Для большинства граждан РФ ипотека стала самым доступным инструментом приобретения собственного жилья. Снижение ипотечных ставок в условиях стабилизации цен на недвижимость привлекает все больше людей и обеспечивает рост доступности этой услуги для населения. Почему ипотека становится все более востребованным методом улучшения жилищных условий? Какие тенденции характерны для рынка ИЖК? Какова динамика развития ипотечного рынка? Постараемся подробно ответить на эти и другие вопросы в данной статье.
Основные показатели рынка за 2014-2017 гг.
Согласно данным Центробанка 1 июля 2017 года на территории РФ действовало 589 кредитных организаций, 423 из которых предоставляли гражданам ипотечные жилищные кредиты. Для сравнения - в 2014 году таких организаций было 635, в 2015 году - 574, в 2016 году - 499. Такое снижение в числе организаций, занимающихся предоставлением ИЖК, объясняется не столько экономическим положением в стране или уменьшением спроса на такие услуги, сколько прекращением деятельности самих кредитных организаций в результате банкротства или ликвидации по другой причине. Тенденции к сокращению наметились именно в 2014 году, поскольку в предыдущих периодах рынок ИЖК характеризовался ростом количества таких организаций - в 2009 году их было 571, а к 2013 году эта цифра увеличилась до 665. В таблице ниже отражены основные показатели, характеризующие динамику ипотечного рынка в последние годы.
Таблица - Тенденции, характерные для рынка ИЖК в 2014-2017 гг.
| Характерные особенности
|
Временной период
|
|||
|---|---|---|---|---|
| 1.01.2014 - 31.12.2014
|
1.01.2015 - 31.12.2015
|
1.01.2016 - 31.12.2016
|
1.01.2017 - 30.06.2017
|
|
| Количество ИЖК, млрд. руб.
|
1 012 800 шт. на сумму 1764,1
|
699 510 шт. на сумму 1161,7
|
856 461 шт. на сумму 1473,3
|
423 486 шт. на сумму 773,0
|
| Доля ИЖК, заключенных в рублях
|
1 012 064
|
699 419
|
856 427
|
423 482
|
| Долг, млрд. руб.
|
В руб. - 3391,9; в валюте - 136,5
|
В руб. - 3851,2; в валюте - 131,1
|
В руб. - 4421,9; в валюте - 71,2
|
В руб. - 4616,3; в валюте - 54,6
|
| Сумма рефинансированных ИЖК, млрд. руб.
|
228,2
|
80,3
|
114,5
|
83,1
|
| Объем досрочно погашенных ипотек, млрд. руб.
|
530,6
|
477,1
|
611,4
|
347,3
|
Источник: ЦБ РФ
Таким образом, в условиях отсутствия роста доходов граждан и сокращения инвестиционного спроса в 2015 году наметилось падение абсолютных показателей ИЖК. Но уже в 2016 году ситуация начала меняться и этот показатель приблизился к уровню 2014 года, несмотря на снижение количества банков. За первые 6 месяцев 2017 года показатель вырос на 16,3% по сравнению с тем же временным отрезком 2016. В 2014 году наметился рост количества ипотечных кредитов, выданных в рублях, а ИЖК в валюте сократилось в 2,5 раза на фоне ослабления рубля. При этом в 2015 году количество уменьшилось в 1,4 раза из-за сокращения объема кредитования на 34%. В 2016 году наметился рост в 1,2 раза на фоне увеличения объема кредитования на 27,2%, при этом ИЖК в валюте снова сократилось в 2,7 раза. В 2017 году сохранялись тенденции предшествующего года. За рассматриваемый период значительно увеличилась задолженность по ИЖК в рублях и снизилась в иностранной валюте.
Динамика средневзвешенной ставки в 2012-2017 гг.
Кредитный портфель любого банка состоит из нескольких видов кредитов, которые могут быть как долгосрочными, так и краткосрочными и другими. Ставки таких кредитов зачастую различаются между собой, и для того чтобы знать общую стоимость всех имеющихся займов, было разработано специальное понятие - средневзвешенная процентная ставка (СПС). Она является отражением средней процентной ставки по всем кредитам, выданным банковскими организациями. На рисунке 1 представлена динамика изменения СПС с 2012 по 2017 год и дан прогноз на 2018.
Рисунок 1 - Средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам в 2012-2017 гг. в валюте и рублях
Источник: аналитические материалы Центробанка РФ «О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования» за 2014, 2015, 2016, первое полугодие 2017 года
Как видно из графика, в 2012 году СПС в рублях составила 12,3% (что на 0,4 пункта выше аналогичного показателя 2011 года), а в валюте - 9,8% (рост на 0,1%). В 2013 году СПС существенно не изменились и составили 12,4 и 9,6% в рублях и валюте соответственно. В 2014 году изменения были совсем незначительные - 12,45 и 9,25%. В 2015 наблюдалось повышение ставок по предоставленным ИЖК - 13,35 и 9,82%. В 2016 году наметились тенденции к снижению, поскольку СПС в рублях уменьшились на 0,87 процентных пунктов, а в валюте - на 1,17 и составили 12,48 и 8,65% соответственно. В первом полугодии 2017 наблюдалось значительное снижение процентных ставок по предоставленным ИЖК в рублях и иностранной валюте при увеличении сроков кредитования - 11,5 и 6,75% в рублях и валюте. При этом уже в ноябре рублевый показатель составил 10,9%. Согласно прогнозу Т. Власовой, начальника отдела ипотеки ГК «Инград», в 2018 году СПС может опуститься до рекордных 8-8,5%.
Сколько ипотек было оформлено в регионах РФ?
Лидирующие позиции в оформлении ипотечных кредитов занимает Приволжский федеральный округ, где было заключено 270 294 ИЖК на 403 282 000 рублей. На второй позиции среди округов находится Центральный ФО, в нем было заключено 254 969 договоров кредитования из 1 086 940 по всей Российской Федерации. При этом 62 505 ИЖК приходится на Москву, а 56 646 - на Московскую область, что является рекордом среди субъектов РФ. Третье место по округу занимает Воронежская область, где было выдано 16 511 кредитов на ипотеку. Меньше всего ипотечных кредитов было оформлено в Северо-Кавказском ФО - 24 281 единицы. На рисунке 2 представлены доли выданных ИЖК на первичном рынке по федеральным округам РФ в 2017 году.
Рисунок 2 - Доля выданных ипотечных кредитов по ФО в 2017 году
Расчет «Страхового портала» по статистическим данным ЦБ РФ
Средневзвешенная процентная ставка по округам разнится незначительно. Так, в Центральном ФО она равна 10,64%, в Северо-Западном - 10,65%, в Южном - 10,7%, в Северо-Кавказском - 10,72%, в Приволжском - 10,6%, в Уральском - 10,65%, в Сибирском - 10,66%, в Дальневосточном - 10,57%. Среди субъектов РФ можно выделить 2 региона с самой высокой и самой низкой процентной ставкой по ипотеке - это Республика Крым (11,24%) и Чувашия (10,42%).
Стоимость ипотеки в новостройках и на вторичном рынке
Согласно данным Агентства ипотечного жилищного кредитования в 2017 году на 6 процентных пунктов выросла доля населения, которому доступна ипотека, и составила 43%. Основными факторами роста стали снижение ставок и реальных цен на недвижимость за вычетом инфляции. К сравнению - еще в 2012 году такая доля населения составляла всего 29%. Снижение ставок привлекательно для граждан, поскольку снижается и размер ежемесячного платежа по кредиту, а экономия за весь срок может достигнуть 45%. В условиях дорогостоящего жилья (как на первичном, так и на вторичном рынке) этот факт является одним из решающих в выборе ипотечного кредитования. На рисунке 3 представлены средние цены на 1 кв. м. на вторичном рынке и в новостройках.
Рисунок 3 - Динамика цен на рынке недвижимости РФ в 2012-2017 гг.
Расчеты Банки.ру по данным Банка России и Росстата
Увеличение цен на недвижимость обусловлено тем, что строительный рынок до сих пор не оправился от экономического кризиса. Динамика ввода жилья в эксплуатацию замедляется уже несколько последних лет, что можно объяснить как спадом продаж в 2015 году, так и сокращением долевого финансирования и кредитования застройщиков. Посткризисный период показал наиболее худшие показатели по инвестированию в жилую недвижимость. Так, в первом полугодии 2016 года эта цифра была равна 239 млрд. руб., а за тот же период 2017 года - всего 194 млрд.руб.
Объем выданных кредитов ведущими банками за 2017 год
Доля ипотечных кредитов в совокупном портфеле российских банков превышает 11%. По итогам 2017 года эта цифра была равна 10,6%. Около 90% совокупного портфеля приходится на кредиты (в том числе и розничные), выданные 30 крупнейшими банками РФ. В ипотечном кредитовании традиционно лидируют 2 банка - Сбербанк и ВТБ. Причем первый в 2017 году выдал больше половины всех ипотечных кредитов на общую сумму более 1 триллиона рублей. Ипотечный портфель Сбербанка вырос на 17%.
ВТБ сравнительно намного отстает от своего конкурента - ипотечных кредитов в 2017 году было выдано более чем на 430 миллиардов рублей, а кредитный портфель вырос только на 11%. Более 70% всей ипотеки приходится именно на эти 2 банка, но есть и другие игроки рынка, имеющие немаловажное значение для его развития. Объемы выданных ими ипотечных кредитов представлены на рисунке 4.
Рисунок 4 - Объем выданных ипотечных кредитов ведущими банками РФ в 2017 году
По данным обзора АИЖК «Итоги развития рынка ипотеки и жилья в 2017 г.»
По состоянию на 1 января 2018 года объем ипотечного портфеля банков достиг 5,34 триллиона рублей, из них 1,12 триллиона - ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке (в новостройках). За 2017 год граждане РФ приобрели 2,85 миллиона квартир (или иных жилых помещений), что соответствует спросу на жилье 2016 года. Спрос на новостройки также сохранился на прежнем уровне - 621 тысяча договоров в 2017 году против 620 тысяч в 2016. На вторичном рынке было совершено около 2,23 миллиона сделок. Доля сделок по ипотеке на вторичном рынке составила 31%, на первичном - 50%, в первом случае средний размер ипотечного кредита был равен 1,74 миллиона рублей, во втором - 2,12 миллиона.
Заключение
По итогам 2017 года сохраняется высокая концентрация спроса и предложения, особенно это заметно в 10 регионах РФ: Москве и области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае и других областях. Высокие объемы жилищного строительства в этих регионах поддерживается более высокими заработными платами и активным развитием ипотечного кредитования. На долю этих регионов приходится 48% всех оформленных ипотек в 2017 году.
Важной особенностью 2013 года стало заметно возросшее влияние ипотечного жилищного кредитования на рынок жилья в стране. Об этом свидетельствует рост доли ипотечных сделок на фоне стабильной динамики сделок с жильем. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24,6%), зарегистрированное в сделках с жильем в 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита.
Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2005 года). По оценкам АИЖК, в целом доля ипотеки в реализации нового жилья составляет до 40%, а по некоторым объектам сделки с ипотекой составляют более 50% и доходят до 70?80% объема продаж.
В 2013 г., по данным ЦБ РФ, продолжилось увеличение объема выданных ИЖК: 657 кредитных организаций предоставили 824792 кредита на сумму 1,354 трлн. руб., что на 19,24% больше по числу кредитов и на 31,17% больше в денежном выражении, чем в 2012 г.
Рисунок 2. Динамика предоставления ипотечных жилищных кредитов накопленным итогом с начала года
Задолженность по ИЖК на 1 января 2014г. Составила 2,648 трлн. руб. Объем выданных жилищных кредитов (ЖК) в 2013г. Достиг 1,404 трлн. руб., или 880485 кредитов при задолженности 2,765 трлн. руб.
Просроченная задолженность по ИЖК на 1 января 2014г. была на уровне 39,50 млрд. руб., или 1,49% от остаточной задолженности, что на 0,59 п.п. меньше, чем на 1 января 2013г. Доля просроченной задолженности от остаточной задолженности по ИЖК в рублях на 1 января 2014г. уменьшилась на 0,47 п.п. до 1,0% по сравнению с 1 января 2013г., а по кредитам в иностранной валюте по сравнению с 1 января 2013г., напротив, увеличилась на 1,15 п.п. до 12,57%.
Рисунок 3. Динамика средней величины ИЖК по 6 группам кредитных организаций, ранжированных по величине активов (по убыванию)
В 2013 г. продолжилось снижение доли ИЖК в иностранной валюте в объеме выданных кредитов: в денежном выражении - на 0,3 п.п. до 1,12%, а в количественном - на 0,02 п.п. до 0,23% по сравнению с 2012 г. На 1 января 2014г. доля таких кредитов в остаточной задолженности снизилась на 1,93 п.п. до 4,22%, а доля просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте в суммарной просроченной задолженности увеличилась на 1,84 п.п. и составила 35,59%.
По данным ЦБ РФ, доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей в общей сумме задолженности по ИЖК на 1 января 2014 г. увеличилась на 0,12 п.п. по сравнению с 1 января 2013 г. и достигла 96,05%. Доля задолженности по дефолтным кредитам (с просроченными платежами свыше 180 дней) в общей сумме задолженности по ИЖК снизилась в эти же сроки на 0,48 пп. и составила 1,78%.
По данным ЦБ РФ, из 6 групп кредитных организаций, ранжированных по величине активов (поубыванию), доля I группы из пяти кредитных организаций с наибольшими активами в общем объеме предоставленных за 2013г. ИЖК была на уровне 72,22% в денежном выражении и 76,93% в количественном, прибавив соответственно 6,23 п.п. и 4,62 п.п. по сравнению с 2012г. Относительно 2011 г. доля I группы в объеме выданных ИЖК увеличилась на 18,46 п.п. и по количеству - на 14,63 п.п., что свидетельствует о продолжающейся монополизации ипотечного рынка. На 1 января 2014г. две первые группы (19 кредитных организаций) охватывают 80,13% рынка ИЖК. Соответственно доли остальных групп кредитных организаций снизились.
При снижении до 1,49% в 2013г. доли просроченной задолженности в общей задолженности по РФ (39,50 млрд руб.) против 2,08% в 2012 г. II группа кредитных организаций «лидирует», сохраняя в 2013 г. наибольшее значение доли просроченной задолженности (3,04%), тем самым имея наиболее рискованный портфель ИЖК. Качество кредитных портфелей групп, выраженное в процентах просроченной задолженности группы от остаточной задолженности группы, ухудшилось за 2013 г. для III и V групп и улучшилось для остальных.
Наименьшее значение средней величины ИЖК в рублях за 2013г. (1,31 млн руб.) у V группы, а наибольшее значение средней величины ИЖК в иностранной валюте (20,5 млн руб.) - у VI группы.
По сравнению с 2012г. средние значения ИЖК в рублях для всех групп увеличилось. Наибольший рост средней величины ИЖК в иностранной валюте был у II и VI групп, а наибольшее снижение отмечено у IV группы (рис. 3).
Данные Банка России по состоянию на 01.01.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок выдачи по рублевым ипотечным кредитам, предоставленным в течение декабря, составил 12,1%, что на 0,6 п.п. ниже уровня декабря 2012 года.
Динамика ставок в 2013 году была неравномерной - в начале года они динамично росли, достигнув максимального значения 12,9% по итогам марта, но в дальнейшем наблюдалась тенденция к снижению ставок, пик которого пришелся на ноябрь?декабрь 2013 года.
Снижение ставок в конце года объясняется сезонными акциями банков - в третьем квартале 2013 года практически все лидеры ипотечного рынка запустили специальные предложения, позволяющие достаточно широкому кругу заемщиков рассчитывать на более низкие процентные ставки по ипотеке.
Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в 2013 году составила 12,4 % (накопленным итогом), что объясняется высоким уровнем ставок в первом квартале 2013 года.
Рисунок 4. Динамика средневзвешенной ставки ИЖК по 6 группам кредитных организаций, ранжированных по величине активов (по убыванию)
Дополнительным фактором, мотивирующим крупные банки активизировать усилия по увеличению ипотечных портфелей, стала политика Банка России, направленная на ограничение темпов роста беззалогового кредитования, в том числе рост размера минимальных резервов на потери по необеспеченным потребительским ссудам. В этой связи кредитные организации, обладающие соответствующими возможностями (прежде всего, доступом к фондированию), в зависимости от внутренних приоритетов могли сфокусироваться на более активном развитии ипотечного кредитования. Так, начиная со второго квартала 2013 г. Аналитическим центром АИЖК зафиксировано около 30 случаев снижения процентной ставки на постоянной либо временной основе среди активных участников рынка.
Средневзвешенный за 2013 г. срок кредитования ИЖК по всем группам кредитных организаций для ИЖК в рублях составил 14,7 лет, а для кредитов в иностранной валюте 12,7 лет. Наибольший средневзвешенный срок кредитования для кредитов в рублях у III группы - 15,6 лет, а для кредитов в валюте у I группы - 21,2 года. Наименьшие средневзвешенные сроки кредитования у VI группы: 10,3 года - для кредитов в рублях и 2,1 года - для кредитов в иностранной валюте.
По данным ЦБ РФ, в 2013г. приобретение кредитными организациями прав требования по ИЖК увеличилось на 5,17% относительно 2012 г. и составило 85,98 млрд руб. Приобретение прав требования по кредитам в рублях уменьшилось на 2,47% и достигло 61,71 млрд руб., а по кредитам в иностранной валюте увеличилось на 31,3% и составило 24,274 млрд руб. Наибольший объем приобретенных прав требования по ИЖК в 2013г. и в рублях, и в иностранной валюте, как и в 2012г., зафиксирован у кредитных организаций IV группы.
По оценке ОАО «АИЖК», в 2013 г. объем сделок на первичном рынке жилья с использованием ипотечного кредитования увеличился на 10 п.п. по равнению с 2012г. и составил 30%.
Таблица 3
Структура ипотечных жилищных кредитов
В 2013 г. доля ОАО «АИЖК» на ипотечном рынке составила в рублевом выражении 8,2% (111,3 млрд руб.), или около 10% от общего количества выданных кредитов, в том числе за счет работы на первичном рынке (рефинансирование) - 3,5% (48,0 млрд руб.), на вторичном - 4,7% (63,3 млрд руб.). По оценке ОАО «АИЖК», итоговый объем выпуска ипотечных ценных бумаг в 2013г. Составил 140,625 млрд. руб., из которых 55,5% (78,1 млрд руб.) ценных бумаг выпущено с участием самого Агентства.
В 2014г. размер материнского капитала ОАО «АИЖК» увеличен и составляет 429,4 тыс. руб. Проиндексированные ежегодные выплаты военнослужащим - участникам накопительно ипотечной системы в 2014 г. достигли 233 тыс. руб. Агентство по программе «Военная ипотека» увеличило максимальную сумму ипотечного кредита при покупке квартиры на первичном рынке с 2 млн. до 2,2 млн. руб. и снизило минимальный размер первоначального взноса с 30% до 20%.
В последние полгода многие ипотечные банки ослабляли требования к заёмщикам: снижали минимальный размер первоначального взноса (в том числе и до нулевого), увеличивали максимальную сумму кредита и расширяли перечень кредитуемых объектов.
Несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.01.2014 года составила 1,49%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 96%. Тем не менее, следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля - быстро ухудшиться.
Рост ипотечного рынка стал одним из основных драйверов жилищного строительства. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и покупателей жилья, застройщики активизировали свою деятельность. Так, в 2013 году построено 912,1 тыс. квартир общей площадью 69,4 млн. кв. метров (+5,6% к соответствующему периоду предыдущего года). Этот показатель является рекордным за всю историю Российской Федерации с 1990 года.
Важно отметить при этом, что одновременное увеличение объемов ипотечного кредитования и жилищного строительства удерживают рынок жилья на сбалансированной траектории развития - дополнительный платежеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, абсорбирует первичный рынок жилья.
Рост цен на жилье, по данным Росстата, в 2013 году по отношению к 2012 году в среднем составил 7,2%, что в условиях зафиксированной годовой инфляции (6,8%) говорит о том, что реальный прирост цен на жилье, в среднем по России, не превысил 0,5 п.п.
С учетом того, что реальные располагаемые доходы населения выросли на 3,3 п.п., а ставки по ипотечным кредитам снизились, можно говорить о том, что в конце 2013 года зафиксирован рост доступности приобретения жилья для населения, как за счет собственных, так и за счет заемных средств.
Самым «популярным» способом покупки недвижимости в РФ на протяжении последних 5-7 лет по-прежнему остается ипотека. Поэтому власти страны в своей экономической политике всячески способствуют банковским программам, направленным на снижение ставок по данному виду кредита. Эту насущную тему поднял в своем выступлении 30 января 2014 года Алексей Улюкаев, занимающий должность министра Минэкономразвития. Президент Владимир Путин также поддерживает это заявление и считает, что необходимо установить «твердую» процентную ставку по ипотеке, которая была бы близка к ставке рефинансирования Банка России. В свою очередь, Игорь Шувалов, первый вице-премьер РФ, указывает на стабильное увеличение по количеству выданных кредитов в 2013 году и в январе 2014 года, и считает, что нужно придерживаться выбранного правительством страны и банковскими организациями направления в этом сегменте.
Министерство финансов РФ прогнозирует снижение уровня инфляции в 2014 году до 5%-6%. В результате ипотека может подешеветь до 8% годовых.
Одновременно стоит отметить, что количество россиян, которые планируют улучшить жилищные условия, продолжает расти. По прогнозам рост ипотеки в 2014 году составит 20%-25%. Уже сейчас каждая четвертая покупка недвижимости совершается в кредит, потому что это самый доступный способ решения проблем с жильем. Радует и высокое качество заемщиков. Доля ипотечных кредитов без задолженности за шесть месяцев 2013 года составила 96%.
Активнее всего работают на ипотечном рынке государственные банки. Несмотря на активные темпы выдачи кредитов частными банками, лидерами продолжают оставаться Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк. Их доля в общем объеме ипотеки составляет 68%. Во втором полугодии активно начал наращивать объемы и Банк Москвы.
|
Место в рэнкинге на 01.07.2014 |
Место в рэнкинге на 01.07.2013 |
Наименование банка |
Объем выданных ипот. жил. кредитов, млн. руб. |
Темп прироста (I пг. 2014/I пг. 2013), % |
|||
|
1 полуг. 2014 |
1 полуг. 2013 |
||||||
|
ОАО "Сбербанк России" |
|||||||
|
ВТБ 24 (ЗАО) |
|||||||
|
ЗАО "КБ Дельта Кредит" |
|||||||
|
ОАО "Банк Москвы" |
|||||||
|
ОАО АКБ "РОСБАНК" |
|||||||
|
ОАО АКБ "Связь-Банк" |
|||||||
|
ЗАО "Райффайзенбанк" |
|||||||
|
ОАО "Банк "Санкт-Петербург" |
|||||||
|
Финансовая группа "Открытие"* |
Именно государственные банки влияют на динамику процентной ставки. Благодаря тому, что они снизили ставки во второй половине 2013 года, остальным кредитным организациям пришлось тоже пересматривать условия кредитования.
Среди последних планов Правительства - создание в ближайшем будущем единого центра по выдаче социальных ипотечных кредитов, который позволит и дальше развивать действующие ипотечные программы для малообеспеченных и незащищенных слоев населения (учителя, медики, ученые, военные, молодые семьи и т.д.).
Прогнозы аналитиков по развитию ипотечных программ РФ в первом полугодии 2014 года. Учитывая итоги суммарного ипотечного портфеля российских банков за 2013 год в целом, аналитики делают смелые прогнозы об увеличении объемов выдачи ипотечных кредитов на первое полугодие 2014 года на 16%. Причем, просроченная задолженность по ипотеке должна резко сократиться, если, конечно, экономическая ситуация в стране еще более не ухудшится. Если говорить конкретно об итогах января 2014 года, то пока что прослеживается некоторый рост средней стоимости кредитов, хотя многие банки России предлагают своим клиентам широкий выбор специальных ипотечных программ с пониженными ставками. По всей видимости, условия ипотеки по таким программам клиентов в чем-то не устраивают.
Эксперты склонны объяснять такой парадокс следующим образом. В первую очередь, в конце прошлого года и в начале нынешнего в банках увеличился приток клиентов, которые готовы брать ипотеку с низким первоначальным взносом. Во-вторых, большая часть клиентов ипотечных банков намеренно выбирают для себя программы с увеличенным средним сроком по выплатам. Естественно, что при этом ставки остаются высокими, так как напрямую зависят от размера собственных средств заемщика и срока кредитования.
Аналитики также отметили, что в январе 2014 года банки России начали готовить новые «гибкие» требования для своих клиентов. Они готовы идти на риски, чтобы привлечь заемщиков, даже если те не подходят под их основные первоначальные требования. Таким способом банки намерены сделать своих ипотечных заемщиков «главными кормильцами», которые принесут им экономический успех в будущем. Об этом сегодня в открытую говорят представители Россельхозбанка и Сбербанка, утверждая, что на такой шаг их, в свою очередь, толкает ЦБ.
Например, совсем недавно Сбербанк официально заявил о снижении своих основных ставок по ипотеке на 0,5 п.п. Но некоторых экспертов такая тенденция настораживает, ведь при «неадекватных» ипотечных предложениях могут резко возрасти и цены на недвижимость, особенно в Москве и в других крупных городах России.
Среднесрочный прогноз развития финансовой сферы, ипотеки и экономики России.
Свой прогноз, вплоть до 2016 года, недавно представили эксперты из Института экономического развития им. Гайдара. Этот документ добавил нервозности многим руководителям ипотечных банков. Эксперты считают, что доходы граждан страны в 2014 году вырастут совсем немного (не более чем на 0,9%). На перспективу 2015-2016 годов - еще меньше (на 0,4%). Это может значить лишь - темпы роста ипотечного кредитования будут постепенно снижаться. Долговая нагрузка на население будет стремительно расти, хоть банки и предлагают выгодные кредиты по ипотеке с замедлением объемов по их выплатам.
При этом, начнут расти расходы на обслуживание ипотечных кредитов, что не может не сказаться на финансовом развитии многих банков России, в первую очередь небольших. По мнению экспертов, нужно взглянуть на тенденцию снижения роста потребительских кредитов в 2013 году и тогда нетрудно будет сопоставить факты и сделать по аналогии выводы в отношении развития или «не развития» ипотечных программ.
Банки делают ставку на рублевую ипотеку.
Валютные ипотечные предложения не пользуются большим спросом в нашей стране. Их объем составляет не более 1% от всех выданных ипотечных кредитов. Сегодня банки делают основную ставку именно на рублевую ипотеку. Ситуация на первое полугодие 2014 года существенно не изменится. А вот давать прогнозы до конца года никто из владельцев ипотечных банков, экспертов или аналитиков не желает. Все будет зависеть от общей стабильности в стране.
Радикальные изменения по ипотечным ставкам возможны лишь в том случае, если экономику будет «отчаянно лихорадить». В другом случае можно будет надеяться на плавное (постепенное) снижение по среднегодовым ставкам. Руководители крупных ипотечных банков РФ склонны надеяться, что весной нынешнего года ставки по ипотечным рублевым кредитам останутся на уровне конца 2013 года (около 12,4% годовых).
ипотечный жилищный сбербанк россия
Таблица 4
Сравнительная характеристика основных условий ипотечного кредитования в различных банках
|
Сбербанк |
||||||
|
Нордеа Банк |
||||||
|
Райффайзенбанк |
||||||
|
ЮниКредит Банк |
||||||
|
Абсолют Банк |
||||||
|
Московский кредитный банк |
||||||
|
Собинбанк |
||||||
|
Банк Москвы |
||||||
|
Газпромбанк |
||||||
|
Связь-Банк |
||||||
|
Альфа-банк |
||||||
|
Росевробанк |
||||||
|
Промсвязьбанк |
||||||
|
Транскапиталбанк |
||||||
|
Татфондбанк |
||||||
|
Балтинвестбанк |
||||||
|
Глобэксбанк |
||||||
|
Кредит Европа Банк |
||||||
|
Ханты-Мансийский банк |
||||||
|
Возрождение 2 3 1 2 1 9 |
Критерии оценки:
- 1. Величина минимального первоначального взноса: 1 балл -- от 25%, 2 балла -- от 20%, 3 балла -- до 20%.
- 2. Максимальный срок кредитования: 1 балл -- до 20 лет, 2 балла -- до 25 лет, 3 балла -- свыше 25 лет.
- 3. Максимальная сумма кредита: 0,5 балла - до 5 млн., 1 балл -- до 10 млн., 2 балла -- до 20 млн., 3 балла -- свыше 20
- 4. Величина процентной ставки: 1 балл -- выше средней, 2 - 2,5 балла -- приблизительно равна средней (в зависимости от верхнего предела ставки), 3 балла -- ниже средней ставки.
- 5. Рейтинг надежности Forbes: 1 балл -- 3 звезды, 2 балла -- 4 звезды, 3 балла -- 5 звезд.
Анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит в целом о возможном ухудшении ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе на фоне ослабления требований к заемщикам в предыдущие периоды. Также, по данным мониторинга Аналитического центра АИЖК, в начале июля 2013 банк «Союз» снизил минимальный первоначальный взнос до 15%, а Связь-Банк - до 0% в середине августа (при предоставлении справки по форме 2-НДФЛ). В случае (значительного) роста просроченной задолженности, нельзя исключать роста процентных ставок. Таким образом, рынок остаётся в состоянии значительной неопределённости.
Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.
Коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования в зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:
- - предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
- - андеррайтинг;
- - принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
- - оформление кредитного договора и договора о залоге;
- - сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.
На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.
Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в виде дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в виде арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.
Результаты андеррайтинга(проверки платежеспособности заемщика) оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.
На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.
На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.
По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:
- - сумма кредита и размер банковского процента;
- - порядок и сроки выдачи кредита;
- - порядок и сроки погашения процента;
- - описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога (ипотеки);
- - размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.
Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога (ипотеки) и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.
На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:
- - выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.
- - контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;
- - наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
- - контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.
При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.
В период 2006 - 2008 гг. жилищное ипотечное кредитование в России развивалось бурными темпами. Количество банков работающих в системе ипотечного кредитования стремительно росло. За последние несколько лет ипотека в России стала относительно доступной среднему классу населения: уменьшились процентные ставки, были снижены требования к предоставлению пакета документов (в том числе разрешалось не представлять справку 2-НДФЛ), кредит можно было взять на любую сумму и без первоначального взноса и т.д. Если брать в расчет объемы кредитов по ипотеке за 2006 - 2008 гг., то данный период можно назвать стадией бурного роста, согласно итоговым показателям: 2006 г. - 233 897 млн. руб., 2007 г. - 611 212 млн. руб., 2008 г. - 1 070 329 млн. руб.. В 2009 году, в связи с кризисом, общий объем выданных ипотечных кредитов составил сократился на 5,6%, и составил 1 010 889 млн. руб. Начиная с 2010 года, экономическая ситуация стабилизировалась и объемы выданных ипотечных кредитов превзошли докризисные показатели: 2010г. - 1 129 373 млн. руб., 2011г. - 1 474 839 млн. руб. (по данным ЦБ РФ).
Многие российские банки в первой половине 2007 года демонстрировали особую лояльность к тем, кто желал купить квартиру в кредит. Если 3-4 года назад, как грустно шутили риелторы и ипотечные брокеры, для того чтобы получить ипотечный кредит, заемщику надо было доказать банку, что он не нуждается в деньгах, то в 2007 году некоторые банки готовы были кредитовать буквально чуть ли не всех желающих.
Бурный рост ипотечного кредитования был связан с переоценкой активов, а валютные риски клиентов на конец 2008 года трансформировались в кредитные риски банков.
Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. До кризиса предоставлением ипотечных кредитов в России занималось около 120 банков. В кризис число банков, занимающихся выдачей ипотечных кредитов заметно уменьшилось: ипотеку могли себе позволить наиболее стабильные крупные банки, как правило, государственные.
Часть банков официально приостановило программы кредитования на приобретение жилья. Некоторые банки кредитовали ипотеку лишь номинально. Программы банков по ипотечному кредитованию имели высокие, по сути, заградительные процентные ставки. Так, ставки по рублевым ипотечным кредитам в Альфа-банке достигали 24% годовых, КМБ-банке -- 21,00%, в Райффайзенбанке --20%.
Причина сворачивания ипотечных программ банками не только в недостатке средств, в гораздо большей степени на их решение уйти с рынка повлияли возросшие риски ипотечного кредитования. Цены на недвижимость быстро росли на протяжении нескольких лет, но так же быстро могли и снизиться.
В ситуации экономической нестабильности банки стремились не наращивать кредитный портфель, а улучшать его качество и снижать риски. Это стремление выразилось в увеличении первоначального взноса, ужесточении требований к заемщикам, и повышении ставок по кредитам у всех банков, которые не ушли с рынка ипотечного кредитования.
Рынок ипотечного кредитования начал свое восстановление в 2010 году. Как отмечали специалисты Аналитического центра АИЖК: «Ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось: по итогам года выдано 301 035 ипотечных кредитов на общую сумму в 378,9 млрд. рублей. Объём кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных кредитов выросло более чем в 2,3 раза».
Строительство новостроек и продажа квартир в новых домах также возобновились в 2011 году. Банки стали активно взаимодействовать с застройщиками, заключая с ними партнёрские соглашения. Для застройщика аккредитация новостройки банком практически всегда означает увеличение продаж: аккредитацию проходят лишь надёжные компании, а значит, доверие покупателей к аккредитованной новостройке возрастает в разы. Кроме того, сегодня ставки по кредитам на квартиры в новостройке и на жилье на вторичном рынке изменились, так что покупать в ипотеку новостройку стало значительно выгоднее, особенно если учитывать то, что стоимость собственно квартиры на этапе строительства ниже.
На сегодняшний день (начало 2012г.), Рынок ипотечных кредитов продолжает набирать обороты. По итогам 2011 года, совокупный объем выданных ипотечных кредитов крупнейших участников рынка составил почти 624 млрд руб., тогда как по итогам 2010 года те же банки выдали кредитов на сумму чуть больше 353 млрд руб. При этом рост объемов ипотечного кредитования наблюдается у подавляющего большинства участников. Так, из 91 банка, чьи анкеты были учтены при подготовке рейтинга, выдача кредитов в 2011 году у 70 была выше, чем в 2010-м, отмечают эксперты РБК.
Таблица 4.
|
Объем выданных ипотечных кредитов в 2011 году (млн. руб.) |
Объем выданных ипотечных кредитов в 2010 году (млн. руб.) |
Изменение (%) |
Количество выданных ипотечных кредитов в 2011 году (шт.) |
Количество выданных ипотечных кредитов в 2010 году (шт.) |
Изменение (%) |
||
|
Сбербанк |
|||||||
|
Дельтакредит |
|||||||
|
Райффайзенбанк |
|||||||
|
Возрождение |
|||||||
|
Ханты-Мансийский Банк |
|||||||
|
Абсолют Банк |
|||||||
|
Запсибкомбанк |
Объем выданных ипотечных кредитов у крупнейшего российского банка в 2011 году увеличился на 56.64% и составил без малого 346 млрд руб., что, как и прежде, соответствует первому месту в рейтинге. На втором, не менее стабильно, находится ВТБ 24, который в прошлом году продемонстрировал более существенный рост выданных «жилищных» кредитов, нежели «Сбербанк» - 153.79%. Всего же по данным анкеты, полученной РБК.Рейтинг от «ВТБ 24», банк в 2011 году выдал ипотечных кредитов на общую сумму в 80.4 млрд руб. Замыкает тройку лидеров «Дельтакредит», аналогичный показатель которого составил 21 млрд руб. и ростом за минувший год порядка 97%.
В таблице по размеру ипотечного портфеля лидирующую позицию, что неудивительно, занимает «Сбербанк». Его портфель на 1 января 2012 года составил почти 770 млрд руб., что на 28% больше, чем в 2010 году. Вторая строчка - у «ВТБ 24», портфель которого за аналогичный период вырос на 39% и составил 246 млрд руб. Замыкает top3 «Дельтакредит» с показателем 62.4 млрд руб.(см. таб. 5).
|
Изменение (%) |
||||
|
Сбербанк |
||||
|
Дельтакредит |
||||
|
Абсолют Банк |
||||
|
Райффайзенбанк |
||||
|
Юникредит Банк |
||||
|
Ханты-Мансийский Банк |
||||
|
Запсибкомбанк |
Приобретение готового жилья (Сбербанк)
Условия кредитования
|
Валюта кредита |
Рубли РФ / Доллары США / Евро |
|
|
Сумма кредита |
Минимальная |
Максимальная
|
|
Срок кредита |
||
|
Комиссия за выдачу кредита |
Отсутствует. |
|
|
Обеспечение по кредиту |
|
|
|
Страхование |
||
|
Процентная ставка |
|
Квартира в новостройке (ВТБ 24)
Условия кредитования
|
Валюта кредита |
Рубли РФ / Доллары США / Евро |
|
|
Сумма кредита |
Минимальная 300 000 рублей (10 000 долларов США или 7 000 евро). |
Максимальная Не должна превышать меньшую из величин:
|
|
Срок кредита |
||
|
Комиссия за выдачу кредита |
Отсутствует. |
|
|
Обеспечение по кредиту |
· Залог кредитуемого или иного объекта недвижимости. |
|
|
Страхование |
Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.
|
|
|
Процентная ставка |
От 8,90% в рублях От 8,95% в валюте |
Готовое жилье в многоквартирном доме (Дельтакредит)
Условия кредитования
|
Валюта кредита |
Рубли РФ / Доллары США / Евро |
|
|
Сумма кредита |
|
|
|
Срок кредита |
||
|
Комиссия за выдачу кредита |
Отсутствует. |
|
|
Обеспечение по кредиту |
· Залог кредитуемого или иного объекта недвижимости. |
|
|
Страхование |
Страхование приобретаемой квартиры от рисковутраты и повреждения является обязательным |
|
|
Процентная ставка |
От 10,50% % в рублях От 7,25% в валюте |
Стандартный "Экономный 5" (Росбанк )
Условия кредитования
Акция "Под ключ!" (Уралсиб)
Условия кредитования
|
Валюта кредита |
|
|
Сумма кредита |
· Максимальная, 8 000 000 рублей (но не более 80% стоимости недвижимости) |
|
Срок кредита |
От 3 до 30 лет |
|
Комиссия за выдачу кредита |
Отсутствует. |
|
Обеспечение по кредиту |
· Залог кредитуемого или иного объекта недвижимости. |
|
Страхование |
Страхование имущества (предмета залога) осуществляется на случай: стихийных бедствий; затопления; воздействия непредвиденных физических сил (удара молнии; взрыва газа; падения летательных объектов либо их обломков и иных предметов; наезда транспортных средств); противоправных действий третьих лиц; конструктивных дефектов. |
|
Процентная ставка |
Несмотря на пересмотр многими банками ипотечных программ и процентных ставок по ним, минимальная процентная ставка по прежнему находится на весьма высоком уровне (10-12%). Средняя стоимость квадратного метра в столице по состоянию на 14.05.2012 года, согласно исследованию, проведенному специалистами сайта http://realty.dmir.ru (в сотрудничестве с журналом «Недвижимость и цены») составляет 188 502 рубля. Средняя стоимость небольшой однокомнатной квартиры составляет 6 531 985 рублей. Средняя зарплата в Москве в текущем году выросла на 7% и поднялась с 48,5 тыс. руб. до 51,1 тыс. рублей. Об этом говорится в пресс-релизе службы исследований рекрутинговой компании HeadHunter.
Учитывая вышеизложенные факты, и в особенности среднюю цену за кв. метр в столице, можно сказать, что ипотеку в нашей стране могут себе позволить очень немногие.
Владимир Путин на совещании правительства 11 мая 2012 года поручил правительству принять меры для улучшения жилищных условий россиян и снижения ипотечных ставок. Президент подписал указ "О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", об этом сообщает информагентство «Финмаркет». "Правительству РФ обеспечить до 2018 года снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентного пункта", - говорится в указе. Следует отметить, что и Владимир Путин и Дмитрий Медведев неоднократно высказывали пожелания относительно уровня ипотечных ставок. При этом назывались конкретные цифры, а также указывались возможные пути решения.
Согласно поручения Президента, ситуация на рынке ипотечного кредитования должна измениться к лучшему. Больше семей смогут позволить себе собственное жилье, что на мой взгляд, благоприятно отразится на демографической ситуации в России.
Рост и динамика рынка ипотечного кредитования зависит от таких показателей как:
· текущие цены на рынке жилья;
· ставки по ипотечному займу;
· сроки кредита;
· величина начального взноса;
· уровень дохода населения.
За последние несколько лет, как показано в таблице 3, цены на жилье в нашей стране неуклонно растут, что способствует развитию рынка ипотечного кредитования. Ведь лишь небольшое процент населения страны имеет достаточно средств, чтобы приобрести собственное жилье, не прибегая к ипотечному кредиту.
Таблица 2. Динамика цен на рынке жилья в РФ
|
Показатель |
||||
|
Цены 1 кв. м на первичном рынке, руб. |
||||
|
Индекс цен на первичном рынке, % к предыдущему году |
||||
|
Цена 1 кв. м на вторичном рынке, руб. |
||||
|
Индекс цен на вторичном рынке, % к предыдущему году |
Однако ипотечное кредитование также предполагает, что доход основной массы населения должен быть достаточен для осуществления ежемесячных выплат без значительного ущерба для человека. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что ипотечное кредитование тем доступней, чем меньше ежемесячные выплаты по нему. Данное условие достигается различными способами, такими как увеличение срока займа или же снижение процентной ставки. Также в России доступность ипотечного кредитования опирается на снижение надбавки за риск к ставке по кредиту, которое обеспечивается за счет того, что основные риски по ипотечному кредитованию берет на себя государство.
Согласно статистике АИЖК среднемесячная ставка по рублёвым кредитам достигла уровня 12,4%. Своего пика процентные ставки по ипотечным кредитам достигли в 2009 г., в разгар экономического кризиса, и составляли 14,6% для рублевых кредитов и 13,5% годовых для займов, выдаваемых в иностранной валюте. Снижение процентной ставки способствует увеличению объемов ипотечного кредитования.
Статистика показывает, что на данный момент темпы роста ипотечного кредитования очень велики. Однако уровень ипотечного кредитования в России еще не скоро приблизится к уровню США или стран Евросоюза, где он составляет 50 и 30% от ВВП соответственно, в то время когда в нашей стране он составляет лишь 2-3% от ВВП.
Как показано на рис. 1, объемы кредитов на жилье уже достигли предкризисного уровня и даже превысили их.
Рис. 1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2007-2013 гг. в РФ.
Итоги развития рынка ипотечного кредитования в январе - августе 2013 года свидетельствуют о сохранении темпов роста выдачи кредитов, несмотря на приостановку экономического роста.
В январе - августе 2013 года было выдано 485 430 ипотечных кредитов на общую сумму 784,9 млрд. рублей, что в 1,16 раза превышает уровень января - августа 2012 года в количественном и в 1,28 раза в денежном выражении.
Такой рост объемов выдачи происходил благодаря внедрению государством достаточно большого количества социальных программ, для приобретения жилья на льготных условиях. Уровень ипотечного кредитования в разных регионах довольно сильно отличается и как показано на рис. 2 лидирующие позиции занимает Москва и Московская область, а другие регионы нашей страны значительно отстают.
Рис. 2 30 регионов с наибольшим объемом выдачи ипотечных кредитов за 2012-2013 года, млн. руб.
Также немаловажным является доход населения страны, ведь чем больше зарабатывают люди, тем больше развивается рынок ипотечного кредитования. При реальном росте доходов люди оптимистично смотрят в будущее, могут больше сберегать или откладывать на кредит. Также по данным Федеральной службы государственной статистики за последние 5 лет реальные доходы населения увеличились почти в два раз, вместе с тем выросли и объемы ипотечного кредитования.
За последние годы число просроченных задолженностей заметно сократилось, как показано на рис 3 их объем сократился более чем в два раза. Это говорит о повышении уровня жизни населения и эффективной государственной политики в сфере ипотечного кредитования.
Рис.
В конце 2012 года крупнейшие банки, выдающие ипотечные кредиты подняли процентные ставки, что было первым за последние несколько лет подорожанием объектов ипотечного кредитования. Однако росту подверглись лишь основные ставки, ставки же по льготным программам были снижены.
Данную тенденцию задали крупнейшие банки страны, участниками которых также является государство. Например, Сбербанк, который выдает более половины от всего объема ипотечных кредитов, также его примеру последовали ВТБ24, Газпром и другие, менее значительные банки.
Во время кризиса банки переставали выдавать ипотечные кредиты без первоначальных взносов, так как в этот период резко снизилась платежеспособность заемщиков. Также большое количество квартир было выставлено на продажу из-за отсутствия некой финансовой дисциплины у заемщиков.
Остальные банки, которые продолжали выдавать кредиты без первоначального взноса, резко ужесточили условия, для того что минимизировать риск потерь. Так, например:
Банк Советский предлагал получить 0,5-5 млн. руб., без первоначального взноса на 1-15 лет, под ставку 16,9% с оформлением страховки или же по 19,9% без оформления личного или имущественного страхования. Также необходимо было предоставить внушительный объем документов, которые свидетельствовали бы го высоком уровне дохода и его стабильности;
Связь-банк требовал оформить заемщиком залог имеющегося у него жилья, однако получаемая сумма составляла лишь 3 млн., а срок составлял от 1 до 30 лет, а ставка рассчитывалась индивидуально для каждого заемщика.
Также сократить расходы на ипотеку можно в период различных ипотечных распродаж и специального понижения цен, которое проводится практически всеми банками. Например, банк ЮниКредит Банк в декабре прошлого года предлагал своим заемщикам скидку по всем ипотечным кредитам в размере 0,5% годовых, что стало новогодним подарком для всех заемщиков.
Также получить ипотечный кредит можно не только в период различных акций, но с помощью государственной поддержки. Так в 2013 году, наряду с уже действующими программами для военных и молодых семей, была запущена новая программа господдержки приобретение жилья в кредит для молодых учителей. Данная программа заключается в том, что учитель моложе 35 лет должен внести как минимум 10% от всей стоимости жилья, при этом он должен подтвердить свои доходы необходимыми справками, для того чтобы получить ипотечный займ под 8,5% годовых.
Наиболее популярными банками в сфере ипотечного кредитования являются Сбербанк и ВТБ24, их предложения также являются самыми привлекательными для заемщиков.
Так ипотечный кредит от Сбербанка России в 2013 году выдается на следующих условиях:
1) Ставка для кредита, выданного в рублях составит от 9 до 15% годовых, в иностранной валюте от 12 до 14%;.
2) Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от всей суммы;
3) Срок, на который выдается ипотечный займ, должен составлять не более 30 лет;
Также необходимо предоставить банку пакет документов, который подтвердит устойчивое финансовое положение заемщика.
Ипотека ВТБ24 в 2013 году:
Ставка по рублевым кредитам - 10,9-14,9%, по кредитам в иностранной валюте - 8,9-11,2% годовых;
Первоначальный взнос - от 10% стоимости жилья;
Срок - до 50 лет.
Желательно оформление страховки (жизни и трудоспособности заемщика, повреждения или ущерба квартиры, прекращения прав собственности на жилье), без страхования ставка повышается на 3% годовых. Обязательны справки о доходах и подтверждение трудовой занятости.
За последние несколько лет рынок ипотечного кредитования в РФ стал более развитым. Ипотечные кредиты пользуются большой популярностью у населения и оказывают благотворное влияние на экономику наше страны. На развитие данного рынка оказывает влияние большое число факторов, таких как доходы населения, цены на жилье, срок выплат и др.
Ипотека начала набирать обороты в нашей стране довольно недавно. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.
Жилищная проблема в России является одной из важнейших проблем современной экономики. Сегодня 8% россиян проживают либо в общежитиях и служебных квартирах, либо снимают жилье. Арендуют жилье люди с недостаточно высоким уровнем доходов, из них 58% малообеспеченные семьи, 37% – семьи со средним обеспечением и лишь 5% можно отнести к сравнительно благополучным слоям населения. Более того, основная часть арендаторов имеет жилье с маленьким метражом и не всеми коммунальными удобствами. Еще около 6% проживают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств. По уровню жизни – это неблагополучная часть населения.
В России на одного человека приходится только 23,4 кв. м жилья . В развитых странах в два-три раза больше.
Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. Тем самым ипотека приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.
Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (табл. 2) .
Данные таблицы демонстрируют общую тенденцию увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный шок, который испытал рынок в 2008 году, привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2009 г. Одни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили ставки до заоблачных высот – 35,6 % годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными.
Исключением стали разве что госбанки, которые постарались удержать ставки на приемлемом уровне – 13–19 %, который, однако, тоже считается слишком высоким. Таким образом, в 2009 г. по сравнению с 2008 г. происходит резкое снижение как объема выданных ипотечных кредитов в 4,3 раза, так и их количества в 2,7 раза. Причиной этого стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные кредиты. В последующие года наблюдается некоторое замедление темпов роста.
2010 год считается годом восстановления и оздоровления рынка ипотечного кредитования. Возобновилось кредитование строящихся квартир, а также другие программы (Материнский капитал, Военная ипотека и др.). Кредиты стали более доступны для населения, что незамедлительно отразилось на объеме рынка. В результате объем ипотечных кредитов, выданных в 2010 году, увеличился в 2,5 раза до 380,1 млрд. руб. Рынок ипотеки в 2011 г. почти оправился от кризиса. Объем выданных кредитов достиг 719 млрд. руб. Средние процентные ставки по ипотеке в РФ на протяжении нескольких лет колеблются в пределах 15 %. При этом средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет.
Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного кредитования, он все еще нестабилен. Рост поддерживается государством (программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК; программа рефинансирования ипотеки ВЭБом).
Результатами функционирования рынка ипотечного кредитования также является устойчивая тенденция к увеличению просроченной задолженности.
Просрочка по ипотечным кредитам стабильно увеличивается. По итогам 2013 г. ее объем составил 2536,869 млрд. руб. В АИЖК связывают резкий рост просрочки сразу в нескольких регионах с ухудшением социальной ситуации, а также снижением качества работы «некоторых банков-партнеров». Уровень просрочки по кредитам является хорошим индикатором ситуации в целом по стране, указывают эксперты. Существует и другое мнение, резкий рост уровня проблемных кредитов происходит одновременно с увеличением выдачи ипотеки это связано с выходом их кризиса.
Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Средние банки ведут неравную борьбу за клиента с крупными – Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой. Большая часть ипотечного рынка принадлежит Сбербанку, объем выдаваемых им ипотечных кредитов стабильно растет.
Подытожив, можно выявить основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России:
Увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов;
Увеличение просрочки платежей;
Рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;
Смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;
Значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте.
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:
Относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита
Несовершенство нормативно-правовой базы;
Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.
Психологические факторы, нежелания жить в долг .
Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика. Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков – скоринговой системы, адаптированной к российским условиям.
Для банков основная проблема – источники финансирования выдачи кредитов. Поскольку ипотечный кредит – долгосрочный актив, то должно быть и долгосрочное финансирование.
Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на рост доходов населения, наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов.
Сегодня многие эксперты, рассуждая о сдерживающих факторах, указывают на высокие процентные ставки, сравнивают ипотеку в России с западными странами.
Но никто не говорит, что сравнивать нужно не абсолютные показатели ставки, а относительные, с учетом инфляции, роста доходов населения.
На основе вышеизложенного можно выделить ряд направлений развития ипотечного кредитования.
Одним из перспективных направлений развития ипотечного кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство эконом класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.
Специалисты в области ипотечного кредитования предусматривают возможность развития такого направления, как толлинг. Суть его состоит в том, что банки, передавая специализированным ипотечным организациям закладные, в итоге получают не деньги, а ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму. Таким образом, банки разделят со специализированной ипотечной организацией риски по выданным кредитам.
В настоящий период в России внедряется новый вид ипотечного кредитования – продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.
Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента.
Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.
Ипотечное кредитование должно развиваться равномерно на территории всей страны с поддержкой государства, которая должна создавать благоприятные условия для функционирования ипотеки.
Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни уверены, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.
Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться мировой финансовый рынок. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации и их финансовыми возможностями.
Loading...