Хөрөнгийн хамгийн өндөр, хамгийн сайн хэрэглээ (HUE) нь биет байдлын хувьд боломжтой, хууль ёсны дагуу зөвшөөрөгдсөн, эдийн засгийн хувьд ашигтай, санхүүгийн хувьд боломжтой, үр дүнд нь үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн их үнэ цэнийг авчрах хамгийн өндөр магадлалтай ашиглах явдал юм.

Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь нэгээс олон хэлбэрээр ашиглагдах боломжтой өмч юм. Өмчийг ашиглах арга бүр нь түүний үнэ цэнийн тодорхой утгатай тохирч байгаа тул үнэлгээ хийхээс өмнө хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй гэж нэрлэгддэг ашиглах нэг аргыг сонгоно.

Хамгийн сайн ашиглалтын талаархи дүгнэлт нь зах зээлийн шинжилгээнд үндэслэн тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн сайн ашиглалтын талаарх үнэлгээчний саналыг тусгадаг. Энэхүү тайланд ашигласан "хамгийн өндөр ба хамгийн өндөр ашиглалт" гэсэн нэр томъёо нь боломжийн, бодитойгоор хэрэгжих боломжтой, санхүүгийн хувьд хүлээн зөвшөөрөгдөхүйц, зохих ёсоор баталгаажсан, хуулийн дагуу зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын үр дүнд тухайн газрын одоогийн хамгийн өндөр үнэ цэнийг бий болгохыг хэлнэ.

Хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй хэрэглээнд дүн шинжилгээ хийхдээ авч үзсэн хэрэглээний тохиолдлууд дараах шалгуурыг хангаж байгаа эсэхийг шалгана.

Хууль тогтоомжийн зөвшөөрөгдөх байдал: Бүсчлэлийн захирамж, хувийн санаачлагын хязгаарлалт, түүхэн бүсийн зохицуулалт, байгаль орчны хуулиудаар зөвшөөрөгдсөн хэрэглээг авч үзэх.

Физик боломж: Тухайн орон нутагт биет боломжтой ашиглах боломжуудыг авч үзэх.

Санхүүгийн боломж: Бие махбодийн хувьд боломжтой, хуулиар зөвшөөрөгдсөн хэрэглээ нь сайтын эзэмшигчийн хувьд хүлээн зөвшөөрөгдсөн орлогыг бий болгох талаар авч үзэх.

Санхүүгийн боломжийн шалгуур бол оруулсан хөрөнгийн эерэг өгөөж, өөрөөр хэлбэл. засвар үйлчилгээний зардал, санхүүгийн үүрэг, хөрөнгийн өгөөжийн нөхөн төлбөртэй тэнцэх буюу түүнээс их өгөөж.

Хамгийн их үр ашиг: Санхүүгийн хувьд боломжтой хэрэглээний аль нь хамгийн их цэвэр орлого эсвэл өнөөгийн үнэ цэнийг бий болгохыг харгалзан үзэх.

Байгаль орчин, газрын топограф нь түүнийг янз бүрийн функциональ чиглэлийн барилга байгууламж барихад ашиглах боломжийг олгодог - засаг захиргаа, агуулах, хөдөө аж ахуй. Энэ нь судалгааны талбайн физик шинж чанар (хэмжээ, хэлбэр, байр зүйн болон газарзүйн онцлог, инженер-геологи, гидрогеологийн нөхцөл, тээвэр, нийтийн үйлчилгээний хүртээмж) -ийг нөхөх нэмэлт хөрөнгө оруулалт шаарддаггүй.

Ашиглалтын шинж чанарыг хязгаарласан хууль эрх зүйн нөхцөл байдал тогтоогдоогүй - хууль тогтоомж, хотын акт, зохицуулалтын шаардлага. Хэрэглээний шинж чанарт ихээхэн нөлөөлсөн зохицуулалтын хүлээгдэж буй өөрчлөлтийн талаар холбогдох хэсэгт мэдээлэл байхгүй байна. Орон нутгийн иргэдийн хандлага ерөнхийдөө таатай байна.

Зардлыг үнэлэх арга барилыг зөв ашиглах, мөн сайт дээр байгаа сайжруулалтыг үргэлжлүүлэх нь зүйтэй эсэх асуултад хариулахын тулд сайт дээр байгаа сайжруулалтыг хамгийн сайн ашиглахыг тодорхойлох ажлыг хоёр чиглэлээр явуулдаг. үе шатууд:

Сайтын хувьд үнэ төлбөргүй;

Одоо байгаа сайжруулалттай сайтын хувьд.

Энэхүү дүн шинжилгээ нь газар нь хөгжөөгүй (эсвэл одоо байгаа барилгуудыг нураах замаар чөлөөлөх боломжтой) гэж үздэг. Зардлын аргыг зөв хэрэглэхийн тулд эдгээр нөхцөлд газрын талбайг үнэлэх шаардлагатай.

Сайтыг үнэ төлбөргүй ашиглах боломжуудын дүн шинжилгээ

Нэг хэсэг газрыг хамгийн үр ашигтай ашиглахыг үнэ төлбөргүй гэж тодорхойлохдоо дараахь зүйлийг харгалзан үзнэ.

Зорилго ба зөвшөөрөгдсөн хэрэглээ;

Үнэлгээнд хамрагдсан газрын ойр орчмын газар ашиглалтын давамгайлсан аргууд;

Газар байрлаж буй нутаг дэвсгэрийн хөгжлийн хэтийн төлөв;

Газар болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хүлээгдэж буй өөрчлөлтүүд;

Газрын одоогийн ашиглалт.

Гэсэн хэдий ч газрыг хамгийн үр ашигтай ашиглах хувилбарыг сонгохдоо физикийн хувьд боломжтой, эдийн засгийн үндэслэлтэй, хууль тогтоомжийн шаардлагад нийцсэн, санхүүгийн хувьд боломжтой, үр дүнд нь газрын тооцоолсон үнэ цэнийг тооцсон хувилбаруудаас сонгож болно. газрын талбайн үнэ цэнэ хамгийн их байх болно (хамгийн үр ашигтай ашиглах зарчим).

Хэрэв сул талбайн үнэ нь сайжруулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнээс давсан бол хамгийн сайн бөгөөд хамгийн үр дүнтэй ашиглах нь тухайн газрыг хоосон газар ашиглах явдал юм. Гэсэн хэдий ч, энэ тохиолдолд нөхцөл байдал өөр байна. Барилга нь бүхэлдээ нэг үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд газрын үнэ цэнээс давах нь гарцаагүй. Нэмж дурдахад, үнэлэгдсэн байр нь өөр өөр өмчлөгчийн өмчлөлийн барилга дотор байрладаг тул энэ байрны өмчлөгч нь газар дээрх эзэмшиж буй хувиа бие даан ашиглах боломжоор хязгаарлагддаг. Дээр дурдсантай холбогдуулан үнэлгээний объектод хамаарах газрыг үнэ төлбөргүй гэж үзэх боломжгүй. Тиймээс үнэлгээчин одоо байгаа сайжруулалттай сайтыг ашиглах боломжийн талаар дүн шинжилгээ хийсэн.

Дүгнэлт: Газрын талбайн байршил, түүнчлэн тухайн газар нутгийн бүх дэд бүтэц нь түүнийг бүтээн байгуулалт, худалдааны барилга байгууламжид ашиглахад хэмнэлттэй болгодог.

Үнэлэгдсэн объектыг ашиглах хувилбаруудын дүн шинжилгээ: Орон сууцны бус барилга

Үйлдвэрлэл, агуулах болгон ашиглах

Үнэлгээний объект нь орон сууцны бус барилга бөгөөд түүнийг ашиглах боломжит хувилбаруудад хязгаарлалт тавьдаг. Жишээлбэл, технологийн процесс нь дуу чимээ, чичиргээ, хортой ялгаралт, галын аюулын түвшин нэмэгдсэнтэй холбоотой үйлдвэрлэлийн зохион байгуулалттай холбоотой байрыг ашиглахыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй юм. Байрыг агуулах болгон ашиглах нь санхүүгийн үр ашгийн үүднээс бүрэн үндэслэлгүй юм. Агуулахын байр түрээслэхээс олох орлого нь түүнийг жижиглэнгийн худалдаа эсвэл оффисын зориулалтаар ашиглахаас олсон орлогоос хамаагүй бага байна. Тиймээс ийм хэрэглээний тохиолдлоос татгалзах хэрэгтэй.

Байрыг арилжааны зориулалтаар ашиглах

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд дүн шинжилгээ хийхэд жижиглэнгийн худалдааны талбайн борлуулалтын үнэ болон түрээсийн үнэ оффисын байрнаас өндөр байгааг харуулж байна. Тиймээс ийм хэрэглээ нь илүү үр дүнтэй байх болно. Үүний зэрэгцээ, ашиглалтын хамгийн үр ашигтай хувилбарыг сонгохдоо бүрэн хэмжээний дэлгүүрийг байрлуулах байрыг ашиглах нь ихээхэн хэмжээний дахин төлөвлөлт, засвар хийх шаардлагатай тул өндөр зардалтай холбоотой гэдгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Үнэлгээний объектын байршлын эргэн тойрон дахь дэд бүтэц нь аж үйлдвэр, захиргааны болон томоохон жижиглэн худалдааны байгууламжууд юм. Тиймээс, тухайн объект нь завгүй газар байрладаг боловч жижиг жижиглэнгийн худалдаанд тохиромжгүй байгааг харгалзан үзвэл энэ хувилбарын санхүүгийн боломж эргэлзээтэй харагдаж байна.

Байшинг арилжааны объект болгон ашиглах - оффисын барилга.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн дүн шинжилгээ нь арилжааны барилга нь илүү тайван хөрөнгө оруулалт гэдгийг харуулж байна. Эдийн засгийг дагаад арилжааны байрны эрэлт нэмэгдэж байна. Одоогоор түүхий эд, санхүү, банкны бүтэц арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд идэвхтэй хөрөнгө оруулалт хийж байгаагийн шалтгаан нь оффисын төслүүдийн өндөр ашиг орлоготой холбоотой юм. Хөрөнгө оруулалтын өндөр чадавхитай Кемерово хотод өндөр чанартай арилжааны байрны хомсдол үүсч байна. Дээр дурдсан зүйлсийг харгалзан үнэлэгч ийм хэрэглээ нь хамгийн үр дүнтэй гэж үздэг.

Дүгнэлт: Иймд үнэлэгдсэн объектыг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглах нь уг барилгыг оффисын барилга болгон ашиглах явдал юм.

2. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ

2.7. Газрын үнэлгээний онцлог

2.7.3. Газрын хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглалтын дүн шинжилгээ

Газрын талбайг үнэлэхдээ хэд хэдэн хүчин зүйлийн харилцан үйлчлэлээр тодорхойлогддог түүнийг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглах сонголтыг тодорхойлох шаардлагатай.

Хамгийн оновчтой ашиглалтын шинжилгээнд тухайн газрыг ашиглах (хөгжүүлэх, хөгжүүлэх) өөр хувилбаруудыг судлах, оновчтой хувилбарыг сонгох зэрэг орно. Энэ нь байршлын хэтийн төлөв, зах зээлийн эрэлтийн байдал, хөгжлийн өртөг, хүлээгдэж буй орлогын тогтвортой байдал гэх мэтийг харгалзан үздэг.

Газар, барилга байгууламжаас бүрдэх объектын үнэ цэнийг үнэлэхдээ нэгдүгээрт, сул байгаа гэж үзэж байгаа газар, хоёрдугаарт, одоо байгаа сайжруулалт бүхий газрын хамгийн оновчтой ашиглалтын дүн шинжилгээнд ихээхэн ач холбогдол өгдөг.

Сул байгаа гэгдэх газрын шинжилгээ нь түүний үнэ цэнийг тодорхойлоход зайлшгүй шаардлагатай алхам бөгөөд тухайн газрыг ашиглах хамгийн ашигтай хувилбарыг тогтооход суурилдаг.

Одоо байгаа сайжруулалт бүхий газрын дүн шинжилгээ нь тухайн объектын хамгийн их ашигт ажиллагааг хангахын тулд тухайн газар дээр байгаа сайжруулалтыг нураах, шинэчлэх, хадгалах шийдвэрийг багтаадаг.

Сайтын боломжит, хамгийн ашигтай хэрэглээ нь түүний хамгийн өндөр үнэ цэнийг өгдөг. Хэрэглээний тохиолдлууд нь хууль ёсны, бие махбодийн хувьд боломжтой, зардал багатай байх ёстой.

Газрын оновчтой ашиглалтыг тодорхойлдог гол хүчин зүйлсийг нэрлэе.

1) байршил - газрын өртөгт гол нөлөө үзүүлдэг хүчин зүйл (байршлын хэтийн төлөв, тээврийн хүртээмж, хүрээлэн буй орчны шинж чанарыг харгалзан үзэх);

2) зах зээлийн эрэлт - зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтийн харьцааг тусгасан хүчин зүйл;

3) санхүүгийн боломж - төслийн хөрөнгө оруулагчдын зардлыг нөхөн төлж, хүлээгдэж буй ашгийг хангахад хүрэлцэхүйц газар ашиглалтаас орлого олох чадвар;

4) талбайн физикийн тохиромжтой байдал - сайжруулалт хийх хэтийн төлөв - талбайн хэмжээ, газарзүйн байршил, хөрсний чанар, уур амьсгал, инженер-геологи, гидрогеологийн шинж чанар, одоо байгаа бүсчлэл, хүрээлэн буй орчны үзүүлэлтүүд гэх мэт;

5) технологийн боломж ба физикийн үндэслэл - төслийн чанар, өртөг, нөхцлийн харьцаа, байгалийн гамшгийн магадлал, тээврийн хүртээмж, инженерийн шугам сүлжээнд холбогдох чадвар, талбайн хэмжээ, хэлбэрийг харгалзан дүн шинжилгээ хийх. жишээлбэл, үйлдвэрлэлийн байгууламж барихад хэмжээ нь бага байж болно;

6) хууль тогтоомжийн (хууль ёсны) зөвшөөрөгдөх байдал - газрын талбайг ашиглах сонголтыг одоогийн хууль тогтоомжид нийцүүлэх. Барилга байгууламж, байгаль орчны стандарт, шалны хязгаарлалт, тухайн байршилд барилга барихыг түр хугацаагаар хориглосон байдал, хот байгуулалтын түүхэн дэх хүндрэл, дүрэм журамд гарч болзошгүй өөрчлөлт, бүсчлэлд нийцсэн байдал зэрэгт дүн шинжилгээ хийсний үр дүнд илэрсэн. дүрэм журам, орон нутгийн хүн амын сөрөг сэтгэл хөдлөл;

Холбооны Үнэлгээний үндсэн стандартуудын (FSO, үзнэ үү) шинэ хэвлэлийн төсөлд үнэлгээний объектыг тодорхойлохдоо хамгийн сайн, хамгийн үр ашигтай ашиглах сонголтыг (NNEI) сонгохын тулд дүн шинжилгээ хийх зайлшгүй нөхцлийг тусгасан болно. зах зээлийн үнэ. Энэ нөхцөлийг заасан үнэ цэнийн үзэл баримтлалын шинэчилсэн тодорхойлолтод оруулсан болно (FSO No1):

“4.3.1. Иргэний эрхийн объектын зах зээлийн үнэ цэнэЭнэ нь нээлттэй зах зээл дээр бэлэн худалдагч, бэлэн худалдагчийн хооронд өрсөлдөөнт орчинд арилжааны хэлцэл хийх үед тухайн объектыг өндөр магадлалтайгаар солилцох боломжтой мөнгөний тооцоолсон дүн юм. Хүссэн худалдан авагчид, талууд чадварлаг, болгоомжтой, албадлагагүйгээр, шаардлагатай бүх мэдээлэлтэй, аливаа онцгой нөхцөл байдал хэлцлийн үнийн дүнд тусгагдаагүй тохиолдолд, өөрөөр хэлбэл:

1. худалдагч, худалдан авагчийн хүсэл эрмэлзэл нь зах зээлийн нөхцөл байдлын онцлог шинж чанартай, талуудын аль нэг нь үнэлгээний объектыг өөрөөсөө гаргах үүрэггүй, нөгөө тал нь гүйцэтгэлийг хүлээн авах үүрэггүй, онцгой сонирхол бүхий худалдан авагчийн нэмэлт санал. тооцоонд харгалзаагүй;
2. хэлцэлд оролцогч талууд хэлцлийн сэдвийг сайн мэддэг бөгөөд өөрсдийн ашиг сонирхлын үүднээс ажилладаг; үнэлгээний объектыг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглах нөхцөл дээр үндэслэн;
3. Үнэлгээний объектыг ижил төстэй үнэлгээний объектод зориулагдсан олон нийтэд санал болгох замаар нээлттэй зах зээлд танилцуулж, зохих ёсоор маркетингийн дараа, үнэлгээ хийх өдрөөс өмнө зах зээлд өртөх дундаж хугацаатай тэнцэх хугацаанд нээлттэй зах зээл дээр байсан. бүтээгдэхүүний төрөл;
4. Үнэлгээний объекттой хийсэн дуурайлган хийсэн гүйлгээний тооцооны үнэ нь энэ объектын хувьд ямар нэгэн онцгой хөнгөлөлт, хөнгөлөлт үзүүлэхгүйгээр, үүнээс худалдах, худалдан авах гүйлгээтэй холбоотой зардал, татварыг хасалгүйгээр зохих урамшуулал юм;
5. үнэлгээний объектын төлбөрийг мөнгөн хэлбэрээр илэрхийлнэ.

Үнэ цэнийн үзэл баримтлалын энэхүү тодорхойлолтын талаархи тайлбарууд нь NNEI зарчмын мөн чанарыг харуулж байна.

“4.3.7. Зах зээлийн үнийг тодорхойлохын тулд эхлээд үнэлгээчин хийх ёстой Үнэлгээний объектыг хамгийн сайн (нийгмийн хувьд хүлээн зөвшөөрөгдсөн) ба хамгийн үр ашигтай (хамгийн их бүтээмжтэй) ашиглах хувилбарыг сонгох - хуулийн дагуу зөвшөөрөгдсөн, биет байдлын хувьд боломжтой, эдийн засгийн үндэслэлтэй, санхүүгийн хувьд хэрэгжих боломжтой объектыг ашиглах магадлал. , үүний үр дүнд үнэлэгдэж буй хөрөнгийн үнэлгээ хамгийн өндөр байна. Хамгийн сайн бөгөөд хамгийн үр дүнтэй нь одоо байгаа хэрэглээ эсвэл өөр хэрэглээг үргэлжлүүлэх явдал юм. Ашиглалтын хувилбарыг сонгохдоо үнэлгээчний загварчилсан хэлцлийн оролцогчдын боломжит сонголтыг харгалзан зах зээлийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх үндсэн дээр хийгддэг.

Юуны өмнө, нийгмийн ач холбогдол бүхий объектыг (үл хөдлөх хөрөнгө, аж ахуйн нэгж) үнэлэхдээ авч үзсэн ашиглалтын тохиолдлуудыг нийгэмд бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөх нөхцөлийг хангасан байх ёстойг анхаарч үзье ("хамгийн сайн"). ашиглалтын шалгуурыг ашигласан бөгөөд энэ нь үр дүнгийн тоон шинж чанарыг илэрхийлдэггүй). Цаашилбал, нийгэмд хүлээн зөвшөөрөгдсөн хувилбаруудаас "хамгийн үр дүнтэй" сонголтыг сонгосон - хамгийн ашигтай (зөвхөн функцийн сонголтыг төдийгүй сонголтын үр дүнгийн тоон шинж чанарыг зөвтгөх шалгуурыг ашигладаг). Үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд энэ нь жишээлбэл, сонголт гэсэн үг юм худалдааны функцбүсчлэлийн дүрэм, нийгмийн хэрэгцээ шаардлага, зэрэг зөвшөөрсөн Хамгийн сайн, Байгууллагын төрөл (ангилал), барилгын төлөвлөлтийн хэмжээ, шинж чанар, бүтээгдэхүүний нэр төрөл, түрээслэгчдийн нөөцөөр хангагдсан байх ёстой. хамгийн их үр ашигЭнэ функцийн (гарц). Үүнтэй холбогдуулан америкчуудын санал болгож буй “хамгийн дээд, хамгийн сайн хэрэглээ” гэсэн хэллэгийг ашиглах нь зүйтэй гэж манай орчуулагчид “ хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй хэрэглээ».

Олон улсын үнэлгээний стандартууд (IVS) нь товчилсон хэллэгийг ашигладаг - хамгийн үр ашигтай хэрэглээ(NEI), гэхдээ дээрх NNEI хэллэгтэй төстэй тодорхой ойлголт бас байдаг (х. 24, 6.3-р хэсгийг үзнэ үү: "хамгийн үр ашигтай хэрэглээ бол" хамгийн дээд ба хамгийн сайн "хэрэглээ, үнэлгээ нь хамгийн их утгыг өгдөг". ). Үүнтэй холбогдуулан "хамгийн үр дүнтэй хэрэглээ" гэсэн хэллэг ба NEI товчлолыг NNEI-ийн нөхцөлт (богино) тэмдэглэгээ гэж үзэж болно. Үүний зэрэгцээ, 2007 оны IVS-ийн 6.7-д заасны дагуу NEI-ийн үзэл баримтлал нь "үндсэн зүйл бөгөөд энэ нь зах зээлийн үнийн тооцооны салшгүй хэсэг юм" гэдгийг санах нь зүйтэй.

IVS 2007 ("Нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн үнэлгээний зарчмуудын үндэс суурь болох үзэл баримтлал" хэсэг - Иргэний эргэлтийн бүх төрлийн объектын үнэлгээний талаархи OPPO) нь бүх хүмүүст зах зээлийн үнэ цэнийн тухай ойлголтын нэг (мөн зөвхөн нэг байх ёстой) ерөнхий тодорхойлолтыг өгсөн гэдгийг харгалзан үзэх нь зүйтэй. объектын төрлүүдийн хувьд OPPO-ийн 6.7-д заасан NNEI зарчмыг бүх төрлийн объектод заавал ашиглах нөхцөл нь энэхүү үзэл баримтлалтай холбоотой байх ёстой. Зах зээлийн үнэ цэнийг NNEI зарчимтай холбох тухай заалтын ийм тайлбарыг батлахад энэ зарчмыг OPPO-д үл хөдлөх хөрөнгийн талаархи үндэслэлийн үндсэн дээр (байдлыг ойлгох үүднээс) гаргаж авсан нь саад болж байна. Энэ зарчим), бизнесийн үнэлгээний стандартад энэ зарчмын талаар нэг ч үг байдаггүй. Энэхүү нөхцөл байдлыг эсэргүүцэгчид (харна уу) Хөдлөх эд хөрөнгө, бизнесийн зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо Олон улсын тооцооны стандартын хороо (ICSC) энэ зарчмыг хэрэглэхээс татгалзсаны нотлох баримт болгон ашиглаж байна.

Ер нь үүнийг анхаарч үзэх хэрэгтэй Аливаа объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо үнэлгээчин тухайн объектыг аль болох өндөр үнээр (NNEI хувилбарт) зарахыг хүсдэг ердийн худалдагчийн зан байдал, хамгийн их ашиг тустай, ашигтай байдлыг хангахыг хүсч буй худалдан авагчийн зан төлөвийг загварчлан үздэг. ирээдүйд объектын ашиг орлого (мөн NNEI хувилбарт). Хэрэв бид IVS 2007-д нийцүүлэн үнэлгээний объекттой загварчлагдсан хэлцлийн үед зах зээлийн үнэ цэнийн тухай ойлголтын нэгдмэл тодорхойлолтын логикийг дагаж мөрдвөл Үнэлгээний үйл ажиллагааны үндэсний зөвлөл (ҮҮЗ) болон ҮҮС NNEI болон иргэний эрхийн бусад бүлгийн объектын үнэлгээний стандартад зохих заалт оруулах..

NNEI сонголтыг худалдан авагчид шаардлагагүй эсвэл объектив эсвэл субъектив шалтгаанаар хийх боломжгүй тохиолдолд одоогийн ашиглалтын өртгийг тодорхойлох замаар хязгаарлах нь утга учиртай юм. одоогийн ашиглалтын зах зээлийн үнэ. Одоогийн хэрэглээнд зах зээлийн үнэ цэнийн тухай ойлголтыг нэвтрүүлэх санааг С.В. Грибовский, татварын зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ нь NNEI сонголтыг сонгохгүйгээр массын үнэлгээний аргаар тодорхойлогддог болохыг онцлон тэмдэглэв.

Объектыг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглах хувилбарыг сонгохдоо эрсдлийг харгалзан үзэх, үнэлэх

Сонгодог гэдгийг бас анхаарч үзье зах зээлийн үнэ"- энэ солилцооны үнэ цэнэ, энэ нь худалдагч, худалдан авагч хоёрын хооронд үнэлгээчний загварчилсан хэлцлийн өндөр магадлалтайгаар төлж болох үнэтэй тэнцүү байна. Эдгээр ердийн зах зээлийн байгууллагуудын зан төлөвийг загварчлахдаа үнэлэгч нь санамсаргүй хэмжигдэхүүнээр үнэ бүхий санамсаргүй үйл явдал гэж ангилагдсан ижил төстэй объектуудтай хийсэн гүйлгээнд тулгуурладаг. Үнэлгээч нь хэлцлийг загварчилж, зах зээлийн үнийг магадлалтай хэлцлийн таамаглалын үнэ гэж тодорхойлсоноор тухайн объекттой хийсэн хэлцэл нь зах зээлийн үнэлгээтэй яг тэнцэх үнээр хийгдэнэ гэсэн баталгааг үйлчлүүлэгчид өгөхгүй. Үнэлгээчин нь зөвхөн худалдан авагчийг тодорхойлж, мэдээлэх боломжтой хүлээгдэж буй үнэ цэнэхаргалзах итгэлцлийн түвшинг харуулсан таамаглалын гүйлгээний үнэ ба энэ утгын итгэлцлийн интервал (үүнийг үнэлгээний үйл ажиллагааг зохицуулах зохицуулалтын баримт бичигт тодорхой заасан байх ёстой). Эндээс үзэхэд NNEI-ийн сонголтыг сонгох шаардлагатай алгоритмууд болон үнэлгээний процедур нь эрсдэлийн шинжилгээний мэдэгдэж буй аргууд дээр суурилсан байх ёстой.

Хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй ашиглах зарчмын агуулга, түүнийг хэрэглэх дүрэм

Санал болгож буй FSO №2-ийн шинэ хэвлэлд NNEI-ийн зарчмыг хангалттай нарийвчлан тайлбарлаж, иргэний эрхийн бүх төрлийн объектыг үнэлэхэд хэрэглэх дүрмийг боловсруулсан болно.

“2.4.4. Объектыг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглах зарчим нь ердийн хэрэглэгч объектын үнэ цэнийг шинжлэхдээ ашигтай байж болох функцүүдийн жагсаалтаас сонгох замаар энэ объектыг хамгийн үр бүтээлтэй ашиглах боломжийг авч үздэг болохыг харгалзан үздэг. (эсвэл тэр багц чиг үүрэг) нь хуулиар зөвшөөрөгдсөн, биет байдлаар хэрэгжих боломжтой, эдийн засгийн хувьд боломжтой, санхүүгийн хувьд боломжтой. Үүний зэрэгцээ функциональ хэрэглээ нь хамгийн сайн гэж тооцогддог бөгөөд энэ нь энэ нөөцийн хэрэглэгчдийн хэрэгцээг хамгийн бүрэн дүүрэн (хэрэглэгчийн стандарт, нийгмийн хэм хэмжээний дагуу) хангах боломжийг олгодог. Объектын (хамгийн сайн) функциональ зорилгыг сонгох чанарын шалгуурыг бүрдүүлэхдээ зарчмын энэ хэсгийг тухайн объектын аливаа зорилгод, тэр дундаа орлого бий болгохгүй объектыг ашиглахад анхаарч үзэх хэрэгтэй. Хамгийн үр дүнтэй нь объектын хамгийн их бүтээмжид хүрэх боломжтой ашиглах явдал юм. Зарчмын энэ хэсэг нь тухайн объектын ашигт ажиллагааны тогтоосон түвшинд хүрэхийг баталгаажуулах функцийг сонгох тоон шалгуурыг бүрдүүлдэг.

Үл хөдлөх хөрөнгө, бизнес, том оврын тээврийн хэрэгслийн зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо иргэний эрхийн объектыг хамгийн сайн, хамгийн үр ашигтай ашиглах (NNEI) зарчмыг хэрэгжүүлэх нь заавал байх ёстой гэдгийг санах нь зүйтэй. Энэ объект нь хамгийн өндөр үнэ цэнэтэй, дээрх шаардлагыг хангасан иргэний эрхийн үнэ цэнэтэй объектыг ашиглах нь хамгийн сайн, үр дүнтэй гэж тооцогддог.

Тиймээс NNEI зарчмын дагуу иргэний эрхийн объект эзэмшигчдэд ашигтай байж болох чиг үүргүүдийн бүрэн жагсаалтаас чиг үүргийн харьцуулсан дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай байна. Үүний зэрэгцээ зөвхөн зах зээлийн эрэлт хэрэгцээтэй функцуудыг заасан жагсаалтад оруулах ёстой. Эрэлт байгаа эсэх, түүний параметрүүдийг үнэлгээний объекттой ижил төстэй объектын зах зээлийг судлах явцад олж авсан мэдээллээр үнэлэгч баталгаажуулсан байх ёстой. Шинжилгээгээр тогтоосон NNEI сонголт нь одоогийн ашиглалтаас ялгаатай тохиолдолд NNEI-ийн параметрт хүрэх хүртэл объектыг хувиргах ажлыг ирээдүйн өмчлөгч гүйцэтгэнэ гэж үзэж байна. загварчилсан гүйлгээ.

Шинэ төсөлд NNEI хувилбарыг сонгон шалгаруулах үйл явцын товч тайлбарыг өгсөн: “4.4. Үнэлгээний объектыг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглах хувилбарыг сонгох. Мэдээллийн боловсруулалтын үр дүнд үндэслэн үнэлгээний объектыг хамгийн сайн (нийгмийн хувьд хүлээн зөвшөөрөгдсөн), хамгийн үр дүнтэй (хамгийн их бүтээмжтэй) ашиглах сонголтыг сонгохын тулд дүн шинжилгээ хийдэг. Энэхүү шинжилгээг таван үе шатыг дараалан хэрэгжүүлэх замаар явуулдаг.

• үнэлгээний объектыг ашиглах, хөгжүүлэх боломжит (ашигтай) хувилбаруудын бүрэн жагсаалтыг гаргасан;
• заасан жагсаалтад хууль эрх зүйн дааж давшгүй хориг, нийгмийн дарамтаас болж хэрэгжүүлэх боломжгүй хувилбаруудыг оруулаагүй болно;
• цаашлаад бие махбодийн хязгаарлалтын улмаас хэрэгжүүлэх боломжгүй байгаа сонголтуудыг үлдсэн жагсаалтаас хассан;
• хуулийн дагуу зөвшөөрөгдсөн, бие махбодийн хувьд боломжтой хувилбаруудын жагсаалтаас эдийн засгийн хувьд тохиромжгүй (хөрөнгийн өгөөж, хөрөнгийн хамгийн бага өгөөжийг өгдөггүй) болон санхүүгийн хувьд боломжгүй (санхүүгийн хөшүүргийн үзэгдлийг ашиглах боломжоор хангагдаагүй - зөвшөөрөгдсөн нөхцлөөр зээл авах). ) хасагдсан;
• Үлдсэн хувилбаруудыг хооронд нь харьцуулж, хамгийн үр бүтээлтэй, өөрөөр хэлбэл эрсдэлийн хамгийн бага түвшинд ирээдүйн орлогын цэвэр өнөөгийн үнэ цэнийн хамгийн өндөр үнэ цэнийг (хамгийн бага итгэлийн интервалтай) сонгох боломжтой. эрсдэлтэй эсвэл тодорхойгүй байдлын хувьд боломжит алдагдлын хамгийн бага түвшинтэй).

Хөрөнгийг үнэлэхдээ үнэлгээний объект эсвэл түүний хэсгүүдийн функциональ зорилгыг өөрчлөх, түүний дотор объектын шинж чанарыг өөрчлөхгүйгээр өөрчлөх боломжууд өөр өөр байдаг. Бизнесийг үнэлэхдээ үйлдвэрлэлийн бүтээгдэхүүн, үйлдвэрлэлийн хүчин зүйл, бизнесийн бүтцийг төрөлжүүлэх боломжуудад дүн шинжилгээ хийдэг. Объектыг ашиглах хамгийн бүтээмжтэй хувилбарыг сонгохдоо тэнцвэрт байдал, эдийн засгийн тусгаарлалт, эдийн засгийн хэмжээ, өгөөжийг нэмэгдүүлэх, бууруулах гэх мэт зарчмуудыг харгалзан гүйцэтгэдэг. Үнэлгээний объектыг ашиглах хувилбаруудыг сонгохдоо эрсдлийг харгалзан үздэг.

Энд "хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй хэрэглээний шинжилгээ ..." гэсэн өргөн хэрэглэгддэг хэллэгийн оронд Америкийн "хамгийн өндөр, хамгийн сайн хэрэглээний анализ"-ийн "шууд" орчуулгын дараа гарч ирсэн "шинжилгээ" гэсэн хэллэг байгааг анхаарна уу. Сонголтыг сонгох ..." гэж бичсэн боловч үүнийг илүү энгийн байдлаар бичиж болно - "үнэлгээний объектыг хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй ашиглах сонголтыг сонгох" (янз бүрийн хувилбаруудад дүн шинжилгээ хийсэн бөгөөд эдгээрээс хамгийн сайн, хамгийн шилдэг нь юм. үр ашигтай сонгосон).

NNEI сонголтыг сонгохын тулд шинжилгээний алгоритмын тайлбарыг холбогдох стандартууд (том блокоор) болон зааварчилгаанд (үнэлгээний объектын төрөл тус бүрээр тодорхойлогдсон бүх нарийн ширийн зүйлийг нарийвчлан тодорхойлсон) тусгасан байх ёстой. Дараа нь бид ийм алгоритмыг бий болгоход тулгарч буй зарим асуудлын талаар ярилцах болно - эхлээд үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд (энэ нь үнэлгээнд NNEI зарчмыг ашиглах асуудлыг үүсгэсэн), дараа нь хөдлөх эд хөрөнгө, бизнесийн хувьд.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн сайн, үр ашигтай хэрэглээг сонгох шинжилгээний үндэс

Үнэгүй эсвэл сайжруулалтгүй (үл хөдлөх хөрөнгийн объектын нэг хэсэг) газрын зах зээлийн үнийг тодорхойлох үндэслэлийг бэлтгэхийн тулд үнэлгээчин боломжит, хууль ёсны дагуу хүлээн зөвшөөрөгдсөн дүн шинжилгээнд үндэслэн NNEI сонголтыг сонгодог. зах зээлд эрэлт хэрэгцээтэй байгаа (үнэлгээний захиалагчийн санал болгож буй хувилбаруудыг оруулаад) зарчмуудыг харгалзан ашиглах сонголтууд:

• тэнцвэрт байдал (нийгмийн хэрэгцээ шаардлагад нийцсэн чиг үүргийн багц, цогц);
• эдийн засгийн хуваагдал (талбайн ашиглалтын үр ашгийн хамаарлыг энэ ашиглалтын орон зайн болон цаг хугацааны хуваалтаар судалдаг);
• эдийн засгийн хэмжээ (нэг NNEI төслийн хүрээнд хэд хэдэн сайтыг холбохдоо сайт бүрийн зардлыг нэмэгдүүлэх эсвэл хөрш зэргэлдээх сайт руу нэгдэхдээ үнэлэгдсэн сайтын өртөгийг нэмэгдүүлэх боломжтой);
• өгөөж нэмэгдэж, буурах (барилгын өндрөөс газрын талбайн өртгийн хамаарал нь хамгийн дээд тал нь - функц тус бүрийн хувьд өөрийн гэсэн утгатай);
• өрсөлдөөн (эрсдэлд дүн шинжилгээ хийхдээ ижил чиг үүргийг хэрэгжүүлэхийн тулд хэд хэдэн хөрш зэргэлдээх газрын эзэд төлөвлөх боломжийг харгалзан үзэх шаардлагатай).

Газар дээр хэрэгжүүлэхээр төлөвлөж буй функцүүдийн багц (үнэгүй эсвэл үнэ төлбөргүй) харьцангуй бага байдаг: оффис, жижиглэнгийн худалдаа, зочид буудал, орон сууц, үйлдвэр, агуулах (заримдаа эдгээр функцүүдийн хосолсон хослол). Барилга байгууламжийн параметрүүд нь тодорхой зарчмууд, зах зээлийн сонголт, хот төлөвлөлтийн хязгаарлалтын дагуу өөр өөр байдаг. Үүний зэрэгцээ, сайжруулалтыг нураах бодит боломж, оновчтой эсэхээс үл хамааран газрын талбайн шинжилгээг заавал хийх ёстой: нэг объектыг үнэлэх зардлын аргад газрын талбайн зах зээлийн үнийг дараахь байдлаар тодорхойлдог. Үнэгүй мэт санагдах NNEI хувилбар ба NNEI хувилбар дахь энэ талбайн өртгийн үнэ ба одоогийн ашиглалтын хоорондох зөрүү нь параметрүүд нь бүрэн нийцэхгүй байгаа сайжруулалтын гаднах хоцрогдол гэж тооцогддог. орчин үеийн зах зээлийн давуу тал (сайжруулалтын сөрөг зардал хүртэл; үзнэ үү). Сүүлд нь байгууламжийн менежментийн хөтөлбөр боловсруулах, сайжруулалтыг шинэчлэх ажлыг төлөвлөх, газар, сайжруулалт нь өөр өөр өмчлөгчтэй байх тохиолдолд харилцааг зохицуулахад анхаарах нь чухал юм.

Одоо байгаа сайжруулалттай сайтын NNEI хувилбарыг сонгохдоо тухайн газар ашиглахад ашиг тустай боломжуудын тоо газар ашиглалтын хувилбаруудад дүн шинжилгээ хийхээс илүү их байдаг. Сүүлийнх нь нэг объектын NSEI хувилбарыг сонгохдоо олон тооны функцүүдийн хослолыг одоо байгаа барилгын өөр өөр өрөөнүүд, түүнчлэн ашиг тустай, төлөвлөсөн өргөтгөл, дээд байгууламжид авч үздэгтэй холбон тайлбарлаж байна (энд ихэвчлэн нэг юм. Дууссан барилгыг "бүх нийтийн" профилын объект гэж үзэх ёстой). Объект тус бүрийн хувьд ашигтай байж болох функцүүдийн түүврийг бүрдүүлэхдээ үнэлгээчин жагсаалтад багтсан функц бүрийн хувьд үнэлгээний объектыг түрээслэх эрэлт хэрэгцээг баталгаажуулсан зах зээлийн судалгааны үр дүнд найдах ёстой гэдгийг анхаарна уу. Жишээлбэл, монографийн 5.5-р хүснэгтэд үзүүлсэн чиг үүргүүдийн жагсаалтыг эмхэтгэхдээ түүний эмхэтгэгчид (үл хөдлөх хөрөнгийн менежерийн сургалтын хөтөлбөрийн гэрчилгээжсэн төгсөгчид) эдгээр чиг үүргийг хэрэгжүүлэх байр түрээслэх жишээг өгөх шаардлагатай байгааг бид онцолж байна.

Мэдэгдэж байгаагаар, эхний үе шатанд эмхэтгэсэн функцүүдийн бүрэн багцын дүн шинжилгээнээс эхлээд газрын талбай, дараа нь сайжруулсан талбайн хувьд NNEI хувилбарыг сонгох нь дараагийн дөрвөн үе шатанд явагдана.

Шинжилгээний хоёр дахь шатанд гурван түвшний хууль эрх зүйн эсрэг заалттай функцуудыг заасан багцаас ялгаж үздэг.

1. орон нутгийн хууль тогтоох байгууллагаас баталсан хот төлөвлөлтийн журам зэрэг хууль тогтоомжид үндэслэсэн хууль тогтоомж, дүрэм журмаар хориглосон (цаашид ийм чиг үүргийг авч үзэхгүй);
2. хууль тогтоомжид үндэслээгүй гүйцэтгэх засаглалын тушаалын эсрэг (эдгээр чиг үүргийн хувьд хоригийг даван туулах боломжийг судалж байна: газар ашиглах, сайжруулах шинэ хувилбарыг илүүд үзэх эдийн засгийн үндэслэлээр - гүйцэтгэх засаглалын хувьд). тооцооны болон нэмэлт зардлын үнэлгээний хамт - үнэлгээний объектын эзэмшигчийн хувьд);
3. олон нийтийн эсэргүүцэл үүсгэх чадвартай ("эсэргүүцэж буй" хүн амд "нөхөн олговор" олгох зардлын үнэлгээгээр эсэргүүцлийг даван туулах боломжийг судалж байна).

Хоригдол, эсэргүүцлийг даван туулах боломжийг үйлчлүүлэгчийн хуульч, зөвлөхүүдийн оролцоотойгоор судалж, ихэнх тохиолдолд боломжийн хугацаанд эерэг шийдвэр гаргах магадлалыг үнэлж, нэмэлт зардлын хэмжээг урьдчилан таамаглаж байна. (бүгд эрсдэлийг харгалзан, мэдээжийн хэрэг, түүний эд хөрөнгийн хамгийн дээд үнэ цэнийг тодорхойлох сонирхолтой үнэлгээний боломжийн үйлчлүүлэгч эдгээр үйл ажиллагааны дэмжлэгтэйгээр).

Шинжилгээний дараагийн (гурав дахь) шатанд үлдсэн жагсаалтаас функцуудыг сонгосон бөгөөд сайтын боломж хязгаарлагдмал, сайжруулалтаас шалтгаалан хэрэгжүүлэхэд хүндрэлтэй байж болох юм (талбайн хэмжээ бага, геологийн шинж чанартай асуудлууд байдаг. эсвэл тэгш бус газар нутаг, жижиг талбай, объектыг нөөцөөр хангах боломж хязгаарлагдмал гэх мэт). Эдгээр хязгаарлалтыг арилгахад дааж давшгүй бэрхшээлийн улмаас хэрэгжүүлэх боломжгүй болох чиг үүргийг цаашид авч үзэхгүй. Гэсэн хэдий ч дүн шинжилгээ хийх жагсаалт нь нэмэлт зардлаар хэрэгжүүлэх боломжтой функцууд (эрсдэлийг харгалзан үзэх) хэвээр байна. Тодруулбал, тухайн газрын дутуу хэсгийг хөршөөсөө авах замаар газрын хэмжээг нэмэгдүүлэх, тэгш бус байдлыг мэргэжлийн гүйцэтгэгч татан оролцуулах замаар засч залруулах, үнэлгээнд хамрагдах объектын ирээдүйн өмчлөгч нь эх үүсвэрээр хангах асуудлыг шийдвэрлэх боломжтой. үйлдвэрлэл, нийлүүлэлтийн дэд бүтцийн нөөцийн шинэ элементүүдийг бий болгоход оролцдог.

Шинжилгээний эцсийн өмнөх (дөрөв дэх) үе шатанд үлдсэн чиг үүргийг хассан бөгөөд хэрэгжилт нь эрсдэлгүй хувь хэмжээтэй тэнцэх хувьтай байсан ч оруулсан хөрөнгийн бүрэн өгөөж, хөрөнгийн өгөөжийг өгөх боломжгүй юм. Y rf. Өмнө нь хасагдсан функцүүдийн жагсаалтаас зөвхөн эдгээр функцийг цаашдын дүн шинжилгээнд үлдээсэн бөгөөд хэрэгжилт нь эдийн засгийн хувьд боломжтой бөгөөд энэ нь нөхцөлтэй тохирч байна. NPV> 0-тэй тэнцүү өгөөжийн хувь Y rf. Хөрөнгийн өгөөжийн бага хувьтай цаашдын шинжилгээнд үлдээсэн функцууд нь тухайн байгууламжид хэрэгжүүлэхээр санал болгож буй функцүүдийн багцыг (хамгийн их бүтээмжтэй) одоо байгаа сайжруулалтуудтай уялдуулах үед эрэлт хэрэгцээтэй байж болохыг анхаарна уу.

Энэ үе шатанд үлдсэн чиг үүргүүдийн санхүүгийн боломжит байдлыг нэмэлтээр шалгаж байна: сүүлчийнх нь жагсаалтад хэрэгжүүлэхэд зөвшөөрөгдсөн нөхцлөөр зээлсэн хөрөнгийг олж авах боломжгүй функцүүдийг оруулаагүй болно (санхүүгийн эерэг хөшүүргийн үзэгдэл нь худалдан авалтыг бий болгодог. эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг зөвхөн зээлсэн хөрөнгийг татан оролцуулснаар бий болгох - зээлийн хүүгээр хөрөнгийн өгөөжийн ерөнхий түвшингээс бага).

Эцэст нь, шинжилгээний тав дахь шатанд мэдэгдэхүйц буурсан жагсаалтаас функц (эсвэл функцүүдийн хослол) үлдсэн бөгөөд хэрэгжилт нь (д дурдсан бүх нэмэлт зардлыг хассан) төслийн хамгийн өндөр ашиг, хамгийн их зардлыг өгдөг. объектын - таамагласан үр дүнгийн найдвартай байдлын хүлээн зөвшөөрөгдсөн түвшинтэй. Сүүлийнх нь NNEI хувилбарын эцсийн сонголтыг хийхдээ ирээдүйн орлогын одоогийн үнэ цэнийг зөвхөн хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ (функц тус бүрийн хувьд) төдийгүй төслийн хөгжлийн хувилбаруудад эрсдэлийг харгалзан тооцох ёстой гэсэн үг юм. , хөнгөлөлтийн хувь хэмжээний бүтцэд эрсдэлийн шимтгэлийн онцлогийг харгалзан үздэггүй.(хориг, эсэргүүцлийг даван туулах, байгууламжийн биет байдлын доголдлыг арилгах төсөл хэрэгжүүлэх, санхүүжилтийн эх үүсвэрийн найдвартай байдлыг хангахтай холбоотой эрсдэлүүд, бусад). NNEI хувилбарыг сонгох эцсийн шийдвэр үндэслэлтэй ба үнэлгээчин хүлээн зөвшөөрсөн. Үүний зэрэгцээ, үнэлгээний даалгаврын дагуу үнэлгээний объектын боломжит хамгийн өндөр өртөгтэй тохирох сонголтыг сонгосон бөгөөд үүнд боломжийн үйлчлүүлэгч сонирхож, үнэ төлбөрийг авахыг хүсч байна гэж үздэг. талаарх санал бодол зах зээлзардал. Үнэлгээчний зөвтгөсөн хэрэглээний тохиолдол ямар нэг шалтгааны улмаас үйлчлүүлэгчид таалагдахгүй бол захиалгаа өөрчилж, зах зээлийн үнийг тодорхойлохын оронд асууж болно. одоогийн ашиглалтын зах зээлийн үнээсвэл хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ(Одоогийн хэрэглээнээс өөр сонголтыг сонгох тохиолдолд, гэхдээ бас NNEI биш). Үнэлгээч нь таамагласан гүйлгээний худалдан авагч байх болно гэдгийг санах хэрэгтэй (солилцооны үнэ цэнэ тодорхойлогддог!) Үүнээс үзэхэд үнэлгээний үйлчлүүлэгчийн (ихэвчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн худалдагч) эсэргүүцэл гарах магадлал багатай бөгөөд сонгосон сонголт нь худалдан авагчийн хүлээлттэй нийцэхгүй байгаагаас гүйлгээг хэрэгжүүлэхэд хүндрэл гарсан тохиолдолд л гарч болно. ердийн худалдан авагч (NNEI сонголтыг сонгохдоо үнэлгээчний аргумент дахь дутагдлаас болж).

Дээр дурдсантай холбогдуулан бид (дэлгэрэнгүй мэдээллийг -ээс үзнэ үү) үнэлгээчин шийдвэрийн шалгуурыг ашиглан NNEI хувилбарыг сонгох дүгнэлтийг бэлтгэдэг болохыг нэмж оруулав: тодорхойгүй байдлын нөхцөлд (харгалзаж). аюулын үзүүлэлтүүдхувилбаруудын магадлалын талаар мэдээлэл байхгүй тохиолдолд) болон эрсдэлийн нөхцөл байдлын хувьд (харгалзаж) ач холбогдлын үзүүлэлтүүд, хэрэв хувилбаруудын магадлалыг тооцоолох боломжтой бол). Шинжилгээний хамгийн энгийн хувилбарт NNEI хувилбарыг сонгохын тулд төслийг хөгжүүлэх өөдрөг, магадлалтай, гутранги хувилбаруудыг авч үзэх, эдгээр хувилбаруудын магадлалын шинжээчийн үнэлгээ, хүлээгдэж буй NPV үнэ цэнэ, итгэлийг тодорхойлох. түүний хувьд интервал (стандарт хазайлт). Хамгийн бага (эсвэл бусад сонголтуудтай харьцуулах боломжтой) итгэлцлийн интервалд (итгэх интервал, стандарт хазайлт) NPV утга хамгийн их байх сонголтыг NNEI гэж сонгоно.

Эдгээр хувилбаруудын магадлалыг үнэлэх боломж байхгүй тохиолдолд хувилбарыг сонгохдоо Уолд ба Саважийн шалгуур (харна уу) эсвэл симуляцийн аргыг ашиглан хийдэг - одоо зөвхөн өөдрөг, гутранги хувилбарууд дээр тулгуурладаг (харна уу). Үүний зэрэгцээ үнэлгээчин нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ нь тайланд тусгагдсан итгэлцлийн интервал, итгэлцлийн түвшин бүхий хэлцлийн хүлээгдэж буй үнэ гэж тодорхойлогддог болохыг үйлчлүүлэгчийн анхааралд хүргэх ёстой.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний практикээс үзэхэд худалдах зорилгоор үнэлгээ хийх тохиолдолд үнэлгээчин-зөвлөх нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн хамт үйлчлүүлэгчид (түүний сэтгэл ханамжийн дагуу) ашигтай зөвлөмж өгөх боломжтой гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. NNEI сонголтыг сонгох үр дүнд үндэслэн гүйлгээний стратеги, тактикийн талаар (ийм зөвлөмжийг бүрдүүлэх нь үнэлгээний стандартаар зохицуулагдах ёсгүй).

Хөдлөх эд хөрөнгийг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглах сонголтыг сонгох онцлог

Хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээний практикт хийсэн дүн шинжилгээ нь ихэнх тохиолдолд хөдлөх эд хөрөнгийг төлөвлөн хэрэгжүүлсэн ашиглах нь хамгийн үр дүнтэй байдаг боловч хэлцлийн ердийн оролцогчид сонгохдоо нэмэлт ашиг тус авч болох нөхцөл байдлыг харгалзан үзэх боломжгүй юм. зах зээлийн үндэслэлээр NERI сонголт.

Юуны өмнө зах зээлийн үнэ цэнийг анхаарч үзье эдийн засгийнзардлын id, энэ нь нийлүүлэлт хязгаарлагдмал, төлбөрийн чадвартай эрэлт байгаа үед л илэрдэг (тодорхойлолтоор). Үнийн зохицуулалтын механизм нь сул өөрчлөгдөж буй (бараг статик) хүрэхийг баталгаажуулдаг олон нийтийн болон өргөн хэрэглээний барааны зах зээл төгс төгөлдөрт хүрч чадна. тэнцвэрхангамж, эрэлт хэрэгцээ. Зах зээлийн ийм нөхцөлд үнэлгээний объектын зах зээлийн үнэ болон ижил төстэй объектын тэнцвэрт үнэ ойролцоогоор тэнцүү байна.

Гэсэн хэдий ч зах зээл дээр барааны үүрэг гүйцэтгэдэг үнэлгээний объектууд улам бүр төвөгтэй болж, тэдгээрийн массын үйлдвэрлэл буурч, гүйлгээ хийх хүртэл бэлтгэлийн журмын багц, үргэлжлэх хугацаа улам төвөгтэй болж, ийм барааны зах зээлийн параметрүүд улам бүр нэмэгдсээр байна. төгс зах зээлийн параметрүүдээс ялгаатай - үзэгдлийг солих замаар " статик» тэнцвэрдэглэм" динамик» тэнцвэр. Үүний зэрэгцээ гүйлгээнд оролцогчдын зан төлөвийг зохицуулах үнийн механизмын дагуу дур зоргоороо нарийн төвөгтэй объектуудтай (хөлөг онгоц, үл хөдлөх хөрөнгө) гүйлгээ хийдэг боловч одоо зах зээлийн үнэ нь Эрэлт, нийлүүлэлтийн муруйг байгуулах замаар тодорхойлох боломжгүй, гэхдээ хэлцлийн үнийг харьцуулсан дүн шинжилгээ хийх аргаар тогтоох боломжтой "хагас тэнцвэрт үнэ" (харна уу). Үүний зэрэгцээ үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулахад нарийн төвөгтэй бус хөдлөх хөрөнгийн хувьд NNEI сонголтыг сонгох ажлыг ихээхэн хялбаршуулсан: харьцангуй энгийн объектуудын (машин хэрэгсэл, машин) зөвхөн эрэлт хэрэгцээний субъектуудын давуу талыг харгалзан үздэг. , тохиргооны сонголтууд, гүйлгээг санхүүжүүлэх аргуудыг шинжилдэг бол нарийн төвөгтэй объект (далайн, гол, нисэх онгоц) болон чиг үүрэг нь өөр байж болно. Ялангуяа машин хэрэгслийг янз бүрийн профайл, үйлдвэрлэлийн хүчин зүйлийн ажлын ачаалал өөр өөр аж ахуйн нэгжүүд худалдан авч болно. Хэрэв ердийн аж ахуйн нэгжүүдийн нэг хэсэг нь гурван ээлжийн горимд хөдөлмөр их шаарддаг, өндөр хөрвөх чадвартай бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэхэд машин (тусгай тоног төхөөрөмжтэй) ашигладаг бол нөгөө хэсэг нь (мөн тооны хувьд бага биш) илүү энгийн тоног төхөөрөмжтэй ижил машинуудыг ашигладаг. нэг эсвэл хоёр ээлжээр үйлдвэрлэх, ажиллахад хялбар бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэдэг бол зах зээл дээрх машин хэрэгслийн хязгаарлагдмал нөөцтэй нэгдүгээр бүлгийн аж ахуйн нэгжүүд хоёрдугаар бүлгийн аж ахуйн нэгжүүдээс илүү машин тус бүрийг төлөхөд бэлэн байдаг. .

Тодорхой машины зах зээлийн үнийг тодорхойлохоор урьсан үнэлгээчин нь ийм машинуудын эрэлтийг судалж, үйлдвэрлэлийн явцад ийм машинаас бий болсон орлогын хэсгийн мэдээлэлд үндэслэн орлогын хандлагыг ашиглан үнэлгээний объектын үнэ цэнийг тодорхойлдог. Аж ахуйн нэгжийн үйл явц нь эдгээр хоёр аж ахуйн нэгжийн бүлгийн ашигладаг машинуудын өөр өөр утгыг олж авдаг. Хэрэв хоёр бүлгийн аж ахуйн нэгжүүд энэ төрлийн машинд эрэлт хэрэгцээтэй байгаа бол хязгаарлагдмал тооны машин үйлдвэрлэх боломжтой бол үнэлгээч нь NNEI-ийн сонголтоор өндөр үр ашигтай ашиглах аргыг (гурван ээлжээр ажилладаг хөдөлмөр их шаарддаг бизнесийн бүтээгдэхүүнтэй) сонгодог. .

Хэрэв ердийн практикт ийм машиныг аж ахуйн нэгжүүд зээлийн эх үүсвэрээр худалдаж авдаг бол үнэлгээчин нь түрээслэх эсвэл худалдаж авах замаар аж ахуйн нэгжүүдийн сонголтыг харгалзан үзэх ёстой - машиныг ашиглах сонголтыг илүүд үзэх ёстой гэдгийг санах нь зүйтэй. аж ахуйн нэгжид бага зардал гарах болно. Тиймээс үнэлгээчин нь машин, түрээсийн компанийг худалдан авах уралдаанд оролцох боломжийг нэмж харгалзан үзэж, машин нь ийм компанийн бизнест авчрах орлогод дүн шинжилгээ хийх ёстой.

анзаараарай, тэр жижиг эргэлтТэгээд маш үнэтэйсуудлын автомашиныг зөвхөн хувийн өмчлөгчид төдийгүй түрээсийн болон лизингийн компаниудад зардаг бөгөөд тэдгээр нь хязгаарлагдмал нийлүүлэлтийн нөхцөлд хувийн хүнээс илүү төлөх боломжтой байдаг. Үүнийг дилер дээр ирсэн онцгой дээжийн эхний багцаас авсан машины зах зээлийн үнэ, эсвэл хувийн өмчлөгчид гарч ирсэн харьцангуй ховор машины үнэ цэнийг тодорхойлохоор урьсан үнэлгээчин анхаарч үзэх хэрэгтэй. Үүний зэрэгцээ, автомашиныг стандарт тохиргоонд болон хэд хэдэн нэмэлт элемент бүхий багц хэлбэрээр борлуулах сонголтыг авч үзэх хэрэгтэй бөгөөд үүнийг хэлэлцээрийн багцад оруулах нь худалдагчид нэмэлт ашиг тус авчрах болно (зохицуулалтын дагуу). хувь нэмэрийн зарчим: багцын өртгийн өсөлт нь түүнд багтсан элементүүдийн зардлын нийлбэрээс их байж болно). Янз бүрийн төрлийн худалдан авагчдын сонголтын онцлогийг харгалзан үзсэн үнэлгээчний зөвлөмжийн дагуу дилер нь бүхэл бүтэн загвар, тохиргооны сонголтуудын үнийн жагсаалтыг, харин үнэлгээний хувийн үйлчлүүлэгч нь үнийн жагсаалтыг гаргадаг. үнэ санал болгох.

Ашигтай жишээ бол түүний тоног төхөөрөмжийн эрэлт хэрэгцээг харгалзан машин ашиглах хамгийн сайн ("хамгийн үр ашигтай" гэсэн тоон үндэслэлгүйгээр) сонголтыг сонгох явдал юм. Энэ нь "богино хугацааны" Нива-Бронто загварын хуучин машиныг зарах зорилгоор үнэлгээний жишээг хэлнэ (гурван хаалгатай Нивагийн өргөтгөсөн хувилбар - үндсэн загвараас илүү тохиромжтой, найдвартай) Эзэмшигч нь өөр загварын шинэ машиныг дилерт шилжүүлсэн. Дилерийн үнэлгээчин энэ загварын хуучин машиныг зарах саналууд байгаа бөгөөд шинэ машинууд эрэлт хэрэгцээтэй байгааг олж мэдэв (VAZ дахь дилер дээр "богино" бичлэгээр зардаг). Цаашилбал, үнэлгээний объект нь стандарт угсралтад заагаагүй бүх улирлын дугуйтай дугуй, манангийн гэрэл бүхий "кенгурятник", тохиромжтой стандарт бус их бие, орчин үеийн тоног төхөөрөмжтэй болохыг үнэлэгч анхаарал хандуулав. . Үнэлгээчин нь тогтоосон нэмэлт элементүүдийг суурилуулсны дараа (үнэлгээний өдөр) үнэлэгдсэн машины шинэ аналогийн үнэ түүний худалдан авагчийн хувьд хэр нэмэгдэхийг олж мэдсэн бөгөөд бүхэл бүтэн машины элэгдэл, элэгдлийн улмаас үнэ цэнэ алдагдахыг тодорхойлсон. (дурдагдсан нэмэлт элементүүдтэй) болон эрэлт хэрэгцээг судалсан. Түүний цэцэрлэгжүүлэлтийн нийгэмлэгийн боломжит худалдан авагчдын түүвэр судалгаанаас үзэхэд тэд шинэ загварыг сайшааж байгаа боловч зөвхөн их бие суурилуулах нь хүлээн зөвшөөрөгдөх боломжтой бөгөөд нэмэлт төлбөр авах боломжтой бөгөөд бусад зүйлсийн стандарт тоног төхөөрөмжид нэмэлтүүд орно. төлөх үнэ цэнэгүй "хэт сайжруулалт"-ын шалгуурыг хангана. Үүний зэрэгцээ анчид, загасчдын клуб эдгээр бүх нэмэлтүүдийг нааштайгаар хүлээн авч, машинд цахилгаан жолоодлого, навигатор суурилуулах талаар үнэлгээчний гаргасан боломжит саналд тайван хандав стандарт угсралт). Эрэлт нийлүүлэлтийг харгалзан үнэлэгч машины зах зээлийн үнийг тодорхойлсон. Үнэлгээчийг тайлбарлаж, түүний хувилбарыг түүний өмнөх машинаа зарах оролдлоготой харьцуулсны дараа эзэмшигч нь үнэлгээний үр дүнг хүлээн зөвшөөрч, машиныг худалдаанд гаргаж, гурван долоо хоногийн дараа машиныг зарсан үнэтэй тэнцэх үнээр заржээ. заасан зах зээлийн үнэ. Энэхүү туршлагад үндэслэн үнэлгээчин үнэлгээний объектын ижил төстэй объектуудын эрэлт хэрэгцээнд нарийвчилсан дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай байгааг баталж, дилерт заасан тохиргоонд энэ брэндийн шинэ, хуучин SUV автомашинуудыг санал болгохыг зөвлөж байна.

А.Дамодаран "муу хөрөнгө оруулалт" гэсэн ойлголтыг тухайн аж ахуйн нэгжид оруулсан хөрөнгөөс өгөөж хүртэх хүлээлтийг хангаагүй орлого авчирсныг анхааръя. Тэрээр ийм үндсэн хөрөнгийн хувь заяаг шийдэх янз бүрийн хувилбаруудыг авч үзэхийг санал болгож байна, тухайлбал засварыг зогсоосны үр ашиг нь тухайн объектын эдийн засгийн ашиглалтын хугацааг бууруулахаас гарах алдагдлаас давсан тохиолдолд урьдчилан сэргийлэх засвараас татгалзах хувилбаруудыг авч үзэхийг санал болгож байна. Үнэлгээчдийн асуултын хариуд үнэлгээний үйлчлүүлэгчдийн төлөөлөгчид одоо байгаа үйлдвэрлэлийн шугамыг шинэчлэх (багаж хэрэгсэл эсвэл тоног төхөөрөмжийн бие даасан элементүүдийг солих) талаар мэдээлсэн нөхцөл байдлыг бид мэднэ. шинэ, илүү ирээдүйтэй бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэх. Бизнесийн зах зээлийн үнэ цэнийг (илүүдэл болон үндсэн бус хөрөнгийг оруулаад) тодорхойлохдоо сүүлийн нөхцөл байдлыг харгалзан үзэх шаардлагатай - эдгээр хөрөнгийн NNEI хувилбарт (тэдгээрийн заримын үйл ажиллагааны болон гадаад хуучирсан байдлыг тодорхойлох).

Хөдлөх эд хөрөнгийн NSEI хувилбарыг сонгохын тулд шинжилгээний онцлогуудын талаар ярилцаж дуусгахад гол, далай тэнгисийг үнэлэхдээ ийм сонголтыг (машин, машинтай харьцуулахад) илүү олон сонголтууд илчлэгдэж байгааг анхаарч үзье. болон нисэх онгоц. Энд зөвхөн гүйлгээг дуусгах, санхүүжүүлэх хувилбаруудад дүн шинжилгээ хийхээс гадна хөлөг онгоцны улсын бүртгэлийн тухай хуулийн хэм хэмжээ, тэдэнтэй хийсэн гүйлгээний зохицуулалттай холбогдуулан эдгээр сонголтуудын хууль эрх зүйн хязгаарлалтыг харгалзан хэрэгжүүлсэн чиг үүргийн багцыг судалж үзэх болно. .

Бизнесийн үнэлгээнд ашиглах хамгийн сайн, үр ашигтай хувилбарыг сонгох боломж, бэрхшээлүүд

Тодорхойлох үед бизнесийн зах зээлийн үнэ цэнэХяналтын (болон 100%) хувьцааг үнэлж (зах зээл болон боломжит худалдан авагчдын хүсэл сонирхолд анхаарлаа төвлөрүүлж), цөөнхийн хувьцааг үнэлэхдээ хэсэгчлэн (зөвхөн 100%) NNEI хувилбарыг сонгох алгоритмыг бүрэн хэрэгжүүлнэ. Төлөөлөн удирдах зөвлөл, компанийн удирдлага, тэдгээрийн хүлээн зөвшөөрсөн үнэлгээчний саналыг харгалзан үзнэ).

Бизнесийн NNEI сонголтыг зөвхөн хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг тодорхойлох үед л хийх ёстой гэсэн өрсөлдөгчдийн таамаглалд анхаарлаа хандуулцгаая. Эдгээр таамаглал нь дараах онолтой зөрчилдөж байна: аливаа объектын хувьд NEUT зарчмыг ашиглахгүйгээр үнэлэмж нь одоогийн ашиглалтын үнэ цэнийг өгдөг бөгөөд энэ нь зөвхөн одоогийн хэрэглээ нь NEUT байвал зах зээлийн үнэтэй тэнцэх болно. Хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг тодорхойлохдоо NNEI зарчмыг зөвхөн зөвлөмж болгон авч үзэх бөгөөд зөвхөн "хөрөнгө оруулалтын ердийн бус сэдэл" санаачлагч - худалдан авагч эсвэл худалдагчтай тохиролцсоны үндсэн дээр хэрэгжинэ.

Бизнесийн үнэлгээний практикт тохиолдож болох эерэг үр дагаврыг тэмдэглэе.

• бизнесийн бүтээгдэхүүн, борлуулалтын зах зээлийг төрөлжүүлэх(шинэ төрлийн үйлдвэрлэлийг төлөвлөх, зохион байгуулах эсвэл үйлдвэрлэсэн бараа, үйлчилгээний параметрүүдийг сайжруулах боломжийг авч үзэх, зах зээлийн шинэ нутаг дэвсгэр, бүтээгдэхүүний сегментүүдэд нэвтрэх боломжийг шинжлэх - бүгд зохион байгуулалт, технологийн шинэчлэл хийх хэрэгцээг харгалзан үздэг. инноваци);
• хүчин зүйлийн хөгжил(шинэ ирээдүйтэй технологи нэвтрүүлэх, дэд бүтцийн шинэ элементүүдийг бий болгох, тоног төхөөрөмжийг шинэчлэх, боловсон хүчнийг өөрчлөх, боловсронгуй болгох үр дагаврыг шинжлэх болно - бизнесийн үнэлгээний зардлын хандлагыг хэрэгжүүлэхдээ NNEI хувилбар дахь хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох журмын хүрээнд) ;
• бизнесийн бүтцийн өөрчлөлт(бизнесийн удирдлагын тогтолцоонд зохион байгуулалтын өөрчлөлт оруулах хэтийн төлөв, компанийг нэгтгэх, худалдан авах, тусгаарлах, холдинг байгуулах, хэлтэсүүдийг бие даасан аж ахуйн нэгж болгон хувиргах, салбар, охин компани байгуулах боломжуудыг авч үзсэн).

Жишээлбэл, бид бизнесийн үнэлгээний үр дүнд чухал ач холбогдолтой болсон өөрчлөлтүүдийг (үнэлсэн хөрөнгийн үнэ мэдэгдэхүйц өссөн) зааж өгсөн болно.

• талх нарийн боовны үйлдвэрийн бүтээгдэхүүний нэр төрөлд гарсан өөрчлөлт (тоног төхөөрөмжийн тоног төхөөрөмжийг бага зэрэг сайжруулсан), тоосгоны үйлдвэр (үйлдвэрлэлийн хүчин чадлыг орон нутгийн зах зээлд алдартай бүтээгдэхүүний төрлөөр дахин хуваарилах), мод боловсруулах үйлдвэр (хүндрэлтэй түүхий эдийн хомсдол нэмэгдэх төлөвтэй байгаа нөхцөлд бүтээгдэхүүн);
• үнэлгээчний санал болгож, удирдлагын хүлээн зөвшөөрсөн жижиг аж ахуйн нэгжийн үйлдвэрлэлийн нэгжийг нягтруулах, түрээслэх байрыг хуваарилах (нэмэлт орлого олохын тулд);
• томоохон аж ахуйн нэгжийн удирдлагуудын хэрэгжүүлж буй түрээсийн байрны нэг хэсгийг (500,000 метр квадрат талбайн 30 гаруй хувь) чөлөөлөх ("дотоод түрээс" нэвтрүүлсний үр дүнд бие даасан хэлтэсүүд байрны хэрэгцээгээ оновчтой болгосон) ;
• үнэлгээчний санал болгож, удирдлага хүлээн зөвшөөрсөн жижиг аж ахуйн нэгжийн боловсон хүчний хүснэгтэд гарсан өөрчлөлт (үнэлгээний харьцуулсан аргыг хэрэгжүүлэх явцад судалсан ижил хэмжээтэй, илүү "дэвшилтэт" компанийн туршлагаас үнэлгээчин тусалсан. энэ аж ахуйн нэгжийн);
• удирдлагын төлөвлөж, үнэлгээчний тооцоолсон ложистикийн цогцолборын нэг хэсэг болох шинэ агуулахын барилга барих (газар дээрх чөлөөт хэсгийн бизнесийн үнэ цэнэд оруулах хувь нэмэр нэмэгдсэн);
• үл хөдлөх хөрөнгийн илүү хэсгийг (гурван барилга бүхий газар) худалдах хувилбарыг энэ эд хөрөнгийг итгэлцлийн менежментэд шилжүүлэх, тохижилтыг шинэ зориулалтаар сэргээн засварлах хувилбараар солих тухай компанийн удирдлага хүлээн зөвшөөрсөн үнэлгээчний санал. Ирээдүйд энэхүү үнэлгээний объектыг ашигтай борлуулах боломжийг хадгалах;
• үнэлгээчний санал болгож буй зээлсэн хөрөнгө эсвэл түрээсийн аргаар аж ахуйн нэгжийг техникийн дахин тоноглох хувилбаруудын харьцуулалт ба түрээсийн схемийг сонгох давуу байдлын талаархи үйлчлүүлэгчийн хүлээн зөвшөөрсөн үнэлгээчний зөвлөмж;
• том аж ахуйн нэгжийг хоёр болгон хуваах: нэг нь үндсэн хөрөнгийн эзэн болсон, өөрөөр хэлбэл "өрх", хоёр дахь нь ижил үйлдвэрлэлийн багтай, ижил захиалга, бүтээгдэхүүн борлуулах системтэй "пүүс" хэвээр үлдсэн боловч одоо түрээсэлж байна. "өрхийн" үндсэн хөрөнгө (хуваагдсаны дараа бизнесийн нийт үнэ цэнийг мэдэгдэхүйц нэмэгдүүлэх нь "компанийн" боломжит өрсөлдөгчдөөс буулгасан байр, үнэтэй тоног төхөөрөмжийн түрээслэгчдийг татах замаар хангагдана).

Форумд оролцогчдын өгсөн жишээтэй төстэй илүү төвөгтэй нөхцөл байдал бас бий. Жишээлбэл, (хэдэн жилийн өмнө) дунд зэргийн амжилттай аж ахуйн нэгжийн бизнесийн үнэлгээний захиалгыг хэлэлцэх үед бид энэ аж ахуйн нэгжийн түрээсэлсэн газар нутгийн функциональ зорилгыг өөрчлөх зорилгоор хотын зарласан төлөвлөгөөнд үйлчлүүлэгчийн анхаарлыг хандуулсан. харьяалагддаг. Аж үйлдвэрийн газруудыг нэр хүндтэй газраас аж үйлдвэрийн бүс рүү шилжүүлэх аяны хүрээнд нийслэлийн зүгээс эдгээр аж ахуйн нэгжүүдэд газар, дэд бүтэц, нөөц бололцоогоор хангах санал тавьж, хамгийн гол нь аж ахуйн нэгжүүд зөвшөөрвөл “нэр хүндтэй” газар түрээслэх эрхийг хэвээр үлдээсэн. одоо түрээсэлж байгаа газрын аялал жуулчлалын дэд бүтцийг бий болгох хөрөнгө оруулалтын төсөлд оролцох. Аж ахуйн нэгжийг нүүлгэн шилжүүлэх хөтөлбөр боловсруулж, нэр хүндтэй бүсэд газар түрээслэх гэрээ байгуулах эрх, аж ахуйн нэгжийн тохижилтыг өмчлөх эрхийг нэвтрүүлж, бизнесийг үнэлж дүгнэхийг удирдлагуудад санал болгов. аялал жуулчлалын шинэ аж ахуйн нэгжийн дүрмийн санд оруулсан хувь нэмэр болгон сэргээн засварлах. Үйлчлүүлэгчид энэ саналыг хүлээн зөвшөөрөөгүй бөгөөд захиалга хийгдээгүй, учир нь хэлэлцээрийн өдрийн байдлаар бизнесийг ойрын хэтийн төлөвийг харгалзахгүйгээр үнэлэх нь утгагүй байсан (өнөөдөр, урьд өмнө таамаглаж байсан дахин. нутаг дэвсгэрийн профайл нь тухайн аж ахуйн нэгжийн бизнест хохирол учруулахаар хийгдсэн бөгөөд үнэлгээ хийгдээгүй).

NNEI хувилбарыг сонгох нь орлого, зардлын аргыг ашиглан бизнесийн үнэлгээний үр дүнг нэгтгэхэд хүргэдэг гэдгийг анхаарна уу. NNEI хувилбарын сонголт дээр үндэслэсэн үнэлгээний үр дүнд боломжийн үйлчлүүлэгч сэтгэл дундуур байсан үе хэзээ ч байгаагүй. Нэмж дурдахад, NNEI-ийн тодорхой сонголтоор хангагдсан зах зээлийн үнийн хамгийн их үнэ цэнийг олж авах боломжийн талаархи ийм үйлчлүүлэгчдийн сонирхол нэмэгдэж байгааг бид тэмдэглэж байна. Ийм сонирхол байгааг хэдэн жилийн өмнө Лукойл компанийн төлөөлөгч Оросын үнэлгээчдийн нийгэмлэгийн бага хурал дээр хэлсэн үгэндээ аль хэдийн зарласан. Тэрээр NNEI хувилбарыг зөвтгөх үүднээс аж ахуйн нэгжийн бизнес төлөвлөгөө, бизнесийн бүтцийг өөрчилдөг үнэлгээчид практик дутмаг байгаад харамсаж байгаагаа илэрхийлэв (тэргүүлэгчдийн хэлсэн үгийн хариуд үнэлгээчин нэлээдгүй төлбөр төлөхөд бэлэн байна гэж хэлэв. дурдсан өөрчлөлтүүдтэй тайлан гаргахад маш их мөнгө). Эдгээр өөрчлөлтийг хийх явцад үнэлгээчин нь мэдээжийн хэрэг аж ахуйн нэгжийн удирдлагаас гаргасан бүх санал, төсөл, хүлээлт, зөвлөгөөг харгалзан үзэж, хожим нь олон тоогоор итгүүлж байгаад бид энэ мэдэгдлийг дэмжсэн. хэрэв ийм давуу тал олдвол түүний санал болгосон хувилбарын давуу тал.

Дүгнэж хэлэхэд, нийтлэлд дурдсан хөрөнгө, бизнесийн NNEI хувилбарыг сонгоход тулгарч буй асуудлууд, өгөгдсөн жишээнүүд нь бодит практикээс авсан болохыг бид тэмдэглэж байна. Үнэлгээчид үнэлэгдэж буй аж ахуйн нэгжийн менежерүүд болон хөрөнгийн эздээс илүү ухаалаг байдаг нь үргэлж хол байдаг (та менежерүүд эсвэл эздийн төлөвлөж буй зүйлийг тооцоолоогүй тайлангуудыг эргэж харах хэрэгтэй), гэхдээ сүүлийн үед үнэлгээчид улам бүр нэмэгдэж байна. сонголтуудын эрэл хайгуулыг эхлүүлж, эерэг үр дүнд хүрэх - үйлчлүүлэгчийн оролцоотойгоор, түүний сэтгэл ханамжийн дагуу. Эдийн засгийг шинэлэг хөгжлийн нөхцөлд л боломжтой, үүнээс гарах гарц хүлээгдэж буй хямралын нөхцөлд бизнесийн үнэлгээнд NNEI-ийг сонгох хэрэгцээ бараг хаа сайгүй (их бага хэмжээгээр) илэрч байна. хэмжээ). Энэ хандлага нь эргэлт буцалтгүй бөгөөд ойрын ирээдүйд үнэлгээчид (үнэлгээ хийгдэж буй аж ахуйн нэгжийн удирдлага, мэргэжилтнүүдийн хамт) одоо байгаа хөрөнгөд суурилсан бизнесийг өөрчлөх хүртэл үнэлгээний объектын эрс өөрчлөлтийг эрэлхийлэх шаардлагатай болно. Ийм нөхцөлд NNEI хувилбарыг сонгохын тулд Үнэлгээний үйл ажиллагааны үндэсний зөвлөлийн зохицуулалтын баримт бичигт дүн шинжилгээ хийх асуудлын бүх талыг нарийвчлан боловсруулж, тусгах шаардлагатай байгаа нь тодорхой болж байна. зах зээлийн үнэиргэний эргэлтийн аливаа объект. Зохицуулалтын баримт бичгийн шинэ хувилбарыг боловсруулах, үнэлгээчдийн нийгэмлэгээс дүн шинжилгээ хийх арга зүйг боловсруулахад шаардагдах шилжилтийн үед "" гэсэн ойлголтыг нэвтрүүлэхийг санал болгож байна. одоогийн ашиглалтын зах зээлийн үнэ” (NNEI сонголтыг сонгохгүйгээр), оронд нь энэ зардлыг тодорхойлоход хангалттай тохиолдлын жагсаалтыг заана. зах зээлийн үнэ, үүнийг бий болгох нь орчин үеийн зохицуулалтын баримт бичигт тусгагдсан болно.

Хувь хүн, компани, эрх баригчдын санхүүгийн шийдвэрт зах зээлийн зан үйлийн нөлөөлөл нь үл хөдлөх хөрөнгийг хамгийн үр ашигтай ашиглах үзэл баримтлалыг шаарддаг. Зах зээлийн хүчин зүйлүүд нь зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлдог тул үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хүчний эрэлт хэрэгцээ нь хамгийн үр ашигтай ашиглалтыг тодорхойлоход чухал ач холбогдолтой юм. Эд хөрөнгийн хамгийн үр ашигтай ашиглалтын дүн шинжилгээ орнозах зээлийн нөхцөл байдлын нарийвчилсан судалгаа, үнэлэгдэж буй хөрөнгийн шинж чанар, үнэлж буй хөрөнгийн үзүүлэлтэд нийцэх зах зээлээс эрэлт хэрэгцээтэй хувилбаруудыг тодорхойлох, сонголт бүрийн ашигт ажиллагааны тооцоо, үнэ цэнийн үнэлгээ ашиглалтын тохиолдол бүрт үл хөдлөх хөрөнгийн . Тиймээс хамгийн үр ашигтай хэрэглээний талаархи эцсийн дүгнэлтийг зөвхөн зардлыг тооцоолсны дараа л гаргаж болно.

Хөрөнгийн хамгийн өндөр бөгөөд оновчтой ашиглалт гэдэг нь хууль ёсны дагуу боломжтой, зохих ёсоор төлөвлөгдсөн, биет байдлын хувьд хэрэгжих боломжтой, санхүүгийн зохих эх үүсвэрээр хангагдсан, хамгийн өндөр үр өгөөжтэй, сул буюу баригдсан газрыг ашиглахыг хэлнэ. Хэсэг газрыг оновчтой ашиглах нь тухайн үнэлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өрсөлдөөний хүчин зүйлээр тодорхойлогддог бөгөөд энэ нь өмчлөгч, бүтээн байгуулагч, үнэлэгчийн субъектив таамаглалын үр дүн биш юм. Иймээс хамгийн үр ашигтай хэрэглээг шинжилж, сонгох нь үнэндээ үнэлж буй эд хөрөнгийн хувьд чухал ач холбогдолтой зах зээлийн хүчин зүйлсийг эдийн засгийн судалгаа юм. Үнэлгээний өдөр үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн сайн ашиглалтыг тодорхойлоход ашигласан зах зээлийн хүчин зүйлсийг цуглуулсан нийт мэдээлэлд авч үзэж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлоход дүн шинжилгээ хийдэг. Тиймээс хамгийн үр ашигтай хэрэглээг зах зээлийн үнэ цэнийг бий болгох үндэслэл гэж тодорхойлж болно.

Ихэвчлэн хамгийн сайн хэрэглээний шинжилгээг хэд хэдэн хүрээнд хийдэг өөр сонголтуудҮүнд дараах чиглэлүүд багтана: зах зээлийн шинжилгээ; хувилбарын боломжийн дүн шинжилгээ; хамгийн үр дүнтэй хэрэглээний шинжилгээ. Жагсаалтад орсон шинжилгээний чиглэлүүд нь цогц судалгааг хамардаг дараах асуултууд: Зах зээлийн шинжилгээ нь эрэлт нийлүүлэлт, зах зээлийн хэмжээ, түрээсийн үнийн динамик гэх мэтийг судлахын тулд өөр хэрэглээний тохиолдлуудын эрэлтийг тодорхойлох явдал юм. сонголт бүрийн хувьд. Техник эдийн засгийн үндэслэл нь зардлын үндсэн бүрэлдэхүүн хэсгүүд болох орлогын урсгал ба капиталжуулалтын хувь хэмжээг тооцох, хууль ёсны үндэслэлтэй, бодит боломжит хувилбар бүрийн хувьсагчдыг харгалзан зардлыг тодорхойлох явдал юм. Хамгийн үр дүнтэй ашиглалтын дүн шинжилгээ нь зах зээлийн тодорхой оролцогчид, төслийн хугацаа, санхүүжилтийн эх үүсвэрийг харгалзан үнэлж буй хөрөнгийн хамгийн их бүтээмжийг хангах хувилбарыг сонгохдоо сонголт тус бүрийг хэрэгжүүлэх нарийвчилсан төлөвлөгөө боловсруулахад оршино.

Хамгийн сайн хэрэглээний дүн шинжилгээ хийх шалгуур: хууль ёсны зөвшөөрөгдөх байдал(Үнэлэгч нь хувийн хязгаарлалт, бүсчлэлийн журам, барилгын дүрэм, түүхэн барилга байгууламжийг хамгаалах дүрэм, тодорхой боломжит ашиглалттай байж болох байгаль орчны хуулиудыг харгалзан үздэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн үр ашигтай ашиглалтыг сонгоход урт хугацааны түрээс байгаа эсэх нь нөлөөлж болно) ; физик боломж(Биеийн үндэслэлийн шалгуурууд - хэмжээ, хэлбэр, талбай, дизайн, газрын нөхцөл ба талбай руу нэвтрэх зам, түүнчлэн байгалийн гамшгийн эрсдэл (үер, газар хөдлөлт гэх мэт) - газрыг зориулалтын дагуу ашиглахад нөлөөлөх); санхүүгийн аюулгүй байдал(Эерэг өгөөж өгч чадах бүх хэрэглээг санхүүгийн хувьд боломжтой гэж үзнэ. Хэрэв ашиглалт нь үйл ажиллагаанаас тогтмол орлого авчрахгүй бол уг шинжилгээ нь барилгын зардал эсвэл засварын зардалтай тэнцэх буюу түүнээс их зардлаар үл хөдлөх хөрөнгийг бий болгох хувилбаруудыг сонгоно. Энэхүү шинэ ашиглалтын үл хөдлөх хөрөнгө.Үнэлгээч нь тухайн эд хөрөнгийг ашигласнаас олсон хөрөнгийн олз буюу орлогыг гарсан хөрөнгө оруулалтын зардалтай харьцуулах ёстой.Хэрэв орлого нь зардлаас бага ба түүнээс дээш байвал ашиглалтыг санхүүгийн хувьд боломжгүй гэж үзнэ.); хамгийн их бүтээмж(энэ нь газрын үнэ төлбөргүй (бодит болон нөхцөлөөр) эсвэл баригдсан эсэхээс үл хамааран тухайн газрын хамгийн өндөр үнэ юм. Энэхүү шалгуурыг хэрэгжүүлэхэд хуулиар зөвшөөрөгдсөн, бодитойгоор хэрэгжих боломжтой, орлогын эерэг хувилбаруудаас тухайн газрын төрлийг сонгох шаардлагатай. хамгийн их үнэ цэнийг хангадаг ашиглалтын үндэс нь үл хөдлөх хөрөнгийн - газрын талбай.Газрын талбайн хамгийн их бүтээмжийг түүний орлогын хэмжээг энэ төрлийн ашиглалтын зах зээлд шаардагдах капиталжуулалтын түвшинтэй харьцуулах замаар тодорхойлно). Шинжилгээний процедурын энэ дараалал нь хамгийн үр дүнтэй ашиглах тохиолдол, шаардлагатай санхүүжилттэй байсан ч үүнийг хуулиар хориглосон эсвэл биет байдлаар хэрэгжүүлэх боломжгүй бол хэрэгжих боломжгүй байдагтай холбоотой юм.

Үнэлгээчид үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн сайн ашиглалтыг шинжлэхдээ хоёр аргыг ашигладаг.: хөгжөөгүй сайтыг хамгийн үр ашигтай ашиглах; барилга байгууламжийн хувьд хамгийн үр ашигтай ашиглах. Газрын бүтээн байгуулалт хийгдээгүй газрыг хамгийн үр ашигтай ашиглахыг тодорхойлох гол шалтгаанууд: Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд зөвхөн газрын үнэ цэнийг онцлон харуулах. Баригдсан газрыг үнэлэхийн тулд харьцуулах борлуулалтын аргыг ашиглах. Гадны хоцрогдлын улмаас үнэ цэнийн алдагдлыг тооцох. Тухайн газарт тохирохгүй үл хөдлөх хөрөнгийн нэг хэсэг болох газрын бодит үнэ цэнийн тооцоо. Барилга байгууламжийг хамгийн үр ашигтай ашиглах дүн шинжилгээг хоёр шалтгаанаар хийдэг.: Хөрөнгө оруулсан хөрөнгийн нийт өгөөжийг хамгийн их өгдөг хөрөнгийн ашиглалтын төрлийг тодорхойлох. Ашиглалтын үр ашгийн харьцуулж болохуйц ижил зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг зах зээл дээр тодорхойлох.

Мэдлэгийн санд сайн ажлаа илгээх нь энгийн зүйл юм. Доорх маягтыг ашиглана уу

Мэдлэгийн баазыг хичээл, ажилдаа ашигладаг оюутнууд, аспирантууд, залуу эрдэмтэд танд маш их талархах болно.

Нийтэлсэн http://www.allbest.ru/

Сонголтихэнх ньүр ашигтайсонголташиглахобьектүл хөдлөх хөрөнгө

Танилцуулга

Үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн үр ашигтай ашиглалтын дүн шинжилгээ нь зах зээлийн нөхцөл байдал, үнэлж буй хөрөнгийн шинж чанарыг нарийвчлан судлах, үнэлж буй хөрөнгийн параметртэй нийцэх зах зээлээс эрэлт хэрэгцээтэй хувилбаруудыг тодорхойлох, тооцоолол хийх зэрэг орно. сонголт бүрийн ашигт байдал, ашиглалтын тохиолдол бүрийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн үнэлгээ. Хөрөнгийн хамгийн өндөр бөгөөд оновчтой ашиглалт гэдэг нь хууль ёсны дагуу боломжтой, зохих ёсоор төлөвлөгдсөн, биет байдлын хувьд хэрэгжих боломжтой, санхүүгийн зохих эх үүсвэрээр хангагдсан, хамгийн өндөр үр өгөөжтэй, сул буюу баригдсан газрыг ашиглахыг хэлнэ.

Энэхүү ажлын зорилго нь эд хөрөнгийг нөхцөлт үнэ төлбөргүй, сайжруулсан байдлаар хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглахад дүн шинжилгээ хийх явдал юм. Кадастрын 78:5516А:2 дугаартай газар нь Санкт-Петербург хотод Просвещения, 40, А үсэг гэсэн хаягаар байрладаг.Үүний тулд газар ашиглалт, хөгжлийн дүрмийн дагуу газар ашиглах хууль ёсны боломжтой хувилбаруудыг тодорхойлно. Санкт-Петербург, мөн шаардлагатай бүх тооцоог хийсэн.

1 . Онцлог шинж чанаруудобьект

Ажлын энэ хэсэгт дараахь зүйлс орно.

Тухайн объектын тоон болон чанарын шинж чанар, үүнд өмчлөх эрхийн тухай мэдээлэл, үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой холбоотой ачаалал, үл хөдлөх хөрөнгийн объектын физик шинж чанар, элэгдлийн болон хуучирсан байдлын талаархи мэдээлэл орно.

Төслийн үр дүнд нөлөөлөх өвөрмөц шинж чанартай үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг бүрдүүлдэг элементүүдийн тоон болон чанарын шинж чанарууд.

Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын одоогийн ашиглалтын талаархи мэдээлэл.

Төслийн техник, эдийн засгийн үзүүлэлтүүдэд ихээхэн нөлөөлдөг үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой холбоотой бусад хүчин зүйл, шинж чанарууд.

1.1 Тодорхойлолтгазарсайт

Газрын талбайн тодорхойлолтыг доорх хүснэгтэд үзүүлэв.

Хүснэгт 1.1 - Газрын талбайн тодорхойлолт

Объект хаяг (хот, бүс, дүүрэг)	Санкт-Петербург, Просвещения өргөн чөлөө, 40, А үсэг
Эзэмшигч (түрээслэгч)	муж
Газар эзэмших эрх	Байнгын (байнгын) ашиглах, Өмчлөх
Кадастрын дугаар
Объектыг олж авсан огноо, үнэ
Талбай, м2
Тухайн объектын одоогийн ашиглалт	Соёл, урлагийн объектуудыг байрлуулахад зориулагдсан
Ерөнхий төлөвлөгөөний дагуу талбайн функциональ бүсчлэл	Ерөнхий төлөвлөгөөнд: "D" - энэ бүсийн засвар үйлчилгээтэй холбоотой орон сууцны барилга, инженерийн дэд бүтцийн байгууламжийг багтаасан бүх төрлийн нийтийн болон бизнесийн хөгжлийн бүс. PZZ-тэй: TD2-2 - инженерийн дэд бүтцийн байгууламжийг багтаасан хотын захын болон хотын захын бүс дэх төрийн болон бизнесийн тусгай байгууламжийн бүс.
Өндрийн зохицуулалт, м
Байршлын онцлог	Их хэмжээний налуугүй рельеф
Загварын хэлбэр	Тэгш өнцөгт
Хэрэглээний хүртээмж	цахилгаан, хий, ус, ариутгах татуурга, төвлөрсөн халаалт гэх мэт.
Тээврийн хүртээмж	хангалттай
Замууд	Зам (асфальт)

1.2 Сайжруулалтын тодорхойлолт

Сайжруулалтын тайлбарыг доорх хүснэгтэд үзүүлэв.

Хүснэгт 1.2 - Газрын сайжруулалтын тодорхойлолт

ерөнхий шинж чанар	архитектурын хэв маяг, конструктив болон орон зай төлөвлөлтийн шийдэл, төрөл
Барилгын жил
Хамгийн сүүлд их засвар хийсэн жил
Нийт талбай, м2
Шалны тоо
Барилгын бодит нас, жил
Инженерийн дэмжлэгийн системүүд:	Нөхцөл байдал - сайн
Ус дамжуулах хоолой
Цахилгаан сүлжээ
Ариутгах татуургын сүлжээ
Халаалт, хөргөлтийн систем
Зурагт
Сэрүүлэг (хамгаалалт, гал түймэр)
Гадна тохижилт:
тохижилт
Машины зогсоол
Тоглоомын талбай
гудамжны гэрэлтүүлэг

1.3 Объектийн түүх

1986 онд Санкт-Петербург хотын Выборгский дүүрэгт, Просвещения проспект дээр хотын анхны Хүүхдийн урлагийн сургуульд тусгайлан зориулж барьсан шинэ үзэсгэлэнтэй барилга гарч ирэв. Гэрэлт, тохижилт сайтай анги танхим, цэлгэр хонгил, буфет, нэг үзэсгэлэн, 2 концертын танхим. Эдгээр үзэсгэлэнт байранд уран сайхны, бүжиг дэглэлт, хөгжмийн гурван хэлтэс байрладаг байв. Ийм бүтээлч нийгэмлэг нь шинэ байсан бөгөөд тэр даруй бичил дүүргийн оршин суугчдын дунд төдийгүй хотын бүх хүмүүсийн дунд хамгийн идэвхтэй сонирхлыг төрүүлэв.

Цагаан будаа.

1999 онд Хүүхдийн урлагийн сургуулийг олон жил манай хоттой амьдрал, уран бүтээлтэй холбоотой Оросын нэрт хөгжмийн зохиолч Георгий Свиридовын нэрэмжит болгосон. Сургуулийн үүсгэн байгуулагч, анхны захирал, ОХУ-ын Соёлын гавьяат зүтгэлтэн А.М.Сердюк (1937-2001)-ийн ачаар жинхэнэ бүтээлч уур амьсгал, мэргэжлийн өндөр түвшний боловсрол бий болсон. Александр Михайлович бол эрхтэн, төгөлдөр хуур гэсэн хоёр зэмсгийг төгс эзэмшсэн гайхалтай багш, хөгжимчин байв. Түүний нэр Санкт-Петербургт төдийгүй ОХУ-ын бусад хотууд болон гадаадад филармонийн зурагт хуудаснаас олонтаа олддог бөгөөд энэ нь мэргэжилдээ хайртай, мэргэжлээрээ ажилладаг шилдэг мэргэжилтнүүдийн багийг бүрдүүлж чадсан ийм удирдагч байсан юм. хүүхдүүдийг хөгжим, бүжиг, уран зургийн ертөнцөд татаарай.

2001 оноос хойш тус сургуулийг ОХУ-ын Соёлын гавьяат зүтгэлтэн Наталья Михайловна Веледеева удирдаж байна. Наталья Михайловна 1966 оноос хойш хөгжмийн боловсролын салбарт ажиллаж, 1987 оноос хойш захиргааны албан тушаал хашиж байна. Туршлагатай удирдагч Н.М. Веледеева хотод маш их нэр хүндтэй, Соёлын хорооны дэргэдэх сургуулиудын Удирдах зөвлөлийн гишүүн юм.

Тус сургуульд 2000 орчим хүүхэд суралцаж, 130 гаруй багш ажилладаг. Бүтээлч том амжилтын төлөө шилдэг багш нарыг хүндэт цолоор шагнасан. "ОХУ-ын Соёлын гавьяат зүтгэлтэн": Н.М. Веледеева, В.Г. Ефимов, М.В. Хван, Г.С. Леонов; "Соёлын амжилтын төлөө": I.S. Соколова, В.П. Калщиков; "Санкт-Петербургийн сургуулийг хүмүүнлэгжүүлэхэд амжилтанд хүрсэний төлөө": Н.М. Веледеева, В.Г. Ефимов, М.В. Хван, М.Ф. Пугачевский, О.И. Кузнецова, О.Ф. Переверткина, M.V. Фурсова, О.В. Герасимова, Ю.Б. Сливовский. Тус сургууль нь олон улсын уралдаан, наадамд шилдэг нь шагналтан, дипломат цолыг хүртдэг авьяаслаг сурагчдаараа бахархдаг. Ирээдүйн мэргэжилтнүүдийг Санкт-Петербургийн Засгийн газрын Соёлын хороо, ОХУ-ын Соёлын яам, Санкт-Петербургийн Филармонийн нийгэмлэгийн тэтгэлэгээр шагнадаг. Сургуулийн хамт олон Оросын агуу хөгжмийн зохиолчийн нэрийг бахархалтайгаар авч явдаг. 2000 оны 12-р сарын 8-нд Г.В.Свиридовын мэндэлсний 85 жилийн ой тохиож байгаатай холбогдуулан "Ленинград дахь Свиридов" сургуулийн музейн нээлт боллоо.

2000 оноос хойш тус сургууль жил бүр Санкт-Петербург хотын А. Г.В. Свиридов. 2005 онд ОХУ-ын Хөгжмийн уралдаануудын холбооны гишүүн болсноор тус наадам шинэ статустай болсон: Г.В. Свиридов. Энэ бүх жилүүдэд хөгжмийн зохиолчийн ач хүү Александр Сергеевич Белоненко тус уралдааны хүндэт ерөнхийлөгч, ОХУ-ын урлагийн гавьяат зүтгэлтэн, Санкт-Петербургийн их сургуулийн профессороор ажилласан. ДЭЭР. Римский-Корсаков Олег Юрьевич Малов.

Олон шагналтнуудын хувьд Свиридовын нэрэмжит тэмцээнд ялалт байгуулсан нь тэдний мэргэжлийн хөгжилд сайн эхлэл байсан юм.

Хамгийн залуу хөгжимчдийн хувьд (10 нас хүртэл) тус сургууль "Гялалзсан" хотын наадмыг санаачлав. Хоёр жил тутамд ямар ч мэргэжлийн залуу гоцлол дуучид хөгжмийн тоглолтоор өрсөлддөг. Шагнал гардуулах ёслол, шагналтнуудын концерт М.И. Санкт-Петербургийн Филармонийн Глинка. Өнөөдөр тус сургууль нь хотын концертын амьдралд чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Хөгжим, бүжиг дэглэлтийн тэнхимийн оюутнууд Шереметевын ордон, Санкт-Петербургийн их, жижиг танхимууд зэрэг томоохон концертын газруудад байнга тоглодог. Римский-Корсаков. Залуус Хөгжмийн зохиолчдын ордон, "Харах шилээр" театр, Кочневагийн байшин, Ф.И. Чаляпин, Оросын музейн ордонд.

Хөгжмийн шилдэг тэнхимүүдийн нэг бол төгөлдөр хуурын тэнхим юм. Ийм багш нар: Г.С. Леонова, Д.Ю. Быстров, М.Ю. Кузьмина, О.Ф. Переверткина, О.И. Радаева, М.В. Хванг сурагчдаа уралдаан тэмцээн, хотын концертод оролцох, ерөнхий боловсролын сургуульд элсүүлэхэд амжилттай бэлтгэдэг. Сургуулийн бүх тэнхимд дээд боловсролын сургуулиа төгсөөд төрөлх ханандаа буцаж ирсэн төгсөгчид ажилладаг. Тус сургууль нь зөвхөн манай хотод төдийгүй хилийн чанадад уран бүтээлээ туурвидаг багуудаараа алдартай.

ОХУ-ын Соёлын гавьяат зүтгэлтэн Ефимов В.Г тэргүүтэй үлээвэр найрал хөгжмийн үлгэр жишээ баг. - олон улсын уралдаан, фестивалийн ялагч - Израиль, Итали, Герман, Франц, Испани, Бельги, Грек улсад очсон. "Консонанс" найрал дууны хамтлаг М.В. Фурсова бол олон улсын наадмын шагналт, дипломын эзэн юм: Би Г.В.-ийн 90 жилийн ойд зориулсан уралдаан-фестивалийн шагналт. Свиридова (Москва, 2005), "Невагийн эрэг дээр" Бүх Оросын хүүхдийн найрал дууны нээлттэй чуулганы 1-р зэргийн диплом (Санкт-Петербург, 2006), "Мунди Кантант" олон улсын найрал дууны тэмцээний алтан медаль (Чех) Бүгд Найрамдах Улс, Оломоуц, 2007), Г.В.-ийн нэрэмжит олон улсын тэмцээний I шагнал. Свиридова (SP-b 2007), Санкт-Петербург хотын "Сонгодог ба орчин үеийн" хүүхдийн найрал дууны X наадмын II зэргийн диплом (2007), I шагнал 56 - Europees Musikfestival voor de Jeugd Neerpelt (Бельги 2008), мөнгөн диплом 6 дахь наадам e Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - VENEZIA (Итали 2008). Баг нь Польш, Унгар, Финланд, Франц, Итали, Чех, Бельги зэрэг Орос болон гадаадад олон хотуудаар байнга аялдаг. Тус сургуулийн урлагийн тэнхим 22 багштай. Тэдний дунд: Н.Э. Белых, В.П. Головин, О.Н. Панкратова, Ф.Ф. Расулов, Ю.Б. Сливовский, М.С. Смирнов, Н.П. Старова, М.В. Трофимова бол ОХУ-ын зураачдын эвлэлийн гишүүн юм. Урлагийн ангийн оюутнуудын бүтээлүүд ОХУ-ын Санкт-Петербург, Англи, Америк, Франц, Герман, Финлянд, Польш, Чех, Унгар зэрэг улсад зохион байгуулагдсан үзэсгэлэнд удаа дараа оролцож шагналт байр эзэлж байжээ.

Бүжиг бүжгийн тэнхим нь тайз, сурган хүмүүжүүлэх чиглэлээр арвин туршлагатай, АНУ, Франц, Финлянд зэрэг олон улсын бүжиг дэглэлтийн урлагийн семинарт оролцдог туршлагатай багш нарын багийг ажиллуулдаг. Тус тэнхимийн оюутнууд сургалтын хөтөлбөрийн дагуу суралцдаг. Тус хэлтэст И.К. Новик бол Санкт-Петербургийн хүүхдийн хөгжмийн театрын "Харцны шилээр" тэргүүлэх найруулагч юм. Түүний удирдлаган дор сонирхолтой бүтээлч ажил хийгдэж, сургуулийн бүжиг дэглэлт, хөгжим, урлагийн тэнхимүүдийн үйл ажиллагааг хослуулсан тоглолтууд зохион байгуулагддаг. А.Вагановагийн нэрэмжит Оросын бүжгийн академитай бүтээлч холбоо тогтоосон. Оюутнууд хотын томоохон концертын газруудад тоглодог: Их Филармони, Эрдмийн Капелла, Смольный сүм. Тус тэнхимийн ажлын нэг ололт бол оюутнууд хот, олон улсын наадамд шагналт, дипломат цол хүртэж байсан нь "Бүжиглэх Олимп" (Берлин 2008), "Оч" (Санкт-Петербург 2009). Оюутнуудын үзүүлбэр нь захиалга, баярын концертыг ихээхэн чимдэг.

2 .Шинжилгээбайгаль орчинорчин

2.1 Шинжилгээбайршилобьект

Цагаан будаа.

Нутаг дэвсгэрийн хөгжил

Судалгаанд хамрагдаж буй объектын байрлах улирлын нутаг дэвсгэр нь дараахь байдлаар хязгаарлагдана.

- Есениний гудамж;

- Гэгээрлийн хэтийн төлөв;

- Иван-Фомин гудамж;

- Голт борын өргөн чөлөө.

Судалгааны талбай нь элбэг дэлбэг цэцэрлэгт хүрээлэнгээр ялгагдана.

Тэдгээрийн хамгийн том нь Сосновка цэцэрлэгт хүрээлэн, сайн зассан ой, явган хүний ​​зам, тоглоомын талбай, волейболын талбай, Мужества талбайн ойролцоо байрладаг Ойн академийн цэцэрлэгт хүрээлэн юм.

Тус дүүргийн орон сууцны хорооллын экологийн төлөв байдал ерөнхийдөө сайн байгаа ч бичил хорооллын хөрсний бохирдлын түвшин эрс ялгаатай байна. Гэхдээ агаарын бохирдлын түвшин ерөнхийдөө булангийн агаарыг идэвхтэй агааржуулдаг хөрш Приморский дүүргийнхээс өндөр байна. Мөн мөрдөн байцаалтын объектын хажууд Кантемировскийн гүүр байдаг бөгөөд түүний нутаг дэвсгэр нь хотын хамгийн чимээ шуугиантай газруудын нэгд тооцогддог.

Зураг 2.1 - Объектын орон нутгийн байршил

Орон сууцны бүтээн байгуулалт

Выборгскийн дүүргийн орон сууцны нөөцийн бүтэц нь хотын хөгжлийн он дарааллыг бараг давтдаг. Урд хэсэгт - хуучин сан, төв хэсэгт - "Сталинка", "Хрущев", хойд хэсэгт - ихэвчлэн шинэ байшингууд. Выборгскийн дүүргийн гол давуу талуудын дунд дэд бүтэц нь хөгжсөн байдаг. Тус дүүрэг нь өндөр чанартай жижиглэнгийн худалдааны талбайн хүртээмжээр Санкт-Петербургийн дүүргүүдийн чансааны дөрөвдүгээрт ордог. Энэ газар нь Удельная, Политехническая метроны буудлууд, Светлановский, Шуваловскийн худалдааны төвүүд, Озерков орчмын томоохон худалдаа, амралт зугаалгын төвүүд, Проспект Просвещения метроны буудал, О Кей, Лента хайпермаркетууд, "Максидом" зэрэг газруудаар алдартай. "Нобел" (Пироговская далан)," Акваториа "(Выборгская далан)," Бекар "(Б. Сампсониевскийн хэтийн төлөв) бизнесийн төвүүд байдаг. Одоо байгаа бизнесийн төвүүдийн ихэнх нь Выборгскийн талд байрладаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Выборгскийн дүүрэг. олон тооны объект (40-өөс дээш), оффисын талбай түрээслэх.Мөн тус талбайд хуучин барилгуудыг сэргээн засварлах, бизнес төвүүдийн зураг төсөл боловсруулах, шинээр барьж байгуулах ажил хийгдэж байна.Авто зогсоол.

ерөнхий мэдээлэл

Выборгскийн дүүрэг (1718 онд байгуулагдсан) нь өнөөдөр Санкт-Петербург хотын хамгийн том дүүргийн нэг бөгөөд хамгийн эртний нь: 1817 онд нэрээ буцааж авсан. Энэ үед Петр I-ийн зарлигаар Выборг хүртэлх эртний зам дайран өнгөрдөг Большая Невка ба Нева мөрний баруун эрэг дагуух нутаг дэвсгэрийг Выборгийн тал гэж нэрлэж эхэлсэн юм.

Хот оршин тогтнох эхний жилүүдэд Выборгийн талыг хил хязгаар гэж үздэг байв. Хотын тэргүүн эгнээнд энэ нутаг дэвсгэр нь Санкт-Петербургийн нэг хэсэг байсан бөгөөд дараа нь бие даасан Финлянд, дараа нь Выборгийн тал болсон.

Үерийн үеэр бараг үерт автаагүй Большая Невкагийн баруун эрэг дээр 18-р зууны эхээр тэд агуулах, амбаар, эмнэлэг барьж эхэлжээ. Энэ хэсгийн далан эргийг дүүргэсний улмаас байнга өргөжиж, гол руу 200 метр шахам урссан. 1711 оноос хойш орон сууцны барилгууд гарч ирэв. Хотын барилгачид, тэтгэвэрт гарсан цэргүүд, гар урчууд энд суурьшжээ. Хамтын ажиллагаа, нөхөрлөл, эмнэлэг, Синявинская зэрэг суурингууд ийм байдлаар үүссэн. Энд үйлдвэрүүдийн эргэн тойронд суурин газрууд ээлжлэн оров. 18-р зууны эхний улиралд Выборгийн тал нь Санкт-Петербургийн бусад дүүргүүдээс илүү удаан хөгжиж байв. 1717 онд Выборгийн талд ердөө 350 өрх байсан (энэ үед Адмиралтейский арал дээр 1720 өрх байсан).

Янз бүрийн аж үйлдвэрийн аж ахуйн нэгжүүд захад гарч ирдэг - элсэн чихэр, арьс шир, шар айрагны үйлдвэрүүд; усан онгоцны үйлдвэр, хуаран, шорон. Яг тэнд Нева мөрний эрэг дээр хаадын дээдсүүд - Г.Теплов, А.Безбородко, адмирал А.Синявин болон бусад хүмүүс зуслангийн байшин барьж байна.

Неватай зэргэлдээх дүүргийн өмнөд хэсэг нь 18-р зуунд хотын нэг хэсэг болжээ. Энд эмнэлгийн суурин бий болсон. Орос дахь анхны цэргийн эмнэлэг (Адмиралтейская эмнэлэг) 1715 онд I Петрийн зарлигаар байгуулагдсан бөгөөд түүний дэргэд 1717 онд хуурай замын цэргийн эмнэлэг нээгдэв. Тэдгээрийг манай хотын анхны архитектор Д.Треззини овоолго дээр барьж, дараа нь чулуун дээр хоёр булангийн цамхагтай, бараг 300 метрийн урттай эдгээр барилгуудыг М.Земцов сэргээн босгосон. Одоо бидний харж байгаа хэлбэр нь өнгөрсөн зууны 60-аад онд академи олж авсан. Нэгдүгээрт, Нева руу харсан барилгууд, дараа нь бусад нь дахин баригдсан. 1881 оноос хойш энэ цогцолборыг Цэргийн анагаах ухааны академи гэж нэрлэдэг. 19-р зууны хоёрдугаар хагаст Нева, Большая Невка мөрний эрэг дагуу аж үйлдвэрийн бүс бий болжээ. Энд А.Барановский, Г.Лесснер, Л.Эриксон, Л.Нобель нарын үйлдвэрүүд, Сампсониевская, Никольская, Выборгская үйлдвэрүүд байрладаг.

Орчин үеийн дүүргийн төв хэсгийг өмнө нь "Ой" гэж нэрлэдэг байв. Орчин үеийн хотод Лесной хотын яг хил хязгаарыг тодорхойлоход хэцүү байдаг. Сергей Александрович Безбах (1920-иод оны шилдэг орон нутгийн түүхч) номондоо "Ой" гэдэг нь Выборгийн хурдны замын баруун талд (Энгельсийн өргөн чөлөө) Ланская гудамж, Исаковын хоорондох газрыг нэрлэсэн нэр юм. (одоо Манчестерская гудамж), Старо-Парголовскийн өргөн чөлөө (одоо Морис Торезийн өргөн чөлөө), Теологийн оршуулгын газар, Ойн хүрээлэнгийн цэцэрлэгт хүрээлэн. Одоо түүхч С.Глезеровын хэлснээр: "Ой" гэсэн өргөн ойлголтод ойролцоох Малая болон Большая Кушелевка, Гражданка, Сосновка зэрэг орно.

Орчин үеийн Выборгскийн дүүргийн төв ба хойд хэсэгт байрлах газрууд нь хааны язгууртнууд болох Шувалов, Левашов, Кушелев нарт харьяалагддаг байв. Тэдний нэрээр Кушелевка, Левашово, Шуваловское тосгонд нэр өгсөн. 19-р зуунд Ойн аж ахуйн сургууль Царское Селогоос Кушелевка руу нүүж, үүний үндсэн дээр Ойн инженерийн академи байгуулагдсан. 19-р зууны дунд үеэс Ойн сургуулийн ойролцоох газар нутгийг зуслангийн байшингаар барьж эхэлсэн боловч 70-аад онд Финляндын төмөр замын салбарыг тавьснаар тэдний барилгын ажил хойд зүгт, Шувалово, Озерки руу шилжжээ. Мужества талбайн хэсэгт Лесной хотын бүх гол хурдны замууд холбогдсон. 18-р зуунд тэд Спасскийн манор руу хөтлөв. Дараа нь түүнийг Кэтрин II ба Паул I нарын хааны ордны нөлөө бүхий язгууртан Иван Кушелев эзэмшдэг байв. Гүн Безбородкогаас газрын нэг хэсгийг худалдаж авсны дараа тэрээр зуслангийн байшин барьжээ. Зууны эхээр Кушелевын зуслангийн байшингийн хажууд Английн ферм байсан бөгөөд түүний түүх нь Александр I хаанчлалын үеэс эхэлсэн бөгөөд тэрээр тэтгэвэрт гарсан Английн ахмад Дэвидсонд үлгэр жишээ газар тариалангийн ферм байгуулахыг зөвшөөрч, түүнд зориулж бусад газар нутгийг эзэмшиж байжээ. Выборгийн талыг, түүний дотор Спасскийн эзэмшлийн нэг хэсгийг олж авав. Ферм нь үлгэр дуурайлал болсонгүй, харин зөвхөн алдагдал авчирсан бөгөөд 1809 онд төрийн санд буцаж ирэв. Тус фермийн талбайн зарим хэсгийг зарсан бөгөөд гадаа барилга барьсан хоёр талбайг эс тооцвол. Тэд 1811 онд Царское Село хотоос шилжсэн Ойн хүрээлэнг байрлуулж, дараа нь "Форст институт" (Англи хэлнээс "ой" - ой) гэж нэрлэдэг байсан бөгөөд хожим нь бүхэл бүтэн газар нутагт нэр өгсөн. Хүрээлэн газар нутгийнхаа нэг хэсгийг аажмаар ойн цэцэрлэгт хүрээлэн болгон хувиргасан: Спасскийн манор, Мурино руу явах хуучин тахир замын оронд гудамжуудыг тавьж, нарс мод тарьж, үржүүлгийн газар, ботаникийн цэцэрлэг, хүлэмж барьжээ.

19-р зууны 30-аад оноос эхлэн тус хүрээлэн мөнгө шаардлагатай байсан тул газрынхаа нэг хэсгийг зуслангийн байшин барих зорилгоор хувь хүмүүст зарж эхэлсэн бөгөөд түүний эргэн тойронд хөл хөдөлгөөн ихтэй захын хороолол болжээ. Хотын захын эдгээр газруудын сэтгэл татам байдлыг үнэлдэг чинээлэг Петербургчүүд газар нутгийг хурдан худалдаж авав. Үүссэн зуслангийн газрыг "Ойн хүрээлэнгийн ард байрлах дача" гэж нэрлэж эхлэв. Дараа нь 1837 онд тус хүрээлэн нь цэргийн боловсролын байгууллага болж, Ойн корпус гэж нэрлэгддэг бөгөөд энэ газрыг Ойн корпус гэж нэрлэж эхлэв. Энэ нэр 19-р зууны дунд үе хүртэл хадгалагдан үлдсэн бөгөөд хожим нь "корп" гэдэг үг аажмаар хэрэглээнээс гарч, "Ой", заримдаа "Ой" гэсэн нэр үлдсэн.

Цаг хугацаа өнгөрөхөд 20-р зууны эхэн үед "Ой" нэр нь нэлээд том газар нутгийг хамарсан. Энд Политехникийн дээд сургууль нээгдэхэд Лесной хотын ач холбогдол улам бүр нэмэгдэв. Энэ нь нэг төрлийн Санкт-Петербургийн "Кэмбриж" болж хувирав. Хувьсгалын дараах Лесной хотын хувь тавилан нь хотын захын олон дүүрэгт тохиолддог. "XX зууны 20-30-аад онд энд ажилчид, хамтран ажиллагсдын дунд энгийн олон нийт амьдарч байсан бөгөөд 60-аад онд хот энд иржээ" гэж С.Глезеров бичжээ. Хуучин Лесной хотоос хэдхэн барилга амьд үлджээ, тэдгээрийн дотор хувьсгалт түүхээрээ алдартай Болотная гудамжинд байрлах Бертлингийн зуслангийн байшингийн модон барилга, одоо Хүүхдийн түүхийн музей, Мужества талбай дээрх Котловын харш, профессорын байшин байдаг. Серебряний цөөрмийн ойролцоох Ойн аж ахуйн хүрээлэн Дмитрий Никифорович Кайгородов, Эр зоригийн талбайн ойролцоох харш, эртний хүмүүс "Шаляпины байшин" гэж нэрлэдэг. Өнөөдөр Ойн академийн цэцэрлэгт хүрээлэн (хуучин Ойн хүрээлэн) урьдын адил хамгийн дуртай газар болжээ. Выборг мужийн оршин суугчдад зориулсан алхах газар. Бүс нутгийн хойд хэсгийн хамгийн эртний нь Парголово тосгон юм. Энэ тухай анхны дурдлагыг Новгородын 7008 (1500) оны тооллогын цалингийн номноос олж болно. Дараа нь тосгоныг Паркола гэж нэрлэдэг байв. Петр I-ийн охин Елизавета Петровнадаа бэлэглэсэн Парголовская ордонд дараахь суурингууд багтсан: Суздальская Слобода (1-р Парголово), Малая Вологодская Слобода (2-р Парголов) Тус дүүрэг нь 1978 оноос хойш хил дээр оршин тогтнож, Приморский, Калининскийтэй хиллэдэг. , Петроградский, Төв.Хойд талаараа дүүрэг нь Всеволожский, Курортный дүүргүүдтэй хиллэдэг.Урд талаараа хил нь Нева мөрний дагуу Литеиный гүүр болон Большая Невка хооронд үргэлжилдэг, Выборгский нь Төв дүүрэгтэй Литейн гүүрээр холбогддог. Большая Нева.

Дүүргийн нутаг дэвсгэр нь Выборгская далангаас хойш чиглэлд сунаж, хойд зүгт өргөжсөн. Нутаг дэвсгэрийн хэмжээ 11.5 мянган га. Хүн ам нь 412 мянга орчим хүн. Хүн амын тоогоор тус дүүрэг Калининский, Невский дүүргийн дараа хотод гуравдугаарт ордог.

Выборгскийн дүүрэг нь аж үйлдвэрийн аж ахуйн нэгжүүдээр ханасан байдлаар хотын тэргүүлэх байруудын нэгийг эзэлдэг хэдий ч энэ нь Санкт-Петербург хотын хамгийн ногоон бүсүүдийн нэг юм. Дүүргийн гуравны нэгээс илүүг цэцэрлэгт хүрээлэн, талбай эзэлдэг. Жишээлбэл, Сосновка цэцэрлэгт хүрээлэнгийн талбай нь ойролцоогоор 322 га юм. Ойн академийн цэцэрлэгт хүрээлэнгийн нутаг дэвсгэр - 65 га, Левашово дахь ногоон байгууламж - 346 га. Нэг хүнд ногдох ногоон байгууламжийн хэмжээгээр тус дүүрэг Санкт-Петербургт нэгдүгээрт ордог.

Большая Невка дагуух аж үйлдвэрийн бүс одоо ч байсаар байна. Тус нутаг дэвсгэрт "Мотор", "Майсон", "Уран", "Петербургийн нэхмэл", "Систем", "Улаан утас", "Компрессор", "Улаан Маяк", "Теплоприбор" зэрэг 15 гаруй томоохон үйлдвэр байдаг. , "Светлана", анхны чихрийн үйлдвэр "Азарт" гэх мэт ЗХУ-ын дараахь үед Выборг талын нутаг дэвсгэрт үйлдвэрлэлийн ихэнх үйлдвэрүүд хаагдсан. Тэдний оронд томоохон бизнесийн төв байгуулах санаа төрсөн. Хөрөнгө оруулалтын томоохон төслүүд хурдацтай хэрэгжиж байна - Ниссан, Хьюндай автомашины үйлдвэрүүд баригдаж байна, Петмол сүүний үйлдвэрийн эхний ээлж (Юнимилк компаниуд), Матросова гудамжинд байрлах Капитал-М бизнес төв, компанийн гааль, Парголово дахь "Стерх" логистикийн терминал.

ЗХУ-ын үед Выборгскийн дүүргийн хойд хэсэгт өөр нэг аж үйлдвэрийн бүс гарч ирэв - Парнассус өнөөдөр аж үйлдвэрийн барилгын ажил үргэлжилж байна. Энд Балтика шар айрагны үйлдвэр ХК, Парнас-М ХК зэрэг томоохон аж ахуйн нэгжүүд байрладаг. Эдгээрийн дотор дээр дурдсан зүйлсээс гадна Парнассын металл хийцийн туршилтын үйлдвэр, асфальт-бетон үйлдвэр, LPO vibrator, Петрохимоптторг 2-р аж ахуйн нэгж, Пепси-Кола, Вимм Билл Данн зэрэг үйлдвэрүүд багтаж байна. Хойд гаалийн пост, агуулах, терминалууд бас энд байрладаг. Парнассус дээр ижил нэртэй бизнесийн төв байдаг. Төмөр зам, Энгельсийн өргөн чөлөөгөөр эгнүүлсэн хамтын зогсоолын бетон гаражууд. "Парнасс" аж үйлдвэрийн бүс хурдацтай хөгжиж, эргэн тойрныхоо нутаг дэвсгэрийг хөгжүүлж, тойрог замаас цааш мөлхөж байна.

Выборгскийн дүүргийн тээврийн хүртээмжийг ерөнхийд нь хангалттай гэж тодорхойлж болно.

Түүний төв хэсэгт "Лесная", "Выборгская" гэсэн хоёр метроны буудал, хойд хэсэгт "Парнас", "Гэгээрлийн хэтийн төлөв", "Озерки", "Удельная" гэсэн дөрвөн станц үйлчилдэг. Гэсэн хэдий ч дүүргийн нутаг дэвсгэр хэтэрхий том, одоо байгаа метроны буудлууд хангалтгүй байгаа нь тодорхой. Дүүргийн хойд ба өмнөд хэсгийг холбосон тээврийн гол замууд нь: Большой Сампсониевскийн өргөн чөлөө, Энгельсийн өргөн чөлөө, Выборгское хурдны зам, түүнчлэн дүүргийн хойд ба өмнөд хэсгийг холбодог Лесной, Тихорецкийн өргөн чөлөө, Культурийн өргөн чөлөө юм. Дүүргийн баруун болон зүүн хэсэг нь Светлановский, Луначарский, Просвещения, Суздальскийн өргөн чөлөөгөөр холбогддог. Хувийн тээврийн хэрэгслийн эзэд тухайн бүс нутгийг орхин хотын төв рүү зорчиж, урт хугацааны түгжрэлд сул зогсохоос өөр аргагүй болдог. Хойд бүс нутгаас гарах гарц дахь одоо байгаа уулзварууд ачааллаа дийлэхгүй, ачаалал ихтэй үед Мужества талбай, Светлановская талбай, Лениний талбайд тээврийн хэрэгсэл "зогсдог".

объектын ойрын орчин - голчлон үйлдвэрлэлийн компаниуд, орон сууцны барилга

· Үнэлгээний объектын ойролцоох замын хөдөлгөөний эрчмийн түвшин өндөр, явган хүний ​​хөдөлгөөний түвшин дунд зэрэг;

· Нийтийн тээвэр, автомашинаар зорчих хүртээмж сайтай байна.

3. Шинжилгээзах зээларилжааныүл хөдлөх хөрөнгө

арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн тойм. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө нь уламжлалт байдлаар оффис, жижиглэнгийн худалдаа, үйлдвэрлэлийн болон агуулах, зочид буудлын үл хөдлөх хөрөнгийн сегментүүдийг агуулдаг. Үүний зэрэгцээ жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгө нь нийтийн хоол, гэр ахуйн, спорт, зугаа цэнгэл гэх мэт төрөл бүрийн үйлчилгээг байрлуулахад ашигладаг газруудыг агуулдаг.

Үнэлгээ хийсэн үл хөдлөх хөрөнгийн урьдчилсан байршлын дагуу энэхүү тайланд дараах салбар дахь Санкт-Петербург дахь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн тоймыг оруулсан болно.

Аж үйлдвэрийн болон агуулахын үл хөдлөх хөрөнгө;

оффисын үл хөдлөх хөрөнгө;

Газар.

Ерөнхий нөхцөл байдал. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн сегментэд дэвшилттэй хөгжил хийгдэж байна: эзэнгүй талбайн эзлэх хувь буурч, түрээсийн үнэ инфляцитай зэрэгцэн өсч байна. Бүх компанийн шинжээчид үүнтэй санал нэг байна. Төрөл бүрийн компаниудын мэргэжилтнүүд өндөр чанартай оффисын талбайн нийт нийлүүлэлтийг 2 сая орчим квадрат метр гэж тооцдог. м Хамгийн харамч тооцоо - Knigh Frank Санкт-Петербург (1,65 сая) компанид энэ талаар бусдаас илүү өгөөмөр, менежментийн компанийн мэргэжилтнүүд Maris / CBRE (2,2 сая) Бүх шинжээчид ч бас өнгөрсөн хугацаанд санал нийлж байна. оффисын сегмент дэх сул орон зайн тоо буурсан (компани дахь сул орон тооны одоогийн түвшинг 11-13% гэж тооцдог). Үүний зэрэгцээ Санкт-Петербург дахь Жонс Ланг ЛаСаллегийн шинжээчид 2011 онд Санкт-Петербургийн оффисын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл "түрээслэгчдийн зах зээл" хэвээр үлдсэн бол цэвэр шингээлт нь ашиглалтад орсноос давж, түүнчлэн орон сууцны сул орон зайн эзлэх хувь буурсан гэж тэмдэглэжээ. 2012 онд 19,7%-иас 13 ,тав.

Оффисын талбайн тогтвортой эрэлт, сул байрны тоо буурсан нь түрээсийн үнэ нэмэгдэхэд хүргэсэн. Марисын шинжээчдийн үзэж байгаагаар В ангиллын оффисууд 3-4 хувиар өссөн байна. Одоо байгаа А зэрэглэлийн оффисын төвүүдэд түрээсийн үнэ төдийлөн өөрчлөгдөөгүй.

Мэргэжилтнүүд жижиглэнгийн худалдааны талбайн одоогийн ашиглалтын түвшинг ижил төстэй байдлаар буюу ойролцоогоор 96% гэж тооцож байгаа нь хотод энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт их байгааг харуулж байна. Сул орон зай бага зэрэг байгаа хэдий ч энэ сегментийн хурдацтай өсөлт ажиглагдаагүй байна. Сүүлийн нэг жилийн хугацаанд худалдааны газрууд оффисын үнэ 7-10 хувиар өссөн байна.

2012 онд агуулахын зах зээлийн өсөлт бараг гараагүй (боломжтой эзлэхүүний 1% -иар өссөн). Үүнээс болж эдгээр газруудын оршин суугчид ихээхэн нэмэгдэж, хөгжүүлэгчид царцаасан төслүүдийг яаралтай эхлүүлэв. 2012 оны эцсээр Санкт-Петербургт капиталжуулалтын ханшийн утга нь: өндөр зэрэглэлийн оффисын үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд - 9.5-10%, өндөр чанартай жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд - 10-10.5%, агуулах дахь байгууллагын чанарын хөрөнгийн хувьд. үл хөдлөх хөрөнгийн сегмент - 11-11, таван%. Бүс нутгуудад дээд зэрэглэлийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн капиталжуулалтын доод хэмжээг мөн бага зэрэг бууруулсан байна.

Хүснэгт 3-1 2012 онд чанартай арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн капиталжуулалтын доод хэмжээ

Санкт-Петербургт арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн сегментүүдийн хөгжил жигд бус байна. Хамгийн өндөр хөгжсөн зах зээл бол оффисын болон жижиглэнгийн үл хөдлөх хөрөнгө юм. Зочид буудал, үйлдвэрлэл, агуулахын зах зээл тэдний ард хоцорчээ.

Худалдааны талбайн нутаг дэвсгэрийн хуваарилалт. Худалдааны орон зайн нутаг дэвсгэрийн хуваарилалт нь тэдний үйл ажиллагаанаас ихээхэн хамаардаг. Бизнесийн төвүүд болон баригдсан оффисын байрууд, түүнчлэн зочид буудлын байгууламжууд нь ихэвчлэн Санкт-Петербург хотын төв дүүргүүдэд байрладаг - Адмиралтейский, Петроградский, Төв. Энэ нь бизнес төвүүд, аялал жуулчлалын төвүүдтэй ойр байдагтай холбоотой.

Томоохон худалдааны цогцолборууд нь ихэвчлэн орон сууцны хороололд (Приморский, Выборгский, Московский) байрладаг бөгөөд энэ нь томоохон газар нутаг, хэрэглэгчдийн дийлэнх хэсэгтэй ойрхон байгаагаас тодорхойлогддог. Баригдсан жижиглэн худалдааны байрууд нь гол төлөв төвийн дүүргүүдэд байрладаг (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский, Центрный) Өндөр чанартай үйлдвэрлэл, агуулахын цогцолборууд нь хотын тээврийн гол коридорууд болох Гэгээн-10 далайн боомт руу чиглэдэг. Москва), Мурманскийн хурдны зам (М-18), баруун коридор (Таллинское хурдны зам, М-11).

GUION-ийн мэдээлснээр, түрээсийн барьсан үйлдвэрлэл, агуулах нь ихэвчлэн Выборгский, Невский, Красногвардейский, Фрунзенский, Кировскийн дүүргүүдэд байрладаг.

Зах зээлийн үйл ажиллагаа. Санкт-Петербургийн үнэлгээ, зөвлөгөө өгөх төвийн шинжээчдийн үзэж байгаагаар хөрөнгө оруулалтын сегмент дэх хүчний зарим дахин хуваарилалт, зах зээл дэх хөгжил - өмнөх хямралын улмаас "бүрэлдэхүүнд өөрчлөлт орсон" байна. 2012 оны хоёрдугаар хагасаас эхлэн жижиглэнгийн худалдаа, оффис, оффисын зориулалтаар харьцангуй том хэмжээний арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө (ялангуяа барилга) авах сонирхолтой хувь хүн, хуулийн этгээдийн улмаас зах зээл дэх худалдан авагчдын идэвхжил мэдэгдэхүйц бөгөөд огцом өссөн байна. чөлөөт цаг, зугаа цэнгэл. Энэ хандлага нь 2011 онд Орос, тэр дундаа Санкт-Петербург хямралыг эцэст нь даван туулж, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд тогтвортой өсөлтийн хурдтайгаар нэвтэрсэнтэй ихээхэн холбоотой юм.

Нөгөөтэйгүүр, АНУ, Европт болсон алдартай үйл явдлуудаас болж дэлхийн эдийн засаг, санхүүгийн зах зээл халуурсаар байна. Энэ нь хөрөнгө оруулагчдад ирээдүйдээ итгэх итгэлгүй, нэлээд ноцтой инфляцийн хүлээлтийг бий болгож байна. Ийм нөхцөлд үйлчлүүлэгчид аль хэдийн баригдсан, түрээслэгчээр дүүрсэн одоо байгаа байгууламжийг худалдан авах хүсэл эрмэлзэлтэй байдаг. Ийм үл хөдлөх хөрөнгө нь хөрөнгө оруулалт хийх, мөнгөний ханш буурахаас өөрийгөө даатгах хэрэгсэл болдог. Үнэхээр ч 2008-2009 оны туршлагаас харахад сайн чанарын үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэгчээр дүүрсэн ч одоогийн үзүүлэлтүүд нь ашиглалт, ашигт ажиллагааны хувьд бага зэрэг буурсан ч мөнгөн урсгалыг бий болгосоор байна.

Хөрөнгө оруулагчдаас гадна эцсийн худалдан авагчид нэлээд идэвхтэй болсон. Энэ нь эдийн засаг тогтворжиж, хэд хэдэн томоохон компаниудын оффисыг Санкт-Петербургт шилжүүлэх үйл явц, тэр дундаа түүхий эдийн салбартай холбоотой гэж үзэж болно. Ихэнхдээ ийм компаниудын стратеги нь түрээслэх биш, харин үл хөдлөх хөрөнгө эзэмших явдал юм. Тэд хотын хамгийн сайн байршилд орчин үеийн өндөр зэрэглэлийн барилгуудыг худалдан авахад анхаарлаа хандуулж, зохих үнийг төлөхөд бэлэн байна.2012 онд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл санал хүсэлтээр нэмэгдэв. Хямралын үр дагавар нь хэд хэдэн өмчлөгчид ямар нэгэн шалтгаанаар объектуудаа худалдаанд гаргасан. Нэмж дурдахад 2012 онд банкуудын барьцааны объектууд зарагдаж эхэлсэн. Ийм хөрөнгийн талаар шийдвэр гаргах зайлшгүй шаардлагатай үед банкны бүтэц ийм эгзэгтэй үе рүү орсон. Ихэнхдээ энэ нь борлуулалтыг дэмждэг байсан ч заримдаа мэдэгдэхүйц хямдралтай байдаг. Барьцаалагдсан энэ массад байршил сайтай, барилгын түвшин сайтай өндөр чанартай объект ховор байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй. Одоо нөхцөл байдлыг анхааралтай ажиглаж буй худалдан авагчид банкуудтай хэлэлцээр хийж, барьцаа хөрөнгөө худалдаж авах боломжтой боллоо.

Ерөнхийдөө 2012 оны зун эхэлсэн үйл ажиллагаа нь зах зээлд тодорхой хэмжээний гүйлгээ хийхэд хүргэсэн. Тухайлбал: Женсен групп Пассаж их дэлгүүрийг барьцаа хөрөнгө болгон авах, Колизейм кино театрыг худалдах, Галерей худалдааны төвийг худалдах тохиролцоо болон хотын алдартай барилгуудтай хийсэн хэд хэдэн гүйлгээг хийж гүйцэтгэсэн болон нээлттэй хийсэн. Намар-өвлийн улирлын энэ хандлага үргэлжлэх болно.

Одоогийн байдлаар хөрөнгө оруулалтын сегмент, хөгжилд хүчний дахин хуваарилалт хийгдэж байна. Зарим компаниуд нөлөөгөө бэхжүүлж, зарим нь байр сууриа алдаж, зах зээлээс гарч, шинэ тоглогчид ч гарч ирж байна.

Хэрэв ирээдүйд дэлхийн санхүүгийн цочрол гарахгүй бол 2012 оны эцэс гэхэд бид түрээсийн болон хөрөнгө оруулалтын гүйлгээний зах зээлийн нэлээд итгэлтэй өсөлтийг ажиглах болно.

Хүснэгт 3-2. Санкт-Петербург хотын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн янз бүрийн сегментүүдэд оруулсан хөрөнгө оруулалтын өгөөж

Хэрэглээний зах зээл. 2012 оны 1-11 дүгээр сард өнгөрсөн оны мөн үетэй харьцуулахад хотын жижиглэнгийн худалдааны эргэлт 8.3%-иар, бүс нутагт 2.7%-иар өссөн байна. Хотын нийтийн хоолны эргэлт 2.4%, бүс нутагт 7.9% -иар өссөн байна. Бөөний худалдааны эргэлт өнгөрсөн оны мөн үетэй харьцуулахад хотод 10% буурч, бүс нутагт 1.7% өссөн байна.

Хөдөлмөрийн зах зээл. 2012 оны 10-р сард 2011 оны 10-р сартай харьцуулахад байгууллагад орлуулсан ажлын байрны тоо (жижиг бизнесийг оролцуулалгүйгээр) Санкт-Петербургт 1.0%, Ленинград мужид 0.1% -иар өссөн байна. Санкт-Петербург болон Ленинград мужид 2011 оны 11-р сараас 2012 оны 11-р сар хүртэл албан ёсоор бүртгэлтэй ажилгүйчүүдийн тоо хотод 22%, бүс нутагт 16% буурч, 2012 оны 11-р сарын эцэст 10.2 ба 4.2 мянга болжээ. .хүн. Бүртгэлтэй ажилгүйдлийн түвшин 2012 оны 11-р сарын эцэст Санкт-Петербург хотод 0.4%, Ленинград муж дахь эдийн засгийн идэвхтэй хүн амын 0.5%, 2011 оны 11-р сарын эцэст хотын болон бүс нутгийн аль алинд нь 0.5% -ийн эсрэг байна.

Барилга, хөрөнгө оруулалт. 2012 оны 1-11 дүгээр сард Санкт-Петербург хотын томоохон байгууллагуудын үндсэн капиталд оруулсан хөрөнгө оруулалтын хэмжээ өнгөрсөн оны 1-11 дүгээр сартай харьцуулахад 10.0%-иар буурч 176.2 тэрбум рубль, Ленинград мужид 4.0%-иар өсч, 194.1 тэрбум рубль. Энэ оны эхнээс хойш Санкт-Петербургт "барилга" үйл ажиллагааны төрлийн ажлын хэмжээ өнгөрсөн оны мөн үетэй харьцуулахад 6.7 хувиар буурч, 299.4 тэрбум рубль болсон бол Ленинград мужид энэ нь өмнөх оны мөн үетэй харьцуулахад 6.7 хувиар буурчээ. 10.1%, 101.4 тэрбум рубль болжээ.

Энэ оны 1-11-р сард Санкт-Петербург болон Ленинград мужид орон сууцны барилга ашиглалтад орсон нь өнгөрсөн оны мөн үетэй харьцуулахад 2.8% ба 11.3% -иар нэмэгдэж, 1,778.3 мянган хавтгай дөрвөлжин метр болсон байна. . м Санкт-Петербург хотод амьдрах орон зай, 894.0 мянган хавтгай дөрвөлжин метр. Ленинград мужид м. Энэ оны арваннэгдүгээр сард. Санкт-Петербург хотод Ферромет-Инвест ХХК-ийн үйлдвэрлэлийн барилга, Трейдер ХХК-ийн үйлдвэрлэл, агуулахын цогцолбор, Финикс-Моторс ХХК-ийн автомашины засвар, борлуулалтын үйлдвэрлэл, техникийн төв, ХК-ийн зогсоол бүхий агуулахын цогцолбор UNISTO, GRAN CJSC-ийн барилгын материалын агуулах, 1 трансформаторын дэд станц, 3 шатахуун түгээх станц, Пушкинскийн дүүрэгт сургуулийн өмнөх боловсролын байгууллага, Курортный дүүрэгт ресторан, Москва дүүрэгт бизнес төв, нийгэм, тохижилтын цогцолбор Кировский дүүрэг болон бусад.

Ленинград мужид Вектор ХХК-ийн хүлэмжийн байгууламж, Ленинград мужийн Ойн газрын селекц, үрийн төв, Палет-Плюс ХХК-ийн мод боловсруулах цех, Выборгский, Всеволожский дүүрэгт 2 уурын зуух, 1 шатахуун түгээх станц, сургуулийн өмнөх боловсролын байгууллага, холбооны сургалтын төв ашиглалтад оров.(1-р шат) Всеволожск мужид болон бусад.

4. ШинжилгээХамгийн сайнТэгээдихэнх ньүр ашигтайашиглахгазарсайтЯажнөхцөлтэйгээрүнэгүй

Газрын оновчтой ашиглалтыг сонгох.

Газрын хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглалтыг сонгохын тулд дүн шинжилгээг ихэвчлэн хоёр тохиолдолд хийдэг: хэрэв тухайн газрын тусдаа үнэлгээ шаардлагатай бол, мөн харьцуулсан дүн шинжилгээ хийх объектыг сонгохдоо. “Хамгийн сайн, хамгийн үр ашигтай ашиглалт” гэдэг ойлголтыг үнэлж буй эд хөрөнгийг хамгийн их өгөөжтэй ашиглах магадлал гэж тодорхойлсон бөгөөд эдгээр үйлдлүүдийн биет, хууль эрх зүй, санхүүгийн боломжийн нөхцөл зайлшгүй шаардлагатай. Эхлээд та энэ газар дээр ямар ч хязгаарлалтгүйгээр хэрэгжүүлэх боломжтой функцуудыг жагсаах хэрэгтэй. Хамгийн үр дүнтэй хэрэглээ нь хэд хэдэн хүчин зүйлийн харилцан үйлчлэлээр тодорхойлогддог.

Хууль эрх зүйн үндэслэл: Бүсчлэлийн захирамж, хувийн санаачлагын хязгаарлалт, түүхэн дурсгалт газрын зохицуулалт, байгаль орчны хуулиудаар зөвшөөрөгдсөн хэрэглээг авч үзэх

Физик боломж: Тухайн орон нутагт биет боломжтой ашиглах боломжуудыг авч үзэх.

санхүүгийн боломж. Төслийн санхүүжилтийг зээлсэн хөрөнгийн оролцоотойгоор хангах үндсэн боломжийг авч үзэх.

Хамгийн их бүтээмж. Эдийн засгийн үр ашигтай хэрэглээний аль нь хамгийн их цэвэр орлого эсвэл өнөөгийн үнэ цэнийг бий болгохыг авч үзэх

Сайтыг нөхцөлт үнэ төлбөргүй ашиглахад хийсэн дүн шинжилгээ. хууль эрх зүйн үндэслэл. 2-р сарын 16-ны өдрийн "Санкт-Петербург хотын газар ашиглалт, хөгжлийн дүрмийн тухай" Санкт-Петербургийн хуулийн 3-р хавсралтад заасан энэ бүсийн нутаг дэвсгэрт газар, капиталын барилга байгууламжийн үндсэн, туслах болон нөхцөлт зөвшөөрөгдсөн ашиглалт. , 2009 No II) дараах хүснэгтэд үзүүлэв.

Хүснэгт 4.1 - Судалгааны объектын зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын төрлүүд

Энэ зүйлийн 3 дахь хэсэгт (*) тэмдэг бүхий ашиглалтын төрлийн объектыг зөвхөн нийтийн эзэмшлийн талбай болох гудамж, зам, талбай, авто зам, далан, өргөн чөлөөний улаан шугамтай шууд залгаа газар дээр байрлуулж болно. байрлуулахыг хориглосон хууль тогтоомж байхгүй тохиолдолд хороолол доторх замаас бусад тохиолдолд.

Газрын хамгийн бага талбай.

Энэ нь түүний нутаг дэвсгэрт байгаа буюу байрлах капиталын барилга байгууламжийн эзэмшиж буй талбай, энэ дүрмийн дагуу шаардагдах ногоон байгууламжийн талбай, автомашины зогсоол, авто зам болон бусад туслах байгууламжийн талбайн нийлбэрээс багагүй байхыг зөвшөөрнө. засвар үйлчилгээ, ашиглалтын хувьд эдгээр дүрэм, техникийн зохицуулалтын дагуу шаардлагатай.

нутаг дэвсгэрийн ашиглалтын коэффициент.

Талбайн ашиглалтын коэффициентийг тухайн газрын нутаг дэвсгэрт байрлуулж болох орон сууцны нийт талбайн талбайн талбайтай харьцуулсан харьцаагаар тодорхойлно. Талбайн ашиглалтын коэффициентийн дараах хязгаарын дээд утгыг тогтооно: - 9 давхар хүртэлх дунд болон өндөр давхар орон сууцны барилгад - 1.7; - 9 давхар ба түүнээс дээш олон давхар орон сууцны барилгын талбайн хувьд - 2.3.

Газрын талбайн хилээс барилга, байгууламж, байгууламжийн хамгийн бага доголдол.

Цонхгүй барилга, байгууламж, байгууламжийн хананы газрын талбайн хилийн заагаас хамгийн бага доголдол: нийтийн эзэмшлийн зэргэлдээ болон тусгаарлагдсан нутаг дэвсгэрийн хилийн дагуу аль ч цэг дээр 6 метр ба түүнээс дээш өндөрт стандарт дулаалга, гэрэлтүүлэг өгөх зайд. газар ашиглах, эсхүл газар үүсээгүй нутаг дэвсгэрийн хилийн дагуу; нутаг дэвсгэрийн бүсийн хилийн дотор байрлах, хот төлөвлөлтийн журамд стандарт дулаалга, гэрэлтүүлэг хийх шаардлагатай зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын төрлийг тогтоогоогүй зэргэлдээх нутаг дэвсгэр (газар) -ын хувьд 0 метрээс багагүй зайтай байх ёстой. улаан шугамтай давхцахгүй байгаа талбайн хилээс зөвшөөрнө.

Цонхтой барилга, байгууламж, байгууламжийн хананы газрын талбайн хилийн заагаас хамгийн бага догол мөр: стандарт дулаалга, гэрэлтүүлэг өгөх зайд аль ч цэгээс 6 метр ба түүнээс дээш өндөрт, зэргэлдээх талбайн хилийн дагуу, нийтийн эзэмшлийн талбайгаар тусгаарлагдсан газрын хил, эсхүл газар байгуулагдаагүй нутаг дэвсгэрийн хилийн дагуу, гэхдээ 10 метрээс багагүй;

Хот төлөвлөлтийн зохицуулалтад зөвшөөрөгдсөн ашиглалтын төрлийг заагаагүй, стандарт дулаалга, гэрэлтүүлэгтэй байх шаардлагатай нутаг дэвсгэрийн бүсийн хилийн дотор байрлах зэргэлдээх нутаг дэвсгэр (газар) -ын хувьд хамгийн багадаа 3-аас доошгүй зайтай байх ёстой. улаан шугамтай давхцахгүй байгаа талбайн хилээс метрийг зөвшөөрнө.

Гудамж, авто замын улаан шугамтай давхцаж байгаа газрын хилийн дагуух барилга, байгууламж, байгууламжийн хананы газрын талбайн хил хязгаараас хамгийн бага догол мөрийг: нэгдүгээр давхарт байрлах орон сууц, боловсролын зориулалттай орон сууцны барилгуудын хувьд. болон гол гудамж руу чиглэсэн боловсролын байгууллагууд - 6 метр; 1-р давхарт байрлах орон сууцны барилга, бусад гудамж, нийтийн эзэмшлийн зам руу харсан боловсрол, хүмүүжлийн байгууллагуудын хувьд - 3 метр; бусад барилга байгууламжид - 0 метр.

Барилга байгууламжийн хэсгүүдийн улаан шугамаас давсан хамгийн их цухуйлт, байгууламжийн бүтэц.

Эдгээр дүрмийн II хэсгийн 7-р зүйлд заасны дагуу: зөвшөөрөгдсөн: тагт, булан цонх, халхавчтай холбоотой - газрын түвшнээс 3 метрээс ихгүй, 3.5 метрээс дээш.

Газар дээрх барилга байгууламж, байгууламжийн хамгийн дээд өндөр.

Барилга байгууламж, барилга байгууламж, байгууламжийн хамгийн дээд өндөр нь тухайн улиралд баригдсан барилга байгууламжийн дундаж өндрөөс 30% -иас ихгүй, тухайлбал барилга байгууламжийг хөгжүүлэхэд 30 метрээс ихгүй байна. талбайнууд - тогтоогдоогүй), барилга, байгууламж, байгууламжийн хамгийн дээд өндрийн хувьд хот төлөвлөлтийн зохицуулалтын үйл ажиллагааны хязгаарын диаграммд өөр утгыг заагаагүй бол. Үүний зэрэгцээ, нэг нутаг дэвсгэрт хамаарах хязгаарлалтууд давхцаж байвал орон нутгийн давамгайлагчдыг байрлуулахаас бусад тохиолдолд хамгийн бага хязгаарын параметрүүдийг хэрэглэнэ.

Ногоон байгууламжийн хамгийн бага эзлэх хувь.

Хүснэгт 4-2. Ашиглалтын төрөл бүрийн сайтуудын ногоон байгууламжийн хамгийн бага хувь хэмжээ.

	Ашиглалтын төрөл	Код ашигла	Ногоон байгууламжийн хамгийн бага талбай
	Олон айлын орон сууцны барилгууд		100 хавтгай дөрвөлжин метр тутамд 23 метр квадрат. талбай дээрх капиталын барилгын төслийн орон сууцны нийт талбайн метр
	Цэцэрлэг, талбай, өргөн чөлөө		1 га-аас бага талбай бүхий газрын нутаг дэвсгэрийн 95%; 90% - 1-ээс 5 га талбайтай; 85% - 5-аас 20 га талбайтай; 80% - 20 га-аас дээш талбайтай
	Үзэсгэлэнт газрууд, зугаа цэнгэлийн паркууд, усан паркууд		1 га-аас бага талбай бүхий газрын талбайн 0%; 10% - 1-ээс 5 га талбайтай; 20% - 5-аас 20 га талбайтай; 30% - 20 га-аас дээш талбайтай
	Эмнэлгийн байгууллага, сувилал-амралтын байгууллага, нийгмийн хамгааллын байгууламж, амралт зугаалгын зориулалттай байгууламж, тусгай чиг үүргийг гүйцэтгэдэг ногоон байгууламж.	10910;10940; 10950; 12600; 12510	Газар нутгийн 60%
	Dosh объектууд, эрт болон дундаж ерөнхий зураг. (сургууль)		газар нутгийн 50%
	Хувийн орон сууцны байшин, дача, дунд болон дээд мэргэжлийн боловсролын объектууд; биеийн тамир, спортын объектууд, түүний дотор спортын клубууд; зан үйлийн объектууд	10100; 10200; 10810; 10820; 11030; 11040; 13800; 11010; 11020	газар нутгийн 40%
	Нийтийн аж ахуй, хөдөө аж ахуйн байгууламж. ашиглалт, тээврийн хэрэгсэл, тусгай цэцэрлэгт хүрээлэн (амьтны хүрээлэн, ботаникийн цэцэрлэг)	10400, 13100, 13200, 13300, 13500, 14200, 14500, 13000 11120	суулгаагүй байна

Олон орон сууцны барилга байгууламжийн газрыг бүрдүүлэхдээ эдгээр дүрмийн дагуу шаардлагатай зэргэлдээх задгай ногоон байгууламжийн зарим хэсгийг (тэдгээрийн талбайн 30 хүртэл хувь) хороолол доторх нийтийн цэцэрлэгт хүрээлэнгийн (цэцэрлэг) бие даасан газар болгон нэгтгэхийн тулд хуваарилж болно.

Машины зогсоолын хамгийн бага тоо.

Газрын талбайн нутаг дэвсгэр дээр бие даасан тээврийн хэрэгслийг хадгалах зогсоолын хамгийн бага тоо - Дүрмийн II хэсгийн 10 дугаар зүйлд заасны дагуу: 20 ортой зогсоол, түүнчлэн 5 ажилчдын 1 зогсоол.

Ачих, буулгах талбайн хамгийн бага тоо

Дүрмийн II хэсгийн 11 дүгээр зүйлд заасны дагуу газрын нутаг дэвсгэр дээрх ачих, буулгах талбайн хамгийн бага тоог дараахь үндсэн дээр тогтооно: нийт талбай бүхий объектын нэг газар. ​100 метр квадратаас 1500 метр квадрат талбайг нэмж, 1500 хавтгай дөрвөлжин метр талбай тутамд нэг байр - худалдааны байгууламж (код 105), нийтийн хоолны газар (код 106), үйлдвэрлэлийн байгууламж (код 121), аж ахуйн нэгжүүдэд хөдөө аж ахуйн бүтээгдэхүүний анхан шатны боловсруулалт, савлагаа, хөдөө аж ахуйн үйлдвэрлэлийн засвар үйлчилгээ (засвар, агуулах) (код 131.2); Нийт талбай нь 100 метр квадратаас 1250 хавтгай дөрвөлжин метр хүртэлх объектын хувьд нэг газар, нийт талбайн нэмэлт 1250 метр квадрат тутамд нэг байр - агуулахын объектын хувьд (код 122).

Хамгийн бага хадгалах зай

1. Газрын талбайн нутаг дэвсгэр дэх ачих, буулгах талбайн доод хэмжээг: нийт талбай нь 100 ам метрээс 1500 ам метр хүртэлх объектын нэг газар, нэмэх нэгийг үндэслэн тогтооно. худалдааны объект (код 105), нийтийн хоолны газар (код 106), үйлдвэрлэлийн байгууламж (код 121), хөдөө аж ахуйн анхан шатны боловсруулалт, сав баглаа боодол бүхий аж ахуйн нэгжүүдэд зориулсан нийт талбайн нэмэлт 1500 квадрат метр тутамд газар. хөдөө аж ахуйн үйлдвэрлэлийн бүтээгдэхүүн, засвар үйлчилгээ (засвар, хадгалалт) (код 131.2); Нийт талбай нь 100 метр квадратаас 1250 метр квадрат хүртэлх объектын нэг газар, агуулахын объектын нийт талбайн 1250 метр квадрат тутамд нэг байр (код 122).

2. Ачааны машин (технологийн лаг) хадгалах зогсоолын талбайг нэг тээврийн хэрэгсэлд 95 хавтгай дөрвөлжин метрээр (аялчлалыг оруулаад) тогтооно; Зогсоолын талбай гудамж, гарцын зорчих хэсэг, автомашины уртааш зохион байгуулалттай үед - нэг машинд 70 хавтгай дөрвөлжин метр.

Орон сууцны барилгын талбайн хашааны хамгийн өндөр өндөр

Орон сууцны барилгын талбайн хашааны хамгийн дээд өндөр - эдгээр дүрмийн II хэсгийн 13-р зүйлд заасны дагуу: хурдны зам дагуу - 2.5 метр; гудамж, зам дагуу - 1.8 метр; зэргэлдээх барилгын талбайн хооронд - зэргэлдээх газар ашиглагчидтай тохиролцоогүй 1.8 метр. 1.8 метрээс дээш - зэргэлдээх газар хэрэглэгчидтэй тохиролцсоны дагуу. Орон сууцны хорооллын хувьд хүрээлэн буй барилга байгууламж, ландшафтын эзэлхүүн ба орон зайн шинж чанар, дулаалгын стандарт, байгалийн гэрлийг зөрчөөгүй тохиолдолд 1.8 метрийн өндрийг хэтрүүлж болно.

Хамгийн их аюулын ангилал

Бүсийн нутаг дэвсгэр дээр байрлах капиталын барилгын объектын аюулын дээд анги (ариун цэврийн ангиллын дагуу) V (автобусны буудал, хот доторх тээврийн хэрэгслийг эс тооцвол) Санкт-Петербург хотын газар ашиглалт, хөгжлийн дүрмүүд нь илүү ихийг ялгадаг. газар ашиглах зөвшөөрөгдсөн 100 гаруй төрлийн . Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн мэргэжилтнүүд газрын зах зээлийн нэлээд цөөн сегментийг нэрлэж байна. Талбайн бусад ялгааг үүсгэдэг шинж чанаруудыг ижил төстэй бүлэг, сегмент дэх объектын үнэд нөлөөлдөг үнийн хүчин зүйл гэж хүлээн зөвшөөрдөг.

Үйл ажиллагааны зориулалтаар зах зээлээс хуваарилсан сегментүүдэд дараахь байдлаар ашиглах зориулалттай газар орно.

Бага зэрэглэлийн зуслангийн газар, цэцэрлэгжүүлэлтийн ажлыг хэрэгжүүлэх;

Орон сууцны бага давхар барилга (хотын байшин, зуслангийн байшин);

Орон сууцны өндөр барилгууд;

зочид буудлын хөгжил;

Үйлдвэрлэл, агуулахын үйл ажиллагаа;

зогсоол;

Нээлттэй зогсоол, зогсоол;

Спортын байгууламж;

Бид зах зээлийн сегментчилэлийн тухай ярьж байгаа тул нийгэмд чиглэсэн объект, нийтийн аж ахуйн байгууламж бүхий бүтээн байгуулалтад зориулагдсан газар нь хөрөнгө оруулалтын сонирхолгүй объектын бүлэгт багтдаг. Ердийн хөрөнгө оруулагч үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглалтыг шинжлэх зорилгоор энэ бүлгийг цаашид сегментлэх нь утгагүй юм.

Санкт-Петербургийн газар ашиглалт, хөгжлийн дүрмүүд нь эргэлтэнд хязгаарлагдмал буюу эргэлтээс бүрэн хасагдсан газрыг ашиглах хувилбаруудыг мөн зааж өгсөн болно. Ердийн хөрөнгө оруулагчид үл хөдлөх хөрөнгийг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглах сонголтыг сонгохдоо ийм газар нутгийг шинжилдэггүй. Санкт-Петербург хотын газар ашиглалт, хөгжлийн дүрэмд тусгагдсан судлагдсан газрын функциональ ашиглалтын төрлийг дараахь байдлаар бүлэглэж болно.

Хүснэгт 4-3 - Судалгаанд хамрагдсан газрын зөвшөөрөгдсөн функциональ ашиглалтын төрлүүд

	Шийдвэрлэх сонголт. ашиглалт, Санкт-Петербург хотын газар ашиглалт, хөгжлийн дүрэмд заасан	Зах зээлийн сегментүүд com. үл хөдлөх хөрөнгө
	Нийтийн хоолны газруудыг байрлуулах	Худалдаа
	Хэрэглэгчийн үйлчилгээ (банн орно) байрлуулах	Сургуулийн өмнөх, бага, дунд ерөнхий боловсролын объектууд (сургууль)
	Дунд болон дээд мэргэжлийн боловсролын объектуудыг байрлуулах
	Амбулаторийн эмнэлгүүдийг байрлуулах
	Нийгмийн хамгааллын байгууламжуудыг байрлуулах ...

Үүнтэй төстэй баримт бичиг

2009 оны 05-р сарын 08-нд нэмэгдсэн курсын ажил


Төрөл бүрийн эд хөрөнгийг үнэлэхдээ хэлцэл хийх тохируулгын тооцоо. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн дүн шинжилгээ. Харьцуулсан, өртөг, орлогын аргыг ашиглан орон сууцны бус байрны үнэ цэнийг тодорхойлох. Объектын үнэ цэнийн эцсийн үнэлгээнд өртгийн үзүүлэлтүүдийг нэгтгэх.

туршилт, 2016 оны 04-р сарын 20-нд нэмэгдсэн


Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үндсэн ойлголтууд, түүний сегментчилэл. Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын төлөвлөлт, зардлын бүртгэл. OOO "Diol" компанийн маркетингийн орчны шинжилгээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн арга барилыг практикт ашиглах, хэлбэр, аргыг оновчтой болгох.

2011 оны 07-р сарын 22-нд нэмэгдсэн курсын ажил


"Хотын үл хөдлөх хөрөнгийн төв" ХХК-ийн ерөнхий шинж чанар, үндсэн үйл ажиллагааны дүн шинжилгээ, боловсон хүчний төлөвлөлтийн аргуудтай танилцах. Боловсон хүчний удирдлагын тогтолцооны үр нөлөөг үнэлэх арга. Байгууллагын бүтцийн элементүүдийг авч үзэх.

2013 оны 05-р сарын 09-ний өдөр нэмсэн практик тайлан


Өмчийн менежментийн мөн чанар, чиг үүрэг, арга, түвшин. Самара дахь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн дүн шинжилгээ. "MegaCity" худалдаа, зугаа цэнгэлийн төвийн товч тайлбар, түүний түрээсийн бодлого. Аж ахуйн нэгжийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг хөгжүүлэх менежментийн тогтолцооны дүн шинжилгээ.

2011 оны 10-р сарын 18-нд нэмэгдсэн курсын ажил


дипломын ажил, 2012 оны 06-р сарын 25-нд нэмэгдсэн


Үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжлийн төслийн менежментийн мөн чанар, үзэл баримтлал, үндсэн төрлүүд. Хөгжлийн төслийн үзэл баримтлал ба арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн үндсэн шинж чанарууд. Төслийн санхүү, эдийн засгийн үндэслэл. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн шинжилгээ.

2011 оны 03-р сарын 25-ны өдөр нэмэгдсэн курсын ажил


Санкт-Петербург хотын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нөхцөл байдал. Шинэ цогцолборын тухай ойлголтыг бий болгох, түүний боломжит дүр төрх, үр ашгийг нотлох. Орон сууцны оновчтой байршлыг форматлах, тодорхойлох, түүнчлэн түрээслэгчдийг сонгох, татах.

тест, 2011 оны 06-р сарын 28-нд нэмэгдсэн


"Виктория-СМ" ХХК-ийн үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагтай танилцах. Аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагааны төрлүүд. Зах зээлийн нөхцөлд байгууллагын хөгжлийн зарчмууд. Байгууллагын функциональ хэлтэс. Кировскийн дүүргийн орон сууцны дундаж өртөгийг хянах.

2011 оны 10-р сарын 11-нд нэмсэн практик тайлан


Олон үйлдэлт цогцолбор дээр суурилсан арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент. Олон үйлдэлт худалдааны цогцолборын төсөл, автомат удирдлагын системийн төслийг бий болгох. Эдийн засгийн нийт үр ашгийн тооцоо.