Купля-продажа предприятий. Договор продажи предприятия Существенные условия договора купли продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК). Видообразующим признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора - продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс. Продажа предприятия предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложность возникающих при этом отношений требует специального регулирования.
Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права (ст. 132 ГК).
Но, кроме того, предприятие - это живое, приносящее прибыль предпринимательское дело, которое включает клиентуру, репутацию, коммерческие, технологические секреты, рынки сбыта и т.п. Вероятность того, что клиентура останется за продаваемым предприятием обозначается с помощью правовых категорий деловой репутации и является особым нематериальным элементом предприятия, который может быть отчужден только при продаже предприятия в целом.
Таким образом, хотя предприятие признается недвижимостью, в нем юридически взаимосвязаны в предпринимательских целях разнородные элементы: имущество, рабочая сила, нематериальные ценности, которые в отдельности обладают своим собственным правовым режимом.
Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Поэтому в состав предприятия как предмета продажи не включаются права, полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью. Такие права не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии такой лицензии, не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность (п. 3 ст. 559 ГК).
В качестве продавца предприятия по общему правилу могут выступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве собственности. При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, продавцом может быть только уполномоченный орган, выступающий от имени соответствующего публичного собственника, но не само унитарное предприятие (ст. 5 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). Покупателями предприятия могут быть граждане-предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования.
Перед заключением данного договора стороны должны совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия, аудиторскую проверку его деятельности и оценку предприятия. Удостоверение состава предприятия достигается путем проведения его полной инвентаризации (п. 1 ст. 561 ГК). Инвентаризация необходима для проверки фактического наличия числящихся на балансе предприятия ценностей (материальных и нематериальных активов), их сохранности, описания основных признаков и определения текущего состояния. Кроме того, это один из способов оценки состава предприятия. Аудиторская проверка предприятия преследует цель установить соответствие финансовой отчетности предприятия предусмотренным критериям, а совершенных им хозяйственных операций - требованиям законодательства. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия.
Оценка предприятия имеет особое значение, поскольку условие о цене является существенным условием договора продажи предприятия. Кроме того, она сложнее, нежели оценка иных видов недвижимого имущества, так как речь идет об оценке бизнеса, цена которого зависит от целого ряда факторов (статических и динамических). В результате указанных действий до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены следующие документы:
1) акт инвентаризации;
2) бухгалтерский баланс;
3) заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
4) перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований;
5) документ об оценке предприятия (п. 2 ст. 561 ГК).
Эти документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК). Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Особенность данного договора, отличающая его от договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой - переводом на него долгов, что требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562). Уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятия продавцом покупателю. Ответ кредитора также должен быть дан в письменной форме (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 389 ГК).
Уведомленный надлежащим образом кредитор в течение 3 месяцев со дня получения уведомления имеет право потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (п. 2 ст. 562 ГК). Если кредитор ничего не сообщит продавцу или не заявит одно из перечисленных требований, он будет считаться кредитором, не давшим согласия на перевод долга с продавца на покупателя предприятия, а стороной по таким обязательствам остается продавец предприятия. Однако если обязательство будет исполнено покупателем предприятия, то кредитор будет обязан принять такое исполнение (п. 1 ст. 313 ГК). До тех пор, пока кредитор не даст согласия на перевод долга либо обязательства не будут надлежащим образом исполнены, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность (п. 4 ст. 562 ГК).
Если кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он имеет право в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю, заявить одно из следующих требований: о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении продавцом причиненных этим убытков; о признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в части.
Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, о выявленных недостатках переданного имущества, а также перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты (п. 1 ст. 563 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества в составе предприятия. Если какая-либо из сторон договора продажи предприятия уклоняется от подписания акта передачи предприятия, то это будет считаться односторонним отказом продавца - от исполнения обязательства по передаче предприятия, а покупателя - от обязательства принять предприятие (п. 1 ст. 556 ГК).
Когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на переданное покупателю предприятие до его оплаты или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых предприятие было приобретено (п. 3 ст. 564 ГК).
Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента его государственной регистрации. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст. 564 ГК).
Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором, т.е. передачи предприятия с недостатками, определяются на основании общих правил о купле-продаже, предусмотренных ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 ГК, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено законом (ст. 565 ГК). Когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены также в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия. Продавец, получив уведомление покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствии в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, вправе без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.
Учитывая специфику договора продажи предприятия и его особое социально-экономическое значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и применению последствий недействительности сделки. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, указанных в договоре, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно (п. 5 ст. 565 ГК). Правила ГК о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, только если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 566).

Сделки, связанные с куплей-продажей товаров и услуг, сегодня совершаются сплошь и рядом. Одним из объектов приобретения-реализации может выступать действующее предприятие .

Вне зависимости от объекта и характера сделки, составляется договор , который должен оформляться в соответствии с требованиями законодателя.

Особенности купли-продажи

Экономический уклад страны в последнее время пережил изменения, поэтому в законе появился институт реализации предприятия как имущественного комплекса, признаваемого недвижимостью.

В качестве существенных условий , прописываемых в договоре, можно выделить состав и стоимость предприятий. В качестве обязательных приложений к договору можно выделить акт инвентаризации, баланс из бухгалтерии, заключение, составленное силами независимого аудитора, связанное со структурой и стоимостью предприятия.

К ним добавляется список долговых обязательств, которые включаются в состав фирмы и содержат данные о кредиторах, характерных особенностях, размере и сроках.

В рамках оформления этой сделки у продавца есть определенные обязательства :

подготовка компании к передаче покупателю и составление передаточного акта (указаны эти положения в рамках 536 ст. Гражданского кодекса РФ);
извещение кредиторов о реализации предприятия, об этом гласят положения 526 ст. ГК РФ , иначе продавцом будет понесена солидарная ответственность;
перевод права владения на покупателя и непосредственная передача фирмы новому законному владельцу.

Если предприятие передается с недостаточным объемом имущества, отличающимся от того, который был указан в передаточном акте, покупатель имеет право на то, чтобы требовать сокращения цены покупки предприятия .

Если сделка по реализации будет признана недействительной, правила о возврате используются только в том случае, если последствия не ведут к нарушению прав и интересов кредиторов.

В качестве предмета договора по продаже выступает непосредственно само предприятие, рассматриваемое как единый имущественный комплекс. Разумеется, все его элементы в процессе совершения сделки перейдут во владение и пользование покупателя.

В качестве единственного исключения выступают права, которые получены продавцом в целях занятия определенными видами деятельности. В целом предприятие выступает в качестве вида недвижимости, имеющего специфические особенности. Поэтому в законе имеются некоторые особенности регулирования сделок по нему.

Они состоят в том, что в процессе реализации происходит продажа не только материальных ценностей, но и прав, обязанностей, возложенных на него.

Для продажи компании, как и для любой другой реализационной сделки, предусматривается особая форма договора . Если ее нормы и положения не соблюдены, она становится недействительной и утрачивает юридическую силу. Для того чтобы соглашение считалось заключенным, еще до момента подписания стороны должны заняться рассмотрением определенных документов :

акт, связанный с инвентаризацией;
бухгалтерский баланс;
независимое аудиторское заключение, связанное с описанием структуры и цены организации;
список всех долговых обязательств, которые находятся в составе предприятия.

В Гражданском кодексе Российской федерации содержатся определенные нормы, которые регулируют особые порядки уведомления кредиторов, а также вероятные последствия пренебрежения ими.

Понятие и характеристика

Договор продажи предприятия представляет собой бумагу, на основании которой за продавцом закрепляется обязательство, связанное с передачей фирмы как имущественного комплекса в собственность продавца.

В качестве исключения в этом случае выступают права и обязательства, передавать которые продавец не имеет возможности . Процесс реализации в данном случае подразумевает передачу в адрес покупателя не только навыков, оборудования, но и прав с обязательствами, имеющих материальную привязку.

В связи со сложностями отношений, которые возникают в рамках данной процедуры, требуется специальное регулирование .

В качестве предприятия в этом случае выступает комплекс имущества , который применяется в целях осуществления коммерческой деятельности. В составе его присутствуют все разновидности имущественной собственности:

участки земли;
здания и сооружения;
инвентарь;
оборудование;
сырье;
произведенные блага;
долговые обязательства;
товарные знаки;
права требования.

Помимо всех этих составляющих, предприятие представляет собой предпринимательское дело, способное приносить прибыль. На этом основании оно включает в себя клиентскую базу, репутацию, секреты коммерции и технологии, сбытовые рынки.

Когда считается заключенным

Договор, связанный с реализацией коммерческой компании, может считаться заключенным с того момента, когда происходит его государственная регистрация . Вдобавок к этому процедуре такой регистрации подлежит и переход права собственности к покупателю.

Данная регистрация оформляется в рамках самостоятельного акта, имеющего отличия от регистрации договора реализации. В качестве момента, в который предприятие переходит из одних рук в другие, выступает непосредственно день, в который стороны подписали передаточный акт.

Именно с этих пор покупатель принимает на себя риск случайной гибели, порчи имущества. До момента регистрации покупатель лишь получает право на пользование имущественной собственностью в степени, которой необходимо для решения коммерческих задач.

Заполненный образец

Образец этого документа в заполненном виде содержит несколько пунктов и разделов . В верхней части по центру указывается название «договор купли-продажи», строкой ниже прописывается место и дата составления.

Предмет договора . Здесь характеризуется реализуемая и приобретаемая недвижимость с различных позиций и точек зрения.
Обязанности сторон . Здесь прописываются пункты, на основании которых продавец и покупатель обязаны соблюдать определенные аспекты.
Стоимость и порядок расчетных действий . Указывается стоимостный критерий, а также то, когда покупатель обязуется уплатить сумму.
Ответственность сторон . За факт просрочки платежа покупателем уплачивается штраф, размер которого составляет определенную сумму от величины договора.
Порядок решения споров . В ходе сделке могут возникнуть споры и разногласия, которые должны быть решены. То, в каком порядке это происходит, оговаривается в рамках этого пункта.
Заключительные особенности . Речь идет о приложениях, в роли которых может выступать акт по инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора, список долгов.

После указания каждого из этих пунктов детально прописываются адреса и банковские реквизиты сторон – лица, приобретающего компанию, и лица, которое ее продает. По окончании проставляются подписи и печати.

1. Предмет договора продажи предприятия является его существенным условием, более того, именно благодаря специфике предмета этот договор получил отдельное правовое регулирование. В связи с этим законодатель установил повышенные требования к определению предмета этого договора: в нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации.

Вслед за германской цивилистикой, и казахстанская доктрина традиционно выделяет в составе предприятия материальные и нематериальные элементы.

К первым относятся: помещения, здания, сооружения (и земельные участки) с соответствующим оборудованием, т. е. торговое заведение, товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горючесмазочные материалы), а также наличные денежные средства, т. е. касса.

Под нематериальными элементами предприятия понимают имущественные права и обязанности обязательственного характера (в том числе кредиторскую и дебиторскую (задолженность), исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права и т. д.), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование, товарные знаки и др.)1. Все указанные элементы входят в состав предприятия и, по общему правилу, переходят по договору к покупателю.

Говоря о предмете договора купли-продажи предприятия, необходимо иметь в виду, что переход права собственности на предприятие предполагает переход к новому правообладателю всего имущественного комплекса в целом; изъятия из имущественного комплекса, составляющего предприятие, допустимы только по специальному соглашению сторон или по предписанию закона.

По общему правилу, не входят в предмет договора и не могут передаваться покупателю права, которыми продавец обладает на основании специального разрешения (лицензии). Строго говоря, эти правомочия являются не субъективными гражданскими правами, а элементами правосубъектности продавца. Если же продавец все-таки передал указанные права покупателю, не имеющему соответствующей лицензии, стороны договора несут солидарную ответственность перед кредиторами по обязательствам, возникшим в связи с лицензируемой деятельностью (п. 4 ст. 493 ГК).

Предметом договора может быть не только предприятие в полном составе, находящееся в собственности покупателя, но и часть этого предприятия (например, имущество, закрепленное за филиалом, цехом). В то же время продажа отдельных элементов, входящих в состав предприятия (здание, станок, имущественное право и т.д.), осуществляется на основе общих норм о купле-продаже, поставке или продаже недвижимости. Как же разграничить предметы этих договоров? Ответ следует искать в самом понятии предприятия. Если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской деятельности, т.е. образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами § 6 главы 25 ГК. Всё другие сочетания (комплекты) вещей, не обладающие этими свойствами, предмета указанного договора не образуют.

Ст.493 ГК определяет в качестве предмета продажи «предприятие в целом как имущественный комплекс», п.2 ст. 119 допускает, что часть предприятия наряду с предприятием в целом может быть объектом различных сделок, в том числе залога, аренды, доверительного управления.

Вывод о нераспространении норм о купле-продаже предприятия на часть предприятия вытекает из того, что при продаже по частям невозможно дробление неимущественных составляющих предприятия (права требования, долги, средства индивидуализации продавца, его товаров работ, услуг).

Важнейшей особенностью предмета договора купли-продажи предприятия является наличие в составе предприятия имущественных прав и обязанностей продавца перед третьими лицами. Продажа предприятия - это единственный вид купли-продажи, допускающий возмездное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же время перевод долга (перед третьим лицом -- кредитором) с продавца на покупателя, что возможно лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 348 ГК). Поэтому ст. 496 ГК подробно регулирует обязанности сторон договора по уведомлению кредиторов и соответствующие права последних. Таким образом, при продаже предприятия происходит не только смена собственника имущества, но и уступка права требования и перевод долга. Но если передача права требования от одного лица к другому в результате продажи предприятия не требует дополнительных действий со стороны продавца, согласно общим нормам ГК об уступке права требования, то перевод долга возможен только с согласия кредиторов, что накладывает на стороны обязанность по уведомлению кредиторов.

Еще одной характерной для предмета договора купли-продажи предприятия чертой является включение в состав имущественного комплекса земельного участка, на котором расположено предприятие и необходимого для его деятельности. Если продавец является собственником земельного участка, то покупателю вместе с предприятием передается право собственности, либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на земельный участок, входящий в состав предприятия. Если продавец не является собственником земли, то покупатель приобретает право пользования участком, на тех же условиях что и продавец. Согласие собственника земельного участка для отчуждения стоящего на нем предприятия при этом не требуется, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (ст.499 ГК).

Из-за указанной специфики предмета договора законодатель установил повышенные требования к его определению в договоре. Согласно п.1 ст. 495 ГК в договоре купли-продажи предприятия обязательно указывается состав и стоимость предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. При отсутствии этих данных в договоре условие об имуществе, подлежащем передаче считается не согласованным, а соответствующий договор не заключенным.

2. Сторонами договора купли-продажи предприятия выступают как юридические, так и физические лица, обычно предприниматели, что объясняется основной предназначенностью имущественного комплекса предприятия - использование для ведения предпринимательской деятельности. При продаже государственных предприятий в ходе приватизации продавцами выступают Республика Казахстан в лице соответствующих органов или учреждений.

Сторонами договора соответственно являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник предприятия. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются свидетельством, выданным уполномоченным государственным органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом.

При продаже государственных и казенных предприятий в качестве продавца выступает специально уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления. При этом важно иметь ввиду, что продажа имущественного комплекса государственного или казенного предприятия, влечет потерю последним базы правосубъектности и его ликвидацию либо преобразование.

На договор купли-продажи предприятия распространяются установленные законом правила совершения сделок с имуществом, находящимся в общей собственности и правила внутреннего принятия решения об отчуждении имущества в собственности юридических лиц частной формы собственности. Кроме того стороны договора купли-продажи должны обладать надлежащим объемом право- и дееспособности для совершения такого рода сделок.

3. Договор купли-продажи предприятия, как и других объектов недвижимости, должен предусматривать цену предприятия т. е. стоимость предприятия, которая определяется соглашением сторон.. Цена является существенным условием договора, что опять же непосредственно связано со сложностью и специфичностью предмета договора, его повышенной стоимостью и неоднородностью состава. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене (стоимости) предприятия договор считается незаключенным (ст.495 ГК). При этом правила п.3 ст.424 ГК об обычно взимаемой цене при сравнимых обстоятельствах не действует. Обычно цена предприятия включает и цену земельного участка, передаваемого вместе с этим предприятием и необходимого для его использования или права на него, если иное не установлено законом или договором.

Согласно ст.495 ГК состав и стоимость предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации, проводимой в соответствии с правилами такой инвентаризации.

ГК установил, что до подписания договора купли-продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами ряд документов, которые преследуют двоякую цель:

1) определить фактическое наличие материально-технических ресурсов на балансе предприятия и нематериальных активов, естественно на определенную дату, так как отчуждается предприятие «на ходу», что отнюдь не предполагает постоянной статичности его элементов;
2) установить степень сохранности материальных и нематериальных активов, в том числе путем определения их нормативного износа.

К таким документам относятся: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а так же перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований. При этом акт инвентаризации должен отражать фактическое положение вещей и должен быть подтвержден заключением аудитора, которое в свою очередь должно соответствовать данным бухгалтерского баланса с отметкой налогового органа на отчетную дату.

При отсутствии подобной согласованности невозможна не только оценка финансовой деятельности предприятия, его доходности, рентабельности, но и заключение договора купли-продажи вообще, так как составление данных документов - есть императивное требование закона.

Однако в соответствии с принципом свободы договора, стороны могут определять его условия, руководствуясь собственным волеизъявлением (кроме случаев, когда такие условия четко определены законом). И потому ничто не мешает заключить договор купли-продажи предприятия в отступление от той цены, которая будет вытекать из вышеназванных документов. Например, можно приобрести предприятие себе в убыток, рассчитывая на кредитоспособность должников предприятия.

Однако, как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведения вышеназванных мероприятий и в соответствии с их итогами.

Таким образом, ст. 495 ГК говорит о необходимости до подписания договора подготовить ряд документов, непосредственно влияющих на определенно цены. Означает ли это, что стороны при установлении цены связаны содержанием этих документов? Думается, нет. Во-первых, договор купли-продажи является возмездной, но не обязательно эквивалентной сделкой. Поэтому ничто не препятствует стороне договора продать или купить предприятие себе в убыток. Кроме того, на цену предприятия могут влиять различные факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, надежность должников и др.). Наконец, продажа предприятия может обусловливаться личными мотивами сторон, не имеющими ничего общего с экономикой и финансами. Таким образом, документы, предусмотренные ст. 495 ГК, служат вспомогательным средством определения цены и не имеют для сторон обязательного значения.

4. Срок договора купли-продажи предприятия не является его существенным условием, законодательством специально срок не нормируется и устанавливается соглашением сторон.

Однако, как будет показано ниже, продажа предприятия осуществляется в три этапа:

1) Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.
2) Передача предприятия по передаточному акту.
3) Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Из-за сложности передачи достаточно обширного имущественного комплекса заключение договора и полная передача предприятия зачастую разорваны во времени. И потому во избежание проволочек в оформлении соответствующей документации в договоре целесообразно предусмотреть срок, к которому предприятие будет передано покупателю, исходя из реальных возможностей продавца за установленное время подготовить предприятие к передаче и передать его. Необходимо предусмотреть и срок, к которому право собственности покупателя на приобретенное предприятие будет зарегистрировано.

5. Форма и государственная регистрация договора.

Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа (п. 1 ст. 494 ГК). Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств (п. 2 ст. 495 ГК).

Несоблюдение этих формальных требований влечет недействительность договора. Однако представление указанных документов нельзя считать существенным условием договора: ведь форма сделки не относится к числу ее условий.

Так же как и продажа жилых помещений, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения (п. 2 ст. 494 ГК). Таким образом, помимо указанных требований к форме, характерной особенностью договора купли-продажи предприятия является обязательная государственная регистрация самого договора, который приобретает силу и считается заключенным с момента такой регистрации

Сама продажа предприятия, как уже подчеркивалось выше, осуществляется в три этапа. Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию: государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия и государственную регистрацию перехода права собственности на предприятие.

Повышенное внимание к самому договору купли-продажи по видимому объясняется особой ценностью предприятия как имущественного комплекса, сложностью его состава и важностью производственно-хозяйственного назначения, а также тем, что существенным образом затрагиваются права и интересы третьих лиц при заключении такого рода сделок.

Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия, с момента осуществления которой договор считается заключенным, является первоначальным этапом контроля со стороны государства за оборотом промышленной недвижимости и создает предпосылки правомерного поведения субъектов гражданского оборота в ходе отчуждения предприятия.

Вступление договора в силу предполагает осуществление сторонами действий направленных на его исполнение, в том числе исполнение обязанности по передаче предприятия. В завершающей стадии исполнения договора, по общему правилу п.2 ст. 495 ГК, непосредственно после передачи предприятия, осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на предприятие, и именно с этого момента покупатель получает «титул» собственника.

В целом с помощью государственной регистрации перехода права собственности на предприятие обеспечивается стабильность, законность и гласность прав на недвижимость.

Законодатель предусмотрел единый порядок государственной регистрации договора купли-продажи предприятия и права собственности на приобретенное предприятие. Ст. 22 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 26 июля 2007 года гласит: «государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом производится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта».

Таким образом, закон требует соблюдения надлежащей формы договора купли-продажи предприятия и порядка его государственной регистрации, что предполагает соблюдение ряда императивно установленных требований, среди которых составление единого письменного документа, с приложением к нему документов, указанных в п.2 ст. 495 ГК и государственная регистрация самого договора в установленном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, что обусловлено спецификой предмета договора и повышенным вниманием государства к такого рода сделкам.

Характерная особенность договора продажи предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договора купли - продажи и отличающая его от договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой - переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК РК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 496).

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, а также не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Договор продажи предприятия является разновидностью договора продажи недвижимого имущества. В той части, в какой продажа предприятий не определена параграфом 8 ГК РФ, к продаже предприятия применяются правила ГК РФ о продаже недвижимости. Поэтому к договору продажи предприятия, прежде всего, применяются специальные нормы ст. 559-566 ГК РФ, при их недостаточности - правила ГК РФ о продаже недвижимости и лишь затем - общие положения о купле-продаже.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам.

ГК РФ не определяет стороны договора продажи предприятия. Но исходя из того, что под предприятием понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности, следует полагать, что сторонами этого договора, либо одной из сторон, являются субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи предприятия являются условия о составе и стоимости продаваемого предприятия, т. е. точное определение элементов имущественного комплекса. Они определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Существенным условием договора продажи предприятия является условие о цене. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ), в соответствии с которым при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

В цену предприятия как имущественного комплекса, находящегося на земельном участке (здания, сооружения и т. п.), включается цена передаваемого с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Это правило применяется, если иной порядок установления цены недвижимого имущества не определен договором или не установлен законом.

Согласно п. 1 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии с п. 1 ст. 560 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. При отсутствии таких документов может быть отказано в государственной регистрации договора, т.е. договор не будет заключен.

До передачи предприятия покупателю одна из сторон договора продажи предприятия должна письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав продаваемого предприятия. Если долги были переданы на покупателя без согласия кредитора, то после передачи предприятия покупатель и продавец несут солидарную ответственность по таким включенным в состав предприятия долгам.

Передаче покупателю подлежит тот состав продаваемого предприятия, который определяется соглашением сторон. Если соглашением сторон не определен состав передаваемого имущества, то передаче покупателю подлежат то имущество, права и обязанности, которые отражены в акте инвентаризации, бухгалтерском балансе и перечне всех долгов, включаемых в состав предприятия.

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Например, ГК РФ признает одним из видов юридических лиц государственные, муниципальные, а также казенные предприятия (ст. 113-115). Указанный термин применяется и для обозначения определенного вида объектов права. Именно в этом смысле идет речь о предприятии в ст. 132 ГК РФ. Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В составе этого имущества ст. 132 называет земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на коммерческие обозначения, обозначения, индивидуализирующие его продукцию, работы и услуги (товарные знаки и знаки обслуживания), а также другие исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности.

Предприятие в целом является разновидностью недвижимости. Однако в связи со специфическими особенностями данного вида недвижимости закон предусматривает специальное правовое регулирование продажи предприятия (ст. 559-566 ГК РФ). Эти особенности заключаются в том, что при продаже функционирующего предприятия продаются не только материальные ценности как таковые, но также принадлежащие ему права и возложенные на него обязанности (в том числе долги предприятия). Отношения, возникающие при такой продаже, требуют особого регулирования.

Предметом договора является предприятие в целом как имущественный комплекс. Соответственно все компоненты этого комплекса переходят к покупателю. Исключение составляют права, полученные продавцом на занятие соответствующей деятельностью (лицензия), которые к покупателю не переходят.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре его продажи на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами. Так, стороны еще до подписания договора должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований. Эти документы должны быть неотъемлемой частью договора.

Если состав предприятия, подлежащего продаже, точно не определен, договор его купли-продажи, как и любой другой договор купли-продажи недвижимости, не позволяющий определенно установить подлежащее передаче недвижимое имущество, будет считаться незаключенным.

Для продажи предприятия, как и для любой другой продажи недвижимости, предусмотрена обязательная письменная форма в виде составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежит и переход к покупателю права собственности на предприятие. Такая регистрация представляет собой самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия.

Хотя в состав предприятия могут входить различные виды объектов недвижимости, при его продаже требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

В качестве сторон договора купли-продажи предприятия могут выступать любые субъекты гражданского права. Продавцом предприятия обычно является его собственник. Однако, как и в отношении других видов недвижимости, продавать предприятие могут также субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия), оперативного управления (казенные предприятия), предварительно получившие согласие собственника на такую продажу. Учреждения как субъекты права оперативного управления могут продавать только те предприятия, которые ранее были приобретены за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтены на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи предприятия как разновидности недвижимости является его цена , которая определяется на основе соглашения сторон. Инвентаризационная оценка стоимости предприятия может оказать влияние на договорную цену, однако при ее определении учитываются и другие факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, характер взаимоотношений покупателя и продавца и т. д.).

Отличительной особенностью договора купли-продажи предприятия является то, что, как правило, при его реализации происходит, с одной стороны, уступка прав требований продавца покупателю, а с другой - перевод на покупателя долгов предприятия. В последнем случае необходимо получить согласие его кредиторов.

В связи с этим ГК РФ содержит нормы, регулирующие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения такого порядка. Так, в соответствии с п. 1 ст. 562 ГК РФ кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

Из смысла указанной нормы вытекает, что уведомление может быть сделано любой стороной, однако с практической точки зрения целесообразно, чтобы это делал продавец.

Кредиторы, которые не дали согласия на перевод долга, могут потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Кроме того, как следует из п. 4 ст. 562 ГК РФ, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Основная обязанность продавца по договору продажи предприятия заключается в том, чтобы передать предприятие покупателю. Для этого он должен совершить ряд действий, не характерных для других договорных обязательств. В частности, если иное не предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт.

В свою очередь покупатель должен совершить действия, свидетельствующие о том, что он принял предприятие. В частности, он должен подписать передаточный акт (при условии его соответствия договору), а также произвести государственную регистрацию права собственности на предприятие. Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (п. 2 ст. 563 ГК РФ).

Таким образом, момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который, как уже говорилось, определяется датой государственной регистрации права собственности. Вместе с тем, не будучи до момента регистрации собственником переданного предприятия, покупатель получает право распоряжаться его имуществом в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. В то же время продавец предприятия, хотя и остается формально собственником предприятия, лишается такого права (п. 3 ст. 564 ГК РФ).