სესხების განაკვეთები დარჩება 2013 წლის ბოლოს (დაახლოებით 12,4% წელიწადში).

იპოთეკური საბინაო შემნახველი ბანკი რუსეთი

ცხრილი 4

სხვადასხვა ბანკში იპოთეკური დაკრედიტების ძირითადი პირობების შედარებითი მახასიათებლები

სბერბანკი
Nordea Bank
რაიფაიზენბანკი
უნიკრედიტ ბანკი
აბსოლუტ ბანკი
მოსკოვის საკრედიტო ბანკი
სობინბანკი
მოსკოვის ბანკი
გაზპრომბანკი
სვიაზ-ბანკი
ალფა ბანკი
როსევრობანკი
პრომსვიაზბანკი
ტრანსკაპიტალბანკი
ტატფონდბანკი
ბალტინვესტბანკი
გლობექსბანკი
საკრედიტო ევროპის ბანკი
ხანტი-მანსისკის ბანკი
რენესანსი 2 3 1 2 1 9

შეფასების კრიტერიუმები:

• 1. მინიმალური წინასწარი გადახდის ღირებულება: 1 ქულა - 25%-დან, 2 ქულა - 20%-დან, 3 ქულა - 20%-მდე.
• 2. სესხის მაქსიმალური ვადა: 1 ქულა - 20 წლამდე, 2 ქულა - 25 წლამდე, 3 ქულა - 25 წელზე მეტი.
• 3. სესხის მაქსიმალური ოდენობა: 0.5 ქულა - 5 მილიონამდე, 1 ქულა - 10 მილიონამდე, 2 ქულა - 20 მილიონამდე, 3 ქულა - 20-ზე მეტი.
• 4. საპროცენტო განაკვეთის ღირებულება: 1 ქულა - საშუალოზე მაღალი, 2 - 2,5 ქულა - დაახლოებით საშუალოზე ტოლი (დამოკიდებულია განაკვეთის ზედა ზღვარზე), 3 ქულით - საშუალო განაკვეთზე დაბალი.
• 5. Forbes-ის სანდოობის რეიტინგი: 1 ქულა - 3 ვარსკვლავი, 2 ქულა - 4 ვარსკვლავი, 3 ქულა - 5 ვარსკვლავი.

იპოთეკური ბაზრის ძირითადი მოთამაშეების ქცევის ანალიზი ზოგადად მიუთითებს ბანკების იპოთეკური პორტფელის შესაძლო გაუარესებაზე საშუალოვადიან პერიოდში წინა პერიოდებში მსესხებლების მიმართ მოთხოვნების შესუსტების ფონზე. ასევე, AHML ანალიტიკური ცენტრის მონიტორინგის მონაცემების მიხედვით, 2013 წლის ივლისის დასაწყისში Soyuz Bank-მა შეამცირა მინიმალური წინასწარი გადახდა 15%-მდე, ხოლო სვიაზ-ბანკმა - 0%-მდე აგვისტოს შუა რიცხვებში (სერთიფიკატის მიწოდების შემდეგ ფორმა 2 -NDFL). დავალიანების (მნიშვნელოვანი) ზრდის შემთხვევაში არ არის გამორიცხული საპროცენტო განაკვეთების ზრდა. ამრიგად, ბაზარი რჩება მნიშვნელოვან გაურკვევლობაში.

იპოთეკური ბანკი - საკრედიტო დაწესებულება, რომელიც სპეციალიზირებულია უძრავი ქონებით (მიწა, სხვადასხვა შენობები და სხვა უძრავი ქონებით) უზრუნველყოფილი გრძელვადიანი იპოთეკური სესხების გაცემაზე. იპოთეკური ბანკის რესურსები შედგება საკუთარი დანაზოგისა და იპოთეკური ობლიგაციების რეალიზაციით მიღებული სახსრებისაგან - უძრავი ქონებით გამოშვებული გრძელვადიანი ფასიანი ქაღალდებისაგან და ფიქსირებული პროცენტით.

კომერციული ბანკი განსაზღვრავს იპოთეკური დაკრედიტების ტექნოლოგიას დაკრედიტების ობიექტის, საკრედიტო პოლიტიკისა და ორგანიზაციული სტრუქტურის მიხედვით. დაკრედიტების პროცესის ორგანიზების სხვადასხვა ელემენტების მრავალვარიანტულობით, ყველა ბანკში შეიძლება ითქვას, რომ არსებობს იპოთეკური სესხის გაცემისა და დაფარვის ტექნოლოგიის შემდეგი ხუთი ძირითადი ეტაპი:

• - სესხის განაცხადის წინასწარი განხილვა და გასაუბრება პოტენციურ მსესხებელთან;
• - ანდერრაიტინგი;
• - იპოთეკური სესხის გაცემის შესახებ გადაწყვეტილების მიღება;
• - სესხის ხელშეკრულებისა და გირავნობის ხელშეკრულების რეგისტრაცია;
• - სესხის მხარდაჭერა და კონტროლი სასესხო ხელშეკრულების შესრულებაზე.

პირველ ეტაპზე ბანკი მსესხებელს უხსნის იპოთეკური სესხის გაცემის პირობებს და სთავაზობს მას განაცხადის შევსებას, რომელიც არსებითად შეიძლება ჩაითვალოს ბანკისთვის საინტერესო ინფორმაციის შემცველ კითხვარად, თანმდევი რისკების მინიმიზაციის თვალსაზრისით. დაკრედიტებით. დაკრედიტების პროცესის უკვე პირველ ეტაპზე მნიშვნელოვანია რისკების მაქსიმალურად სრულად შეფასება. თუ გასაუბრებისას სესხის ოფიცერი არ მიიღებს დამაკმაყოფილებელ პასუხებს სესხის გაცემასთან დაკავშირებულ ძირითად კითხვებზე, მაშინ მისი გაცემის მოთხოვნა უარყოფილია და საჭიროა დასაბუთებული ახსნა-განმარტება, თუ რატომ არ შეიძლება სესხი. მინიჭებული იყოს. თუ სესხის ოფიცერი მიიღებს პოზიტიურ გადაწყვეტილებას, ის აცნობებს პოტენციურ მსესხებელს, რა დოკუმენტები და ინფორმაცია სჭირდება ბანკს სესხის განაცხადის შემდგომი განხილვისთვის.

მეორე ეტაპი არის მსესხებლის მიერ სესხის დაფარვის პოტენციური შესაძლებლობის შეფასება და მისი უსაფრთხოების ხარისხის შეფასება. ამ ეტაპზე მონაწილეობენ ბანკის ან გირაოს შემფასებელი კომპანიის, იურიდიული სამსახურისა და ბანკის დაცვის სამსახურის სპეციალისტები. თუ უზრუნველყოფილია მსესხებლის არსებული ბინა, მაშინ შეისწავლება: ფართის შემადგენლობა, განლაგება, საერთო და საცხოვრებელი ფართი; ოპერაციის ხანგრძლივობა; კონსტრუქციების, კედლების, იატაკისა და ჭერის მდგომარეობა; საინჟინრო კომუნიკაციების მდგომარეობა - გათბობა, წყალმომარაგება, ელექტროენერგია, კანალიზაცია და ა.შ.; რემონტის ან განახლების საჭიროება ახლა ან მომავალში. ამ ფაქტორების შესწავლის შედეგად განისაზღვრება შემოთავაზებული უზრუნველყოფის ღირებულება. თუ უზრუნველყოფილია მშენებარე ბინა, მაშინ შეისწავლება საპროექტო-სააღრიცხვო დოკუმენტაცია, მშენებლობის დრო და დეველოპერი და კონტრაქტორის რეპუტაცია. ანალიზის შედეგები გამოიყენება სესხის ოდენობის, საკუთარი სახსრების შესაძლო წინასწარი გადახდის და სესხის წინასწარი ვადის დასადგენად. ამ მიზნით განიხილება შემდეგი შემოსავალი: ხელფასები, პრემიები, შემოსავალი საკომისიოს სახით, შემოსავალი დივიდენდებისა და პროცენტების სახით, პენსიის გადახდა, შემოსავალი ქირის სახით და ა.შ., აგრეთვე ფინანსური ვალდებულებები: საცხოვრებელი. გადასახადები, კომუნალური გადასახადები, გადასახადების სადაზღვევო გადასახადები, ადრე მიღებული სავალო ვალდებულებები, სამედიცინო დაზღვევა და ა.შ.

ანდერრაიტინგის (მსესხებლის გადახდისუნარიანობის შემოწმების) შედეგები გაიცემა ცნობის ან დასკვნის სახით და განსახილველად წარედგინება საკრედიტო კომიტეტს.

მესამე ეტაპზე საკრედიტო კომიტეტი განიხილავს ანდერაიტინგის პროცესში მიღებულ მასალებს და იკვლევს შესაბამის დოკუმენტაციას, რის შემდეგაც იღებს გადაწყვეტილებას სესხის გაცემის ან მის გაცემაზე უარის თქმის შესახებ. საკრედიტო კომიტეტის დადებითი გადაწყვეტილების შემთხვევაში, შესაბამისი თანამშრომელი კლიენტისთვის აკეთებს იპოთეკური სესხის აღებასთან დაკავშირებული ხარჯების სავარაუდო შეფასებას. ხარჯთაღრიცხვა შეიძლება შეიცავდეს შემდეგ პუნქტებს: საკომისიო რეალტორებისთვის; გირაოს შეფასების ხარჯები; უძრავი ქონების სარეგისტრაციო ორგანოებიდან გირავნობის საბუთების აღების გადახდა; ნასყიდობის ხელშეკრულების რეგისტრაციის სანოტარო გადასახადი; სანოტარო მოსაკრებელი გირავნობის ხელშეკრულების რეგისტრაციისთვის; გირაოს დაზღვევა.

მეოთხე ეტაპზე ბანკი მსესხებელთან აფორმებს სასესხო ხელშეკრულებას. ხელშეკრულების დადებისას მხარეები ხელმძღვანელობენ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით გათვალისწინებული ძირითადი დებულებებით, ბანკის საკრედიტო პოლიტიკის სპეციფიკის გათვალისწინებით.

სესხის ხელშეკრულებით კრედიტორი ბანკი იღებს ვალდებულებას უზრუნველყოს სახსრები, ე.ი. სესხი, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ოდენობითა და პირობებით, მსესხებელი იღებს ვალდებულებას დროულად დაფაროს მიღებული თანხა და გადაიხადოს პროცენტი. თითოეულ სასესხო ხელშეკრულებაში, გარდა ისეთი სექციებისა, როგორიცაა მონაცემები ხელშეკრულებაში დადებული მხარეების შესახებ, არის სექციები, რომლებიც არეგულირებს მხარეთა უფლებებსა და მოვალეობებს:

• - სესხის ოდენობა და საბანკო პროცენტის ოდენობა;
• - სესხის გაცემის პროცედურა და ვადები;
• - პროცენტის დაფარვის პროცედურა და ვადები;
• - ცალკე გირავნობის (იპოთეკის) ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უზრუნველყოფის აღწერა და ფასი;
• - ხელშეკრულების პირობების დამრღვევი მხარის მიერ გადახდილი სანქციების ოდენობა.

სასესხო ხელშეკრულების დადების პარალელურად იდება გირავნობის (იპოთეკის) ხელშეკრულება და გაიცემა იპოთეკა, ასევე იდება დაზღვევის ხელშეკრულება ბანკის სასარგებლოდ. ამ დოკუმენტების გარეშე იპოთეკური სესხის გაცემა ვერ დაიწყება.

მეხუთე ეტაპზე ხორციელდება სესხის მხარდაჭერა, რომელიც მოიცავს:

• - სესხის გაცემა სესხის ხელშეკრულებით დადგენილი წესით.
• - სესხის მიზნობრივი გამოყენების კონტროლი საკრედიტო ობიექტების მშენებლობის ან რეკონსტრუქციის დროს;
• - სესხის უზრუნველსაყოფად მიღებული გირაოს უსაფრთხოებისა და მდგომარეობის მონიტორინგი;
• - კონტროლი რეგულარულ, ხელშეკრულების დადებისას წინასწარ შეთანხმებული, სესხის დაფარვის ვადებსა და დარიცხულ პროცენტებზე.

სესხის დაფარვისა და პროცენტის გადახდის პირობების დარღვევის შემთხვევაში, ბანკები რიგ შემთხვევებში უწევენ მსესხებელს ვალდებულებების შესრულების გადავადებას გადავადებული სესხით სარგებლობის პერიოდისთვის უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთის დარიცხვით. სესხის დაფარვის განმეორებითი ვადების დარღვევის შემთხვევაში, სესხი ირიცხება ვადაგადაცილებული სესხების ანგარიშზე და იწყება უზრუნველყოფის რეალიზაციის ოპერაციები.

2006 - 2008 წლებში. საბინაო იპოთეკური სესხი რუსეთში სწრაფად განვითარდა. იპოთეკური დაკრედიტების სისტემაში მოქმედი ბანკების რაოდენობა სწრაფად გაიზარდა. ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, რუსეთში იპოთეკური სესხები შედარებით ხელმისაწვდომი გახდა მოსახლეობის საშუალო ფენისთვის: შემცირდა საპროცენტო განაკვეთები, შემცირდა მოთხოვნები დოკუმენტების პაკეტის მიწოდებისთვის (მათ შორის 2-NDFL სერთიფიკატის არ წარდგენის ნებართვა). , სესხის აღება შეიძლებოდა ნებისმიერ თანხაზე და წინასწარი გადახდის გარეშე და ა.შ. თუ გავითვალისწინებთ იპოთეკური სესხების მოცულობას 2006 - 2008 წლებში, მაშინ ამ პერიოდს შეიძლება ეწოდოს სწრაფი ზრდის ეტაპი, საბოლოო მაჩვენებლების მიხედვით: 2006 - 233,897 მილიონი რუბლი, 2007 - 611,212 მილიონი რუბლი, 2008 - 3,297 მილიონი რუბლი. 2009 წელს, კრიზისის გამო, გაცემული იპოთეკური სესხების მთლიანი მოცულობა შემცირდა 5,6%-ით და შეადგინა 1,010,889 მილიონი რუბლი. 2010 წლიდან ეკონომიკური მდგომარეობა დასტაბილურდა და გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობამ გადააჭარბა კრიზისამდელ მაჩვენებლებს. - 1,129,373 მილიონი რუბლი, 2011 წ - 1,474,839 მილიონი რუბლი (რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის მიხედვით).

ბევრმა რუსულმა ბანკმა 2007 წლის პირველ ნახევარში განსაკუთრებული ლოიალობა გამოიჩინა მათ მიმართ, ვისაც ბინის კრედიტით ყიდვა სურდა. თუ 3-4 წლის წინ, როგორც რეალტორები და იპოთეკური ბროკერები სამწუხაროდ ხუმრობდნენ, იპოთეკური სესხის ასაღებად მსესხებელს უნდა დაემტკიცებინა ბანკს, რომ ფული არ სჭირდებოდა, მაშინ 2007 წელს ზოგიერთი ბანკი მზად იყო სესხის გაცემას თითქმის ყველასთვის. .

იპოთეკური სესხების სწრაფი ზრდა დაკავშირებული იყო აქტივების გადაფასებასთან და 2008 წლის ბოლოს კლიენტების სავალუტო რისკები გარდაიქმნა ბანკების საკრედიტო რისკებად.

ფინანსურმა კრიზისმა უარყოფითი გავლენა მოახდინა ბანკისა და იპოთეკური პროგრამის არჩევის უნარზე. კრიზისამდე რუსეთში იპოთეკური სესხების გაცემით დაახლოებით 120 ბანკი იყო დაკავებული. კრიზისის დროს საგრძნობლად შემცირდა იპოთეკური სესხების მიმწოდებელი ბანკების რაოდენობა: ყველაზე სტაბილურ მსხვილ ბანკებს, ჩვეულებრივ სახელმწიფოს, შეეძლოთ იპოთეკური სესხის აღება.

ზოგიერთმა ბანკმა საცხოვრებლის შესაძენად დაკრედიტების პროგრამა ოფიციალურად შეაჩერა. ზოგიერთი ბანკი იპოთეკურ სესხს მხოლოდ ნომინალურად გასესხებს. ბანკების იპოთეკური სესხების პროგრამებს მაღალი, ფაქტობრივად, დამცავი საპროცენტო განაკვეთები ჰქონდა. ამგვარად, რუბლის იპოთეკური სესხების განაკვეთებმა ალფა-ბანკში მიაღწია წლიურ 24%-ს, KMB-Bank-ში - 21.00%, რაიფაიზენბანკში - 20%.

ბანკების მიერ იპოთეკური პროგრამების შემცირების მიზეზი არა მხოლოდ სახსრების ნაკლებობაა, არამედ გაცილებით დიდი ზომით, მათ გადაწყვეტილებაზე ბაზრის დატოვება იპოთეკური დაკრედიტების გაზრდილმა რისკებმაც იქონია. უძრავი ქონების ფასები რამდენიმე წლის განმავლობაში სწრაფად იზრდებოდა, მაგრამ შეიძლება ასევე სწრაფად დაეცეს.

ეკონომიკური არასტაბილურობის პირობებში ბანკები ცდილობდნენ არა სასესხო პორტფელის გაზრდას, არამედ მისი ხარისხის გაუმჯობესებას და რისკების შემცირებას. ეს სურვილი გამოიხატა წინასწარი გადასახადის ზრდით, მსესხებლებისთვის მკაცრი მოთხოვნებით და ყველა ბანკის სესხებზე საპროცენტო განაკვეთის ზრდით, რომლებმაც არ დატოვეს იპოთეკური დაკრედიტების ბაზარი.

იპოთეკური სესხების ბაზარმა გამოჯანმრთელება 2010 წელს დაიწყო. როგორც AHML ანალიტიკური ცენტრის სპეციალისტებმა აღნიშნეს: ”2010 წელს იპოთეკური სესხი სტაბილურად გამოჯანმრთელდა: წლის ბოლოს გაიცა 301,035 იპოთეკური სესხი, ჯამში 378,9 მილიარდი რუბლი. 2010 წელს გაცემული სესხების მოცულობამ თითქმის 2,5-ჯერ გადააჭარბა 2009 წლის მაჩვენებელს, გაცემული სესხების რაოდენობა 2,3-ჯერ გაიზარდა“.

2011 წელს ასევე განახლდა ახალი შენობების მშენებლობა და ახალ კორპუსებში ბინების გაყიდვა. ბანკებმა დაიწყეს აქტიური ურთიერთობა დეველოპერებთან, მათთან პარტნიორული ხელშეკრულებების გაფორმებით. დეველოპერისთვის, ბანკის მიერ ახალი შენობის აკრედიტაცია თითქმის ყოველთვის ნიშნავს გაყიდვების ზრდას: მხოლოდ სანდო კომპანიები გადიან აკრედიტაციას, რაც ნიშნავს, რომ მყიდველების ნდობა აკრედიტებული ახალი შენობის მიმართ მნიშვნელოვნად იზრდება. გარდა ამისა, დღეს შეიცვალა სესხების განაკვეთები ახალ კორპუსში ბინებისთვის და მეორად ბაზარზე საცხოვრებლებისთვის, ამიტომ ბევრად უფრო მომგებიანი გახდა ახალი კორპუსის იპოთეკით ყიდვა, განსაკუთრებით იმის გათვალისწინებით, რომ თავად ბინის ღირებულება მშენებლობის ეტაპი უფრო დაბალია.

დღეისათვის (2012 წლის დასაწყისი) იპოთეკის ბაზარი აგრძელებს იმპულსს. 2011 წლის ბოლოს, ბაზრის უმსხვილესი მონაწილეების მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების მთლიანმა მოცულობამ შეადგინა თითქმის 624 მილიარდი რუბლი, ხოლო 2010 წლის ბოლოს იგივე ბანკებმა გასცეს სესხები 353 მილიარდ რუბლზე ოდნავ მეტი ოდენობით. ამასთან, იპოთეკური დაკრედიტების ზრდა შეინიშნება მონაწილეთა აბსოლუტურ უმრავლესობაში. ამგვარად, 91 ბანკიდან, რომელთა პროფილებიც იქნა გათვალისწინებული რეიტინგის მომზადებისას, 2011 წელს სესხების გაცემა 70-ით მეტი იყო, ვიდრე 2010 წელს, აღნიშნავენ RBC ექსპერტები.

ცხრილი 4

		გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა 2011 წელს (მილიონი რუბლი)	2010 წელს გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა (მილიონი რუბლი)	ცვლილება (%)	2011 წელს გაცემული იპოთეკური სესხების რაოდენობა (ცალი)	2010 წელს გაცემული იპოთეკური სესხების რაოდენობა (ცალი)	ცვლილება (%)
	სბერბანკი
	დელტაკრედიტი
	რაიფაიზენბანკი
	ხელახალი დაბადება
	ხანტი-მანსისკის ბანკი
	აბსოლუტ ბანკი
	ზაფსიბკომბანკი

უმსხვილესი რუსული ბანკის მიერ 2011 წელს გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა გაიზარდა 56,64%-ით და შეადგინა თითქმის 346 მილიარდი რუბლი, რაც, როგორც ადრე, შეესაბამება რეიტინგში პირველ ადგილს. მეორე, არანაკლებ სტაბილურია VTB 24, რომელმაც გასულ წელს აჩვენა გაცემული „საბინაო“ სესხების უფრო მნიშვნელოვანი ზრდა, ვიდრე Sberbank - 153,79%. მთლიანობაში, VTB 24-დან RBC.Rating-ის მიერ მიღებული კითხვარის მიხედვით, 2011 წელს ბანკმა გასცა იპოთეკური სესხი სულ 80,4 მილიარდი რუბლის ოდენობით. ხურავს ტოპ სამეულს "დელტაკრედიტი", რომლის იგივე მაჩვენებელმა შეადგინა 21 მილიარდი რუბლი. და გასულ წელს მატება დაახლოებით 97%-ით.

ცხრილში იპოთეკური პორტფელის ზომის მიხედვით, წამყვანი პოზიცია, რაც გასაკვირი არ არის, იკავებს სბერბანკს. მისი პორტფელი 2012 წლის 1 იანვრისთვის შეადგენდა თითქმის 770 მილიარდ რუბლს, რაც 28%-ით მეტია 2010 წელთან შედარებით. მეორე ხაზი ეკუთვნის VTB 24-ს, რომლის პორტფელი იმავე პერიოდში გაიზარდა 39%-ით და შეადგინა 246 მილიარდი რუბლი. ხურავს top3 "დელტაკრედიტს" 62,4 მილიარდი რუბლის მაჩვენებლით (იხ. ცხრილი 5).

				ცვლილება (%)
	სბერბანკი
	დელტაკრედიტი
	აბსოლუტ ბანკი
	რაიფაიზენბანკი
	უნიკრედიტ ბანკი
	ხანტი-მანსისკის ბანკი
	ზაფსიბკომბანკი

მზა საცხოვრებლის შეძენა (სბერბანკი)

სესხის გაცემის პირობები

სესხის ვალუტა	რუსული რუბლი / აშშ დოლარი / ევრო
საკრედიტო თანხა	Მინიმალური	მაქსიმალური · დაფინანსებული საცხოვრებელი ფართის სახელშეკრულებო ღირებულების 85%; · გირაოს სახით გაცემული სხვა საცხოვრებელი ფართის შეფასებული ღირებულების 85%.
საკრედიტო ვადა
სესხის გაცემის კომისია	დაკარგული.
სესხის უზრუნველყოფა	· იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების ობიექტის რეგისტრაციამდე პერიოდისთვის საჭიროა სხვა უძრავი ქონების გირავნობის რეგისტრაცია (გარდა 3 000 000 რუბლის / 100 000 აშშ დოლარი / 76 000 ევროს ოდენობით სესხის გაცემის შემთხვევებისა. ასევე ბანკის მიერ დადგენილი უძრავი ქონების ობიექტის შერჩევის პროცედურის განხორციელების შემთხვევებს, სადაც შეიძლება გაიცეს უზრუნველყოფის სხვა ფორმები). · თუ საცხოვრებელი კორპუსის/მისი ნაწილის (წილის) იპოთეკა რეგისტრირებულია სესხის უზრუნველყოფად, საჭიროა მიწის ნაკვეთის იპოთეკის ერთდროული რეგისტრაცია ან მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების გირავნობა, რომელზედაც მდებარეობს ეს სახლი. .
დაზღვევა
საპროცენტო განაკვეთი	9.5--14% რუბლებში უცხოურ ვალუტაში 8,8--12,1%.

ბინა ახალ კორპუსში (ვითიბი 24)

სესხის გაცემის პირობები

სესხის ვალუტა	რუსული რუბლი / აშშ დოლარი / ევრო
საკრედიტო თანხა	Მინიმალური 300000 რუბლი (10000 აშშ დოლარი ან 7000 ევრო).	მაქსიმალური არ უნდა აღემატებოდეს მცირეს: · დაფინანსებული საცხოვრებელი ფართის სახელშეკრულებო ღირებულების 80%; · იპოთეკით დადებული სხვა საცხოვრებელი ფართის შეფასებული ღირებულების 80%.
საკრედიტო ვადა
სესხის გაცემის კომისია	დაკარგული.
სესხის უზრუნველყოფა	· დაკრედიტებული ან სხვა ქონების გირავნობა.
დაზღვევა	დაგირავებული ქონების (გარდა მიწის ნაკვეთისა) სავალდებულო დაზღვევა დანაკარგის/განადგურების, ზიანის რისკებისგან ბანკის სასარგებლოდ სასესხო ხელშეკრულების მთელი ვადის განმავლობაში. მსესხებლის სიცოცხლისა და შრომისუნარიანობის დაკარგვა; ბინის საკუთრების შეწყვეტა ან შეზღუდვა. · (არ არის სავალდებულო, მაგრამ ორი დამატებითი სადაზღვევო პოლისის არარსებობის შემთხვევაში პროცენტი გაიზრდება 3%-ით).
საპროცენტო განაკვეთი	8,90%-დან რუბლებში უცხოურ ვალუტაში 8,95%-დან

დასრულებული საცხოვრებელი კორპუსში (დელტაკრედიტი)

სესხის გაცემის პირობები

სესხის ვალუტა	რუსული რუბლი / აშშ დოლარი / ევრო
საკრედიტო თანხა	600000 რუბლიდან. - მოსკოვში და მოსკოვის რეგიონში; 450,000 რუბლიდან. - პეტერბურგში; · 300 000 რუბლიდან. - სხვა რეგიონებში.	20 000 დოლარიდან - მოსკოვსა და მოსკოვის რეგიონში $15000-დან - სანკტ-პეტერბურგში $10000-დან - სხვა რეგიონებში
საკრედიტო ვადა
სესხის გაცემის კომისია	დაკარგული.
სესხის უზრუნველყოფა	· დაკრედიტებული ან სხვა ქონების გირავნობა.
დაზღვევა	შეძენილი ბინის დაზღვევა დაკარგვისა და დაზიანების რისკისგან სავალდებულოა
საპროცენტო განაკვეთი	10.50% -დან რუბლებში უცხოურ ვალუტაში 7,25%-დან

სტანდარტი "ეკონომიკური 5" (როსბანკი )

სესხის გაცემის პირობები

აქცია "ანაზრაურები!" (ურალსიბი)

სესხის გაცემის პირობები

სესხის ვალუტა
საკრედიტო თანხა	მაქსიმალური, 8,000,000 რუბლი (მაგრამ არაუმეტეს ქონების ღირებულების 80%)
საკრედიტო ვადა	3-დან 30 წლამდე
სესხის გაცემის კომისია	დაკარგული.
სესხის უზრუნველყოფა	· დაკრედიტებული ან სხვა ქონების გირავნობა.
დაზღვევა	ქონების (გირაოს) დაზღვევა ხორციელდება შემდეგ შემთხვევებში: ბუნებრივი კატასტროფები; წყალდიდობა; გაუთვალისწინებელი ფიზიკური ძალების ზემოქმედება (ელვის დარტყმა, გაზის აფეთქება, მფრინავი ობიექტების ან მათი ნამსხვრევების და სხვა საგნების დაცემა, მანქანებთან შეჯახება); მესამე მხარის უკანონო ქმედებები; სტრუქტურული დეფექტები.
საპროცენტო განაკვეთი

მიუხედავად მრავალი ბანკის მიერ იპოთეკური პროგრამებისა და მათზე საპროცენტო განაკვეთების გადახედვისა, მინიმალური საპროცენტო განაკვეთი კვლავ ძალიან მაღალ დონეზეა (10-12%). კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულება დედაქალაქში 2012 წლის 14 მაისის მდგომარეობით, საიტის http://realty.dmir.ru (ჟურნალი უძრავი ქონების და ფასების თანამშრომლობით) სპეციალისტების მიერ ჩატარებული კვლევის მიხედვით არის 188502. რუბლი. პატარა ერთოთახიანი ბინის საშუალო ღირებულებაა 6,531,985 რუბლი. საშუალო ხელფასი მოსკოვში წელს 7%-ით გაიზარდა და 48,5 ათასი რუბლიდან გაიზარდა. 51,1 ათას რუბლამდე. ამის შესახებ რეკრუტირების კომპანია HeadHunter-ის კვლევითი სამსახურის პრესრელიზშია ნათქვამი.

ზემოაღნიშნული ფაქტების გათვალისწინებით და კერძოდ საშუალო ფასი კვ. მეტრზე დედაქალაქში, შეიძლება ითქვას, რომ ჩვენს ქვეყანაში ძალიან ცოტა ადამიანს შეუძლია იპოთეკის გადახდა.

ვლადიმერ პუტინმა მთავრობის სხდომაზე 2012 წლის 11 მაისს დაავალა მთავრობას მიიღოს ზომები რუსების საცხოვრებელი პირობების გასაუმჯობესებლად და იპოთეკური განაკვეთების შესამცირებლად. პრეზიდენტმა ხელი მოაწერა განკარგულებას „რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეებისთვის ხელმისაწვდომი და კომფორტული საცხოვრებლით უზრუნველყოფისა და საბინაო და კომუნალური მომსახურების ხარისხის გაუმჯობესების ღონისძიებების შესახებ“, იუწყება საინფორმაციო სააგენტო Finmarket. ”რუსეთის ფედერაციის მთავრობამ 2018 წლისთვის უნდა უზრუნველყოს იპოთეკური საბინაო სესხის საპროცენტო განაკვეთის საშუალო დონის გადაჭარბების ინდიკატორის შემცირება (რუბებში) სამომხმარებლო ფასების ინდექსთან მიმართებაში არაუმეტეს დონეზე. 2,2 პროცენტული პუნქტი“, - ნათქვამია განკარგულებაში. აღსანიშნავია, რომ ვლადიმერ პუტინმაც და დიმიტრი მედვედევმაც არაერთხელ გამოთქვეს სურვილი იპოთეკური განაკვეთების დონესთან დაკავშირებით. ამასთან, გამოიძახეს კონკრეტული ფიგურები, ასევე მითითებული იყო შესაძლო გადაწყვეტილებები.

პრეზიდენტის დავალებით, მდგომარეობა იპოთეკური სესხების ბაზარზე უკეთესობისკენ უნდა შეიცვალოს. მეტი ოჯახი შეძლებს საკუთარი საცხოვრებლის შეძენას, რაც, ჩემი აზრით, დადებითად აისახება რუსეთის დემოგრაფიულ მდგომარეობაზე.

იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის ზრდა და დინამიკა დამოკიდებულია ისეთ მაჩვენებლებზე, როგორიცაა:

მიმდინარე ფასები საბინაო ბაზარზე;

იპოთეკის განაკვეთები;

სესხის პირობები;

საწყისი დეპოზიტის თანხა;

მოსახლეობის შემოსავლის დონეს.

ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, როგორც მე-3 ცხრილშია ნაჩვენები, ჩვენს ქვეყანაში საცხოვრებლის ფასები სტაბილურად იზრდება, რაც ხელს უწყობს იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის განვითარებას. ყოველივე ამის შემდეგ, ქვეყნის მოსახლეობის მხოლოდ მცირე პროცენტს აქვს საკმარისი ფული იპოთეკური სესხის გამოყენების გარეშე საკუთარი საცხოვრებლის შესაძენად.

ცხრილი 2. ფასების დინამიკა საბინაო ბაზარზე რუსეთის ფედერაციაში

ინდიკატორი
ფასები 1კვ. მ პირველად ბაზარზე, რუბ.
ფასების ინდექსი პირველად ბაზარზე, % წინა წელთან შედარებით
ფასი 1 კვ. მ მეორად ბაზარზე, რუბ.
ფასების ინდექსი მეორად ბაზარზე, % წინა წელთან შედარებით

თუმცა, იპოთეკური სესხი ასევე გულისხმობს, რომ მოსახლეობის დიდი ნაწილის შემოსავალი საკმარისი უნდა იყოს ყოველთვიური გადასახადების განსახორციელებლად, პირისთვის მნიშვნელოვანი ზიანის გარეშე. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ იპოთეკური სესხი უფრო ხელმისაწვდომია, რაც უფრო დაბალია მასზე ყოველთვიური გადასახადები. ეს პირობა მიიღწევა სხვადასხვა გზით, როგორიცაა სესხის ვადის გახანგრძლივება ან საპროცენტო განაკვეთის შემცირება. ასევე რუსეთში, იპოთეკური დაკრედიტების ხელმისაწვდომობა ეფუძნება რისკის პრემიის შემცირებას სესხის განაკვეთზე, რაც უზრუნველყოფილია იმით, რომ სახელმწიფო თავის თავზე იღებს ძირითად რისკებს იპოთეკური სესხების დროს.

AHML სტატისტიკის მიხედვით, რუბლის სესხების საშუალო თვიურმა განაკვეთმა 12,4%-ს მიაღწია. იპოთეკურ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთებმა პიკს მიაღწია 2009 წელს, ეკონომიკური კრიზისის მწვერვალზე და შეადგინა 14,6% რუბლის სესხებზე და 13,5% წელიწადში უცხოურ ვალუტაში გაცემულ სესხებზე. საპროცენტო განაკვეთის შემცირება ხელს უწყობს იპოთეკური სესხის ზრდას.

სტატისტიკა აჩვენებს, რომ ამ დროისთვის იპოთეკური სესხების ზრდის ტემპი ძალიან მაღალია. თუმცა, რუსეთში იპოთეკური სესხის დონე მალე არ მიუახლოვდება აშშ-ს ან ევროკავშირის ქვეყნების დონეს, სადაც ის მშპ-ს შესაბამისად 50 და 30%-ს შეადგენს, ჩვენთან კი მშპ-ს მხოლოდ 2-3%-ს შეადგენს.

როგორც ნაჩვენებია ნახ. 1, საბინაო სესხებმა უკვე მიაღწიეს წინაკრიზისულ დონეს და გადააჭარბეს კიდეც.

ბრინჯი. 1. გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობის დინამიკა და იპოთეკური სესხების წილი რუბლებში 2007-2013 წლებში. RF-ში.

2013 წლის იანვარ-აგვისტოში იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის განვითარების შედეგები მოწმობს სესხების გაცემის მუდმივ ზრდას, მიუხედავად ეკონომიკური ზრდის შეჩერებისა.

2013 წლის იანვარ-აგვისტოში გაიცა 485,430 იპოთეკური სესხი, საერთო ოდენობით 784,9 მილიარდი რუბლი, რაც რაოდენობრივად 1,16-ჯერ აღემატება 2012 წლის იანვარ-აგვისტოს დონეს, ხოლო ფულადი თვალსაზრისით 1,28-ჯერ.

გაცემის მოცულობის ასეთი ზრდა განპირობებული იყო სახელმწიფოს მიერ საკმარისად დიდი რაოდენობის სოციალური პროგრამების შემოღებით საცხოვრებლის შეღავათიანი პირობებით შესაძენად. სხვადასხვა რეგიონში იპოთეკური სესხის დონე საკმაოდ განსხვავებულია და როგორც ნაჩვენებია ნახ. 2 წამყვან პოზიციას იკავებს მოსკოვი და მოსკოვის რეგიონი, ხოლო ჩვენი ქვეყნის სხვა რეგიონები ბევრად ჩამორჩებიან.

ბრინჯი. 2 30 რეგიონი 2012-2013 წლებში გაცემული იპოთეკური სესხების ყველაზე დიდი მოცულობით, მილიონი რუბლი

ასევე მნიშვნელოვანია ქვეყნის მოსახლეობის შემოსავალი, რადგან რაც მეტს გამოიმუშავებს ადამიანი, მით უფრო ვითარდება იპოთეკური დაკრედიტების ბაზარი. რეალური შემოსავლის ზრდის პირობებში ადამიანები ოპტიმისტურად არიან განწყობილნი მომავლის მიმართ, შეუძლიათ მეტი დაზოგონ ან დაზოგონ კრედიტით. ასევე, ფედერალური სახელმწიფო სტატისტიკის სამსახურის მონაცემებით, ბოლო 5 წლის განმავლობაში მოსახლეობის რეალური შემოსავლები თითქმის გაორმაგდა, ამავდროულად, გაიზარდა იპოთეკური სესხების მოცულობაც.

ბოლო წლებში საგრძნობლად შემცირდა ვადაგადაცილებული ვალების რაოდენობა, როგორც მე-3 დიაგრამაზეა ნაჩვენები, მათი მოცულობა განახევრდა. ეს მიუთითებს მოსახლეობის ცხოვრების დონის ამაღლებაზე და სახელმწიფო ეფექტურ პოლიტიკაზე იპოთეკური დაკრედიტების სფეროში.

ბრინჯი.

2012 წლის ბოლოს, იპოთეკური სესხების გამცემმა უმსხვილესმა ბანკებმა საპროცენტო განაკვეთები გაზარდეს, რაც იპოთეკური სესხის ღირებულების პირველი ზრდა იყო ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში. თუმცა, მხოლოდ ძირითადი ტარიფები გაიზარდა, ხოლო შეღავათიანი პროგრამების ტარიფები შემცირდა.

ეს ტენდენცია დააწესეს ქვეყნის უმსხვილესმა ბანკებმა, რომელთა მონაწილეებიც სახელმწიფოა. მაგალითად, სბერბანკს, რომელიც გასცემს მთლიანი იპოთეკური სესხების ნახევარზე მეტს, ასევე მოჰყვა VTB24, Gazprom და სხვა ნაკლებად მნიშვნელოვანი ბანკები.

კრიზისის დროს ბანკებმა შეწყვიტეს იპოთეკური სესხების გაცემა განვადებით, რადგან ამ პერიოდში მკვეთრად შემცირდა მსესხებლების გადახდისუნარიანობა. ასევე, მსესხებლების მხრიდან გარკვეული ფინანსური დისციპლინის არარსებობის გამო დიდი რაოდენობით ბინები გაიყიდა.

დანარჩენმა ბანკებმა, რომლებიც განაგრძობდნენ სესხების გაცემას წინასწარი გადახდის გარეშე, მკვეთრად გაამკაცრეს პირობები ზარალის რისკის შესამცირებლად. Მაგალითად:

საბჭოთა ბანკმა შესთავაზა 0,5-5 მილიონი რუბლის მიღება, წინასწარი გადახდის გარეშე 1-15 წლის განმავლობაში, 16,9% დაზღვევით ან 19,9% პირადი ან ქონების დაზღვევის გარეშე. ასევე საჭირო იყო საბუთების შთამბეჭდავი მოცულობის მიწოდება, რომელიც მოწმობდა შემოსავლის მაღალ დონეს და მის სტაბილურობას;

სვიაზ-ბანკი მსესხებელს საცხოვრებლის გირავნობის გაცემას მოსთხოვდა, მაგრამ მიღებული თანხა იყო მხოლოდ 3 მილიონი, ხოლო ვადა 1-დან 30 წლამდე მერყეობდა და განაკვეთი გამოითვლებოდა ინდივიდუალურად თითოეული მსესხებლისთვის.

ასევე შეგიძლიათ შეამციროთ იპოთეკის ხარჯები სხვადასხვა იპოთეკური გაყიდვებისა და სპეციალური ფასების შემცირების დროს, რომლებსაც თითქმის ყველა ბანკი ახორციელებს. მაგალითად, UniCredit Bank-მა გასული წლის დეკემბერში მსესხებლებს შესთავაზა ფასდაკლება ყველა იპოთეკურ სესხზე 0,5%-იანი წლიური ოდენობით, რაც საახალწლო საჩუქარი იყო ყველა მსესხებლისთვის.

ასევე შეგიძლიათ მიიღოთ იპოთეკური სესხი არა მხოლოდ სხვადასხვა აქციების პერიოდში, არამედ სახელმწიფო მხარდაჭერით. ასე რომ, 2013 წელს, სამხედროებისთვის და ახალგაზრდა ოჯახებისთვის უკვე არსებულ პროგრამებთან ერთად, ამოქმედდა ახალგაზრდა მასწავლებლებისთვის საცხოვრებლის კრედიტით შესყიდვის სახელმწიფო მხარდაჭერის ახალი პროგრამა. ეს პროგრამა მდგომარეობს იმაში, რომ 35 წლამდე მასწავლებელმა უნდა შეიტანოს საცხოვრებლის მთლიანი ღირებულების მინიმუმ 10%, ხოლო მან უნდა დაადასტუროს თავისი შემოსავალი საჭირო სერთიფიკატებით, რათა მიიღოს იპოთეკური სესხი წელიწადში 8,5%.

იპოთეკური დაკრედიტების სფეროში ყველაზე პოპულარული ბანკებია Sberbank და VTB24, მათი შეთავაზებები ასევე ყველაზე მიმზიდველია მსესხებლებისთვის.

ასე რომ, იპოთეკური სესხი რუსეთის სბერბანკიდან 2013 წელს გაიცემა შემდეგი პირობებით:

1) რუბლით გაცემული სესხის განაკვეთი იქნება 9-დან 15%-მდე წელიწადში, უცხოურ ვალუტაში 12-დან 14%-მდე;

2) განვადება უნდა იყოს მთლიანი თანხის არანაკლებ 15%;

3) ვადა, რომლითაც გაიცემა იპოთეკური სესხი, უნდა იყოს არაუმეტეს 30 წლისა;

ასევე აუცილებელია ბანკს მიაწოდოს დოკუმენტების პაკეტი, რომელიც დაადასტურებს მსესხებლის სტაბილურ ფინანსურ მდგომარეობას.

VTB24 იპოთეკა 2013 წელს:

რუბლის სესხების განაკვეთი 10,9-14,9%-ია, უცხოურ ვალუტაში სესხებზე - 8,9-11,2% წლიურად;

განვადებით - საცხოვრებლის ღირებულების 10%-დან;

ვადა - 50 წლამდე.

სასურველია დაზღვევის მიღება (მსესხებლის სიცოცხლე და ინვალიდობა, ბინის დაზიანება ან დაზიანება, საცხოვრებლის საკუთრების შეწყვეტა), დაზღვევის გარეშე, განაკვეთი იზრდება წელიწადში 3%-ით. საჭიროა შემოსავლის მოწმობა და დასაქმების დამადასტურებელი საბუთი.

ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, რუსეთში იპოთეკური დაკრედიტების ბაზარი უფრო განვითარდა. იპოთეკური სესხები დიდი პოპულარობით სარგებლობს მოსახლეობაში და სასარგებლო გავლენას ახდენს ჩვენი ქვეყნის ეკონომიკაზე. ამ ბაზრის განვითარებაზე გავლენას ახდენს მრავალი ფაქტორი, როგორიცაა მოსახლეობის შემოსავლები, საცხოვრებლის ფასები, გადახდის პირობები და ა.შ.

იპოთეკამ სულ ცოტა ხნის წინ დაიწყო ჩვენს ქვეყანაში იმპულსის მოპოვება. რუსეთის დიდ ქალაქებში, რეგიონებში და ცალკეულ კომერციულ ბანკებში დაიწყო სხვადასხვა საბინაო პროგრამების შემუშავება, იპოთეკური სესხის სფეროში არსებული საკანონმდებლო ბაზის საფუძველზე.

საბინაო პრობლემა რუსეთში თანამედროვე ეკონომიკის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი პრობლემაა. დღეს რუსების 8% ცხოვრობს ან საერთო საცხოვრებელში და მომსახურე ბინებში, ან ქირაობს საცხოვრებელს. საცხოვრებელს ქირაობენ არასაკმარისად მაღალი შემოსავლის მქონე ადამიანები, რომელთაგან 58% დაბალშემოსავლიანი ოჯახებია, 37% საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახებია და მხოლოდ 5% შეიძლება მივაწეროთ მოსახლეობის შედარებით აყვავებულ ფენებს. უფრო მეტიც, მოიჯარეების უმრავლესობას აქვს საცხოვრებელი მცირე კადრები და არა ყველა კომუნალური კეთილმოწყობა. დაახლოებით 6%-ით მეტი ცხოვრობს კომუნალურ ბინებში ან სახლის იმ ნაწილში, რომელსაც არ აქვს კომუნალური კეთილმოწყობა. ცხოვრების დონის მხრივ, ეს არის მოსახლეობის არახელსაყრელი ნაწილი.

რუსეთში ერთ ადამიანს აქვს მხოლოდ 23,4 კვადრატული მეტრი. მ საცხოვრებელი. განვითარებულ ქვეყნებში ორ-სამჯერ მეტი.

უძრავი ქონების ბაზარზე შექმნილი ვითარება მიუთითებს მოსახლეობის მხრიდან საცხოვრებლის მუდმივად მზარდი საჭიროების არსებობაზე. შედეგად, იპოთეკა სულ უფრო მნიშვნელოვანი ხდება. მეორეს მხრივ, შეიძლება გამოიწვიოს კრიზისი. ამის ნათელი მაგალითია გლობალური ფინანსური კრიზისი, რომელიც დაიწყო იპოთეკური სესხით.

არაერთი განვითარებული ქვეყნის გამოცდილება მოწმობს იპოთეკური სესხის მექანიზმის პერსპექტივებს და აჩვენებს, რომ მისი გამოყენება საშუალებას აძლევს მოქალაქეებს, რომლებსაც არ აქვთ საკმარისი სახსრები საცხოვრებლის ერთჯერადი შესაძენად, მაგრამ აქვთ სტაბილური შემოსავალი და გარკვეული დანაზოგი, საბინაო პრობლემის გადაჭრა. რუსეთის ფედერაციაში, ბოლო წლებში, უკვე განვითარდა იპოთეკური სესხის სისტემის გამოყენების პრაქტიკა, ჩამოყალიბდა საფუძველი და ჩამოყალიბდა იპოთეკის ფუნქციონირების საკანონმდებლო ბაზა, მაგრამ მას ჯერ არ მიუღია მასობრივი განაწილება (ცხრილი 2) .

ეს ცხრილები გვიჩვენებს გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობის ზრდის ზოგად ტენდენციას. იპოთეკური შოკი, რომელიც ბაზარმა 2008 წელს განიცადა, განაპირობა საბინაო სესხების შემცირება 2009 წელს. ზოგიერთმა ბანკმა საერთოდ უარი თქვა იპოთეკური სესხების გაცემაზე, ზოგიერთმა კი გაზარდა განაკვეთები გადაჭარბებულ სიმაღლეებამდე 35.6% წელიწადში, რითაც სესხები უბრალოდ მიუწვდომელია.

გამონაკლისს მხოლოდ სახელმწიფო ბანკები წარმოადგენდნენ, რომლებიც ცდილობდნენ განაკვეთები შეენარჩუნებინათ მისაღებ დონეზე - 13-19%, რაც, თუმცა, ასევე ძალიან მაღალია. ამრიგად, 2009 წელს, 2008 წელთან შედარებით, მკვეთრად შემცირდა როგორც გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა 4,3-ჯერ, ასევე მათი რაოდენობა 2,7-ჯერ. ამის მიზეზი მოსახლეობის შემოსავლების საერთო კლება და იპოთეკური სესხების მაღალი განაკვეთები იყო. მომდევნო წლებში შეიმჩნევა ზრდის ტემპების უმნიშვნელო შენელება.

2010 წელი ითვლება იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის აღდგენისა და აღდგენის წლად. განახლდა მშენებარე ბინების დაკრედიტება, ასევე სხვა პროგრამები (სამშობიარო კაპიტალი, სამხედრო იპოთეკა და ა.შ.). სესხები მოსახლეობისთვის უფრო ხელმისაწვდომი გახდა, რამაც მაშინვე იმოქმედა ბაზრის მოცულობაზე. შედეგად, 2010 წელს გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა 2,5-ჯერ გაიზარდა და 380,1 მილიარდ რუბლს შეადგენს. 2011 წელს იპოთეკური ბაზარი თითქმის გამოჯანმრთელდა კრიზისიდან. გაცემული სესხების მოცულობამ 719 მილიარდ რუბლს მიაღწია. იპოთეკის საშუალო საპროცენტო განაკვეთები რუსეთის ფედერაციაში რამდენიმე წლის განმავლობაში იცვლებოდა 15%-ის ფარგლებში. სესხის საშუალო შეწონილი ვადა 15 წელია.

ამრიგად, იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის განვითარებადი ზრდის მიუხედავად, ის მაინც არასტაბილურია. ზრდას მხარს უჭერს სახელმწიფო (საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სააგენტოს პროგრამები, AHML; VEB იპოთეკური რეფინანსირების პროგრამა).

იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის ფუნქციონირების შედეგები ასევე არის ვადაგადაცილებული ვალების სტაბილური ზრდის ტენდენცია.

იპოთეკური ვადაგადაცილება სტაბილურად იზრდება. 2013 წლის ბოლოს მისმა მოცულობამ შეადგინა 2536,869 მილიარდი რუბლი. AHML ასოცირდება დანაშაულის მკვეთრ ზრდას რამდენიმე რეგიონში ერთდროულად გაუარესებულ სოციალურ მდგომარეობასთან, ასევე „ზოგიერთი პარტნიორი ბანკის“ მუშაობის ხარისხის შემცირებასთან. ექსპერტები აღნიშნავენ, რომ სესხებზე ვადაგადაცილების დონე მთლიანად ქვეყანაში არსებული მდგომარეობის კარგი მაჩვენებელია. არსებობს სხვა მოსაზრება, რომ პრობლემური სესხების დონის მკვეთრი მატება ხდება იპოთეკის გაცემის მატებასთან ერთად, ეს გამოწვეულია მათი კრიზისიდან გათავისუფლებით.

იპოთეკის ბაზარზე კონკურენცია ორ დონეზე მძაფრდება. საშუალო ზომის ბანკები უთანასწორო ბრძოლაში არიან კლიენტებისთვის მსხვილ ბანკებთან - Sberbank, VTB 24, Gazprombank და საბინაო იპოთეკური დაკრედიტების სააგენტო (AHML), ხოლო კერძო და სახელმწიფო ბანკები აქტიურად ეჯიბრებიან AHML-ს. იპოთეკური ბაზრის უმეტესი ნაწილი ეკუთვნის სბერბანკს და მის მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა სტაბილურად იზრდება.

შეჯამებით, ჩვენ შეგვიძლია განვსაზღვროთ რუსეთში იპოთეკური დაკრედიტების ბაზარზე ძირითადი ტენდენციები:

გაცემული იპოთეკური სესხების რაოდენობის ზრდა;

დაგვიანებული გადახდების ზრდა;

მცირე ბანკების წილის ზრდა მთლიან დაკრედიტებაში;

მსესხებლების მიმართ მოთხოვნები შემსუბუქებულია, კერძოდ, მცირდება განაკვეთები;

უცხოურ ვალუტაში გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობის მნიშვნელოვანი შემცირება.

დღეს, რუსეთში საცხოვრებელი იპოთეკის განვითარება შეზღუდულია შემდეგი ძირითადი ფაქტორებით:

შიდა საბანკო სისტემის შედარებითი სისუსტე, მოსახლეობასთან მუშაობის ინტერესი, გრძელვადიანი დაკრედიტების გამოცდილების ნაკლებობა;

შიდა სადაზღვევო, უძრავი ქონებისა და შემფასებელი კომპანიების დაბალი ფინანსური პოტენციალი, იპოთეკური სესხის გაცემიდან გამომდინარე რისკების დაზღვევის საჭირო გამოცდილების ნაკლებობა.

მარეგულირებელი ბაზის არასრულყოფილება;

სესხების მაღალი ღირებულება მოსახლეობის დაბალი გადახდისუნარიანობით;

იპოთეკური საბინაო სისტემაში გრძელვადიანი რესურსების მოზიდვის პრობლემა.

ფსიქოლოგიური ფაქტორები, ვალებში ცხოვრების სურვილი.

გადაუხდელობის პრობლემა და გირაოს გაყიდვის შეუძლებლობა გამოწვეულია, პირველ რიგში, პოტენციური მსესხებლის კრედიტუნარიანობის უხარისხო პირველადი შეფასებით. ამ პრობლემების მოგვარება შესაძლებელია მსესხებლების შეფასების ერთიანი ხარისხობრივი სისტემის შემუშავებით - რუსეთის პირობებზე ადაპტირებული ქულების სისტემა.

ბანკებისთვის უმთავრეს პრობლემას წარმოადგენს სესხების გაცემის დაფინანსების წყაროები. ვინაიდან იპოთეკური სესხი გრძელვადიანი აქტივია, უნდა იყოს გრძელვადიანი დაფინანსება.

საცხოვრებლებზე მოსახლეობის დაუკმაყოფილებელი მოთხოვნის ერთ-ერთი მიზეზი, პირველ რიგში, მოსახლეობის შემოსავალია. მოსახლეობის შემოსავლების ზრდის მიუხედავად, ფულადი შემოსავლის გამოყენების სტრუქტურაში იზრდება საქონლის შესყიდვისა და მომსახურების ანაზღაურების ხარჯების წილი.

დღეს ბევრი ექსპერტი, რომელიც საუბრობს შემაკავებელ ფაქტორებზე, მიუთითებს მაღალ საპროცენტო განაკვეთებზე, ადარებს იპოთეკას რუსეთში დასავლეთის ქვეყნებთან.

მაგრამ არავინ ამბობს, რომ საჭიროა არა მაჩვენებლის აბსოლუტური, არამედ შედარებითი მაჩვენებლების შედარება, ინფლაციის, მოსახლეობის შემოსავლების ზრდის გათვალისწინებით.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, იპოთეკური სესხის განვითარებისთვის შეიძლება გამოიკვეთოს მთელი რიგი მიმართულებები.

იპოთეკური სესხის განვითარების ერთ-ერთი პერსპექტიული მიმართულება ამჟამად არის დაბალი აწევა ეკონომ კლასის მშენებლობა. ამ მიმართულების განუვითარებლობა განპირობებულია იმით, რომ ეს მიმართულება ნაკლებად მომგებიანია, ვიდრე მრავალსართულიანი მშენებლობა და დეველოპერები ცდილობენ მიიღონ უფრო მაღალი დონის მომგებიანობა ძვირადღირებული პროექტების განხორციელებით.

იპოთეკური დაკრედიტების დარგის სპეციალისტები ითვალისწინებენ ისეთი მიმართულების განვითარების შესაძლებლობას, როგორიცაა გადასახადი. მისი არსი მდგომარეობს იმაში, რომ ბანკები, რომლებიც იპოთეკურ სესხებს გადასცემენ სპეციალიზებულ იპოთეკურ ორგანიზაციებს, საბოლოოდ იღებენ არა ფულს, არამედ იპოთეკით მხარდაჭერილ ფასიან ქაღალდებს მსგავსი ოდენობით. ამრიგად, ბანკები გაიზიარებენ გაცემული სესხების რისკებს სპეციალიზებულ იპოთეკურ ორგანიზაციას.

ამჟამად რუსეთში ინერგება იპოთეკური სესხის ახალი ტიპი - უძრავი ქონების გაყიდვა, რომელიც უკვე დაგირავებულია. ამავდროულად, ყოფილი მსესხებლები ათავისუფლებენ ბანკის წინაშე ვალდებულებებს, რომლებსაც ვერ ასრულებენ, ბანკი მართავს წარმოშობილ ფინანსურ რისკებს და მყიდველი იღებს იპოთეკური სესხის შეღავათიან პირობებს, რადგან საპროცენტო განაკვეთები რჩება წინა მსესხებლისგან „მემკვიდრეობით“ და არ არსებობს. დადგენილი საბანკო საკომისიოები.

რუსეთში იპოთეკური სესხის გაუმჯობესების მნიშვნელოვანი სფეროა ისეთი სერვისების განვითარება, როგორიცაა იპოთეკური საბროკერო. ამ სერვისის არსი არის მომავალი მსესხებლისთვის დაკრედიტების ოპტიმალური პირობების შერჩევა, კერძოდ, საკრედიტო ინსტიტუტის არჩევა, დახმარება იპოთეკური სესხის მისაღებად დოკუმენტების პაკეტის ფორმირებაში, იურიდიული და ფინანსური კონსულტაცია კლიენტისთვის.

რა თქმა უნდა, არის იპოთეკური სესხის განვითარების პერსპექტივები, ის განვითარდება, თუმცა ნელი ტემპით. ბანკებს შორის ამ სფეროში უკვე შესამჩნევია კონკურენცია, რასაც მოჰყვება ახალი იპოთეკური პროდუქტების გაჩენა და ასევე სესხებზე საპროცენტო განაკვეთების შემცირება. თუმცა, თუ მოხდება საპროცენტო განაკვეთების შემცირება, ეს მცირე იქნება, რადგან ინფლაციის პროგნოზირებული ტემპით ბანკები განაკვეთებს დაახლოებით იმავე დონეზე დატოვებენ.

სახელმწიფოს მხარდაჭერით იპოთეკური სესხი თანაბრად უნდა განვითარდეს ქვეყნის მასშტაბით, რამაც უნდა შექმნას ხელსაყრელი პირობები იპოთეკის ფუნქციონირებისთვის.

ზემოაღნიშნულის შეჯამებით შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ამჟამად იპოთეკა უამრავ ურთიერთგამომრიცხავ მოსაზრებას იწვევს. ზოგიერთი დარწმუნებულია, რომ ცხოვრების ამჟამინდელი სტანდარტით საბინაო პრობლემის მოგვარების ეს მეთოდი კიდევ დიდხანს დარჩება არაპოპულარული. სხვები ამბობენ, რომ იპოთეკა დროულად შემოვიდა ჩვენს ქვეყანაში.

უმსხვილესი რუსული ბანკების ანალიტიკოსების და იპოთეკური ბროკერების აზრით, რუსეთში იპოთეკური დაკრედიტების განვითარების პერსპექტივები პირდაპირ კავშირშია იმასთან, თუ როგორ განვითარდება გლობალური ფინანსური ბაზარი. ეს, უპირველეს ყოვლისა, განპირობებულია ბანკების საკრედიტო შესაძლებლობებით, ასევე კრედიტორებისა და მსესხებლების ნდობის ხარისხით არსებული ეკონომიკური მდგომარეობისა და მათი ფინანსური შესაძლებლობების მიმართ.