Vychádza z analýzy trhových údajov o predajoch nehnuteľností za predpokladu, že súčasné využitie týchto nehnuteľností zodpovedá ich najlepšiemu a najefektívnejšiemu využitiu. Predpokladá sa, že celkový pomer kapitalizácie, určený na základe trhových údajov pre analógový objekt, možno rozšíriť na ďalšie objekty v tomto segmente trhu. Pre väčšiu spoľahlivosť výsledkov je potrebné zvážiť niekoľko analogických objektov a vykonať štatistické spracovanie trhových informácií.
V oceňovacej praxi je potrebné sa obrátiť na optimálne metódy plánovania, aby sa uplatnil princíp najlepšieho a najefektívnejšieho využitia majetku.
Taktiež nie je potrebný centrálny orgán na kontrolu výrobných metód podnikov. Poľnohospodári, stavitelia, výrobcovia nábytku a mnohí ďalší výrobcovia budú hľadať najlepšiu kombináciu zdrojov a najefektívnejšiu organizáciu výroby, pretože nižšie náklady znamenajú vyššie zisky. Znižovanie nákladov a zvyšovanie kvality je v záujme každého výrobcu. Konkurencia ich k tomu prakticky núti. Výrobcovia s vysokými nákladmi len ťažko prežijú na trhu. Spotrebitelia, ktorí chcú zo svojich peňazí vyťažiť maximum, sa o to postarajú.
Organizovať prácu znamená určiť najracionálnejšie formy jej rozdelenia a spolupráce, identifikovať najlepšie metódy a metódy práce, zvoliť najefektívnejšie možnosti technologického procesu s čo najmenším vynaložením pracovného času, optimálne rozloženie výroby. proces v priestore a čase.
Vybrať si z rôznych možností plánovania ten najlepší, poskytujúci najefektívnejšie využitie zdrojov, umožňuje metódu optimálneho plánovania. Hľadanie optimálneho riešenia konkrétneho problému vyžaduje okrem vysokorýchlostných digitálnych výpočtov aj použitie špeciálnych matematických metód, ktoré umožňujú nájsť požadované riešenie najkratšou cestou. Metódy optimálneho plánovania sú široko používané v energetických spoločnostiach pri vypracovávaní ročného plánu. S ich pomocou sa realizuje optimálne rozloženie aktívneho elektrického zaťaženia energetického bazéna medzi spoločne prevádzkované elektrárne, ktoré majú rozdielne technické a ekonomické vlastnosti a využívajú rôzne druhy energetických zdrojov (pozri kapitolu 10).
Najbežnejšou metódou hodnotenia pravdepodobného ekonomického dopadu každej alternatívy na budúcnosť korporácie je vypracovanie podrobných scenárov, ktoré zahŕňajú tri scenáre: optimistický, pesimistický a najpravdepodobnejší. Ak tieto scenáre adekvátne odzrkadľujú postoj manažmentu k riziku, tlak z externého a interného prostredia, osobné záujmy vrcholového manažmentu, potom sú efektívnym nástrojom, ktorý manažérovi pomôže vybrať strategickú alternatívu, ktorá najlepšie prispeje k dosiahnutiu podnikových cieľov. Konečná strategická alternatíva však musí byť zvolená ako výsledok kolektívnej diskusie manažérov. Existujú rôzne techniky na organizovanie stretnutí, aby ste prijali strategické
Prečo sa manažment v 20. storočí tak zmenil Bolo to z veľkej časti preto, že sa zmenil samotný život. Začiatkom storočia to v podnikoch, v obchodných firmách, v štátnych inštitúciách akoby išlo do kruhu, opakovali sa rovnaké podmienky pre podnikanie a akúkoľvek inú činnosť, opakovali sa kedysi nájdené metódy a techniky riadenia. Za týchto podmienok bol najlepší a najefektívnejší model riadenia autokratický.
Problém umiestnenia v snahe nájsť najhospodárnejšiu možnosť riadenia materiálového toku najlepšie spája výrobcov a spotrebiteľov z pohľadu ekonomických ukazovateľov. Táto kapitola pojednáva o vlastnostiach problému umiestnenia a prístupe k jeho riešeniu v oblasti výroby a služieb, zodpovedajúcich stratégiách riadenia, metódach odhadovania hodnôt premenných používaných pri analýze umiestnenia a technikách, ktoré uľahčujú vyhľadávanie. pre najefektívnejšiu možnosť umiestnenia. Voľbou sídla spoločnosti vznikajú dlhodobé náklady a poskytuje dlhodobý príjem ako výsledok aktivít vo zvolenej lokalite. Lokalita teda ovplyvňuje aj rozvody (rozloženie rozvodnej siete). Vybudovanie distribučného systému začína umiestnením výroby a následne sa uvažuje o umiestnení priemyselných skladov, veľkoobchodných skladov vo vzťahu k sieti maloobchodných predajní, vyberá sa doručovací systém, t.j. určuje sa dopravná sieť a množstvo ostatné záležitosti sa riešia v rámci distribučnej logistiky.
Mali by ste úzko spolupracovať s tímom procesného inžinierstva pri určovaní, kde najefektívnejšie vykonávať danú prácu (malé firmy pri smerovaní procesu hľadajú radu od dodávateľov zariadení alebo špecializovaných konzultantov). Inžinieri vývoja výrobných procesov sú plne oboznámení s najnovšími výrobnými metódami a zariadeniami, ich hlavnou úlohou je zdokonaľovať výrobné metódy a vyvíjať nové technologické postupy. Ďalej,. dizajnéri často konzultujú s procesnými inžiniermi pri vývoji špecifikácií produktu, čo umožňuje procesným inžinierom zoznámiť sa s novými typmi produktov a s tým, ako by mali byť čo najlepšie navrhnuté. Pri riešení problémov súvisiacich s používaním špeciálnych nástrojov, prístrojového vybavenia a systémov riadenia výroby by ste mali vždy konzultovať procesných inžinierov.
Inžinierstvo teda možno definovať ako súbor intelektuálnych činností, ktorých konečným cieľom je získavanie najlepších (optimálnych) výsledkov z investícií alebo iných nákladov spojených s realizáciou projektov na rôzne účely prostredníctvom čo najracionálnejšieho výberu a efektívneho využívania finančných zdrojov. v ich jednote a prepojenosti, ako aj metód organizácie a riadenia, založených na pokrokových vedeckých a technických výdobytkoch a zohľadňujúcich špecifické podmienky a projekty.
Čoraz rozšírenejšie používanie v praxi V. (z.) ml. nájsť matematiku. metódy (pozri Matematický kov v priemyselnom a ekonomickom výskume), najmä lineárne programovanie, ktoré umožňuje nájsť optimálne riešenie problémov pre čo najefektívnejšie využitie dostupných zdrojov, najlepšie rozdelenie výrobných úloh a pod. ekonomické. kritériá a niektoré obmedzujúce podmienky. Čoraz viac sa využíva aj korelačná analýza a iné matematické metódy. štatistiky riešiť technicko-ekonomické. otázky obchodného plánovania.
V priebehu komunist konštrukcia P. e. s ako aj sektorová ekonomika. veda, sumarizuje nové javy v ekonomickom. život sovy. spoločnosti, rozvíja nár.-hoz. problémov, ktorých riešenie prispieva k budovaniu komunizmu. Ekonomický veda upriamuje svoju pozornosť na hľadanie spôsobov čo najefektívnejšieho využívania materiálnych a pracovných zdrojov v národnom hospodárstve, na najlepšie metódy plánovania a organizácie priemyselnej a poľnohospodárskej výroby, na rozvíjanie zásad racionálneho rozloženia výrobných síl a technických a ekonomické problémy budovania komunizmu (Program KSSZ).
Uvedené požiadavky budú splnené len vtedy, ak bude poskytnutá vedecká organizácia práce (NIE) účtovníkov. Pojem NOT zahŕňa výber vhodného inventára a vybavenia pracoviska, vytváranie najlepších pracovných podmienok, organizáciu čo najefektívnejšej účtovnej štruktúry, zvyšovanie produktivity práce, znižovanie počtu zamestnancov a zlepšovanie využívania pracovného času centralizácia a automatizácia účtovníctva a zlepšenie zručností účtovných pracovníkov, prepojenie účtovníctva s operatívnym a odstránenie duplicít vývoj optimálneho systému zberu a spracovania primárnych informácií aplikácia pokročilých foriem a metód účtovníctva morálne a materiálne stimuly pre účtovníkov, zlepšenie prídelového systému a odmeňovania účtovníkov. Zavedením NOT účtovníkov sa zabezpečí presnosť a aktuálnosť účtovníctva, zvýši a prehĺbi sa ekonomická analýza využívania peňažných, materiálových a pracovných zdrojov.
V tomto príspevku sa rieši problém rozpoznávania, ktorý spočíva v hľadaní pracovnej abecedy tried, pracovného slovníka znakov, popisu tried v jazyku znakov, optimálneho zloženia komplexu technických prostriedkov systému rozpoznávania, ktorý s pravidlom najlepšieho rozhodovania poskytnúť najefektívnejšie riešenie problému rozpoznávania, pri obmedzení zdrojov použitých na vytvorenie komplexu technických prostriedkov je formulovaný ako optimalizačný problém a metóda jeho riešenia založená na matematickom modelovaní je dané.
Medzinárodné inžinierstvo - činnosti na poskytovanie rozsahu služieb priemyselného, obchodného, vedeckého a technického charakteru, zabezpečované tak špecializovanými inžinierskymi a poradenskými firmami, ako aj priemyselnými, stavebnými a inými spoločnosťami. Inžinierstvo možno definovať ako súbor intelektuálnych činností, ktorých konečným cieľom je získanie čo najlepších výsledkov z investícií alebo iných nákladov spojených s realizáciou projektov na rôzne účely, a to z dôvodu čo najracionálnejšieho výberu a najefektívnejšieho využitia materiálu, pracovnej sily, technologického a finančné zdroje v ich jednote a prepojení, ako aj spôsoby organizácie a riadenia, založené na pokrokových vedeckých a technologických výdobytkoch a zohľadňujúce špecifické podmienky a faktory realizácie projektov.
Pomocou centralizovaného rozhrania majú brand manažéri a propagační špecialisti neustály prístup ku všetkým marketingovým a reklamným kampaniam, kalendáru plánovaných akcií. Počas procesu plánovania môžu manažéri kontrolovať a analyzovať efektívnosť dokončených kampaní, určiť najúspešnejšie metódy propagácie konkrétnych produktov a nájsť kombinácie faktorov, ktoré najlepšie podporujú rast predaja – tieto informácie im pomôžu plánovať budúce kampane.
Konkurencia kontroluje sebecké motívy podnikov a poskytovateľov zdrojov takým spôsobom, aby stimulovala verejný záujem o efektívne využívanie vzácnych zdrojov. Je v záujme spoločnosti využívať vzácne zdroje pri najnižších nákladoch, t. j. čo najefektívnejšie metódy. Je to vlastný záujem, podporovaný a riadený konkurenčným trhovým systémom, ktorý stimuluje primeranú reakciu na rozpoznané zmeny v potrebách spoločnosti. Podniky, ktoré sa snažia o vyššie zisky na jednej strane, a dodávatelia zdrojov, ktorí pre nich hľadajú vyššie peňažné odmeny, na strane druhej, sa medzi sebou sprisahajú, aby spôsobili samotné zmeny v distribúcii zdrojov, a teda v štruktúre produkcie, ktoré sú v súčasnosti v spoločnosti. vyžaduje čas. Konkurencia kontroluje alebo usmerňuje motív osobného prospechu takým spôsobom, že automaticky a nedobrovoľne prispieva k najlepším záujmom spoločnosti. V konečnom dôsledku je koncept neviditeľnej ruky taký, že firmy maximalizujú zisky len vtedy, ak verejný produkt získa verejnú akceptáciu.
Teória FSA zahŕňa aj použitie metód kolektívnej tvorivosti v tvorivej fáze, zameraných na generovanie nových nápadov a návrhov (niektoré z nich budú diskutované nižšie). Všetky nápady predložené v tejto fáze sú systematizované podľa analyzovaných funkcií. Výsledkom spoločnej diskusie je niekoľko možností pre nové technické riešenia implementácie funkcií. V niektorých prípadoch sa na základe najefektívnejších návrhov vytvorí teoretická verzia produktu, ktorá najlepšie implementuje súbor funkcií. Všetky ostatné možnosti sú s ním porovnané. Na takéto porovnanie sa používa pozitívno-negatívna matica (tabuľka 8.2).
Vysoká náročnosť výpočtov spojených s implementáciou oboch princípov vedie k potrebe použitia metód matematického modelovania. Tu sú možné dva spôsoby. Jedným zo spôsobov je výber najlepších možností návrhu pomocou všeobecného ekonomického a matematického modelu, ktorý súčasne zohľadňuje všetky požiadavky systematického prístupu. Veľký rozmer a zložitosť takéhoto modelu ho však robia prakticky nerealizovateľným. Najsprávnejší je preto iný spôsob, ktorý spočíva vo výpočte porovnávacej ekonomickej efektívnosti podľa sústavy modelov. V tejto súvislosti práca navrhuje viacúrovňový systém vzájomne prepojených ekonomických a matematických modelov. Každá úroveň tohto systému je viazaná na určité stupne technického školenia.
Najnáročnejšia a najpotrebnejšia je kvalitné nastavenie práce na úrovni samonosného členenia pracoviska účtovníka, na ktorom sa tvorí primárne účtovníctvo. Nebudeme sa zaoberať potrebou spoľahlivosti primárneho účtovníctva v priemyselnom podniku. Poukážeme len na to, že základom pre implementáciu požiadaviek vnútropodnikového nákladového účtovníctva ako hlavnej metódy riadenia činnosti štrukturálnych divízií združení a podnikov je správna organizácia primárneho účtovníctva. Práve vo fáze zberu a evidencie prvotných údajov o obchodných transakciách, teda na nižšej úrovni – samonosnej jednotke, by mali byť vytvorené najlepšie podmienky pre získavanie pravdivých účtovných informácií, odchýlok od stanovených noriem a ich pôvodcov pre dôsledné uplatňovanie princípov efektívneho fungovania.
Na hodnotenie výskumných a vývojových prác, ktoré nemajú obdobu, sa využíva aj selektívna metóda prognózovania a dlhodobého plánovania (SMI). Je založená na systematickom prístupe, v dôsledku ktorého sa riešenia konkrétnych problémov, napríklad zlepšovanie jednotlivých parametrov strojov, uskutočňujú tak, aby čo najlepšie prispeli k dosiahnutiu všeobecného cieľa. mnohých známych expertno-hodnotiacich systémov, ako sú Patern , Delphi, plánovanie a riadenie siete, ako aj ekonomické a matematické metódy. SMP umožňuje najmä vybrať si z niekoľkých možných možností riešenia problému tú optimálnu s prihliadnutím na pravdepodobnosť jeho realizácie, náklady, efektivitu, čas vývoja a stanoviť najefektívnejšie oblasti jeho aplikácie. Selektívna metóda predpovedania a kontroly zahŕňa niekoľko etáp, z ktorých najdôležitejšie sú tieto:
Prejdime teraz k otázke, ako vykonávať výskum založený na
Vplyv trhového správania na finančné rozhodnutia jednotlivcov, firiem, úradov diktuje koncepciu čo najefektívnejšieho využitia nehnuteľností. Trhové faktory určujú trhovú hodnotu, takže požiadavky trhových síl na nehnuteľnosti majú veľký význam pri určovaní najefektívnejšieho využitia. Analýza najefektívnejšieho využitia nehnuteľnosti zahŕňa podrobná štúdia situácie na trhu, charakteristika oceňovanej nehnuteľnosti, identifikácia možností požadovaných trhom, ktoré sú kompatibilné s parametrami oceňovanej nehnuteľnosti, výpočet ziskovosti každej možnosti a posúdenie hodnoty nehnuteľností pre každý prípad použitia. Konečný záver o najefektívnejšom využití je teda možné urobiť až po vypočítaní nákladov.
Najvyššie a najlepšie využitie nehnuteľnosti predstavuje využitie voľného alebo zastavaného pozemku, ktoré je právne možné a vhodne navrhnuté, fyzicky realizovateľné, podporené primeranými finančnými prostriedkami a prináša najvyššiu hodnotu. Optimálne využitie pozemku je určené konkurenčnými faktormi konkrétneho trhu, na ktorý oceňovaná nehnuteľnosť patrí, a nie je výsledkom subjektívnych dohadov vlastníka, developera alebo odhadcu. Preto je analýza a výber najefektívnejšieho využitia v skutočnosti ekonomickou štúdiou trhových faktorov, ktoré sú významné pre oceňovanú nehnuteľnosť. Trhové faktory použité na určenie najlepšieho využitia nehnuteľnosti k dátumu ocenenia sa zohľadňujú v celkových zhromaždených a analyzovaných údajoch na určenie hodnoty nehnuteľnosti. Preto možno najefektívnejšie využitie kvalifikovať ako základ, na ktorom je založená trhová hodnota.
Typicky sa analýza najlepšieho použitia vykonáva vo viacerých alternatívne možnosti a zahŕňa tieto oblasti: analýza trhu; analýza uskutočniteľnosti možnosti; analýzu najefektívnejšieho použitia. Uvedené oblasti analýzy zahŕňajú komplexnú štúdiu nasledujúce otázky: Analýza trhu zahŕňa identifikáciu dopytu po alternatívnych prípadoch použitia s cieľom študovať ponuku a dopyt, veľkosť trhu, dynamiku nájomného atď. pre každú možnosť. Štúdia uskutočniteľnosti zahŕňa výpočet základných zložiek nákladov: tok príjmov a miery kapitalizácie na určenie nákladov, pričom sa zohľadňujú premenné každej právne opodstatnenej a fyzicky realizovateľnej možnosti. Analýza najefektívnejšieho využitia zahŕňa vypracovanie podrobného plánu implementácie každej možnosti s ohľadom na konkrétnych účastníkov trhu, načasovanie projektu, zdroje financovania, aby sa vybrala možnosť, ktorá zabezpečí maximálnu produktivitu hodnotenej nehnuteľnosti.
Kritériá analýzy najlepšieho použitia: právna prípustnosť(Hodnotiteľ berie do úvahy súkromné obmedzenia, územné predpisy, stavebné predpisy, predpisy o ochrane historických budov a zákony o životnom prostredí, ktoré môžu mať špecifické potenciálne využitie. Výber najefektívnejšieho využitia nehnuteľnosti môže byť ovplyvnený existenciou dlhodobých prenájmov) ; fyzická realizovateľnosť(Kritériá fyzickej uskutočniteľnosti – veľkosť, tvar, plocha, dizajn, pôdne podmienky a prístupové cesty k lokalite, ako aj riziko prírodných katastrof (ako sú povodne alebo zemetrasenie) – ovplyvňujú zamýšľané využitie pôdy); finančné zabezpečenie(Všetky spôsoby využitia, ktoré môžu poskytnúť kladnú návratnosť, sa považujú za finančne realizovateľné. Ak použitie negeneruje pravidelný príjem z prevádzky, potom sa v rámci analýzy vyberú tie možnosti, ktoré vytvárajú nehnuteľnosť s nákladmi rovnými alebo väčšími ako náklady na výstavbu alebo renováciu budovy. majetok na toto nové využitie. Odhadca by mal porovnať kapitálový zisk alebo príjem z užívania majetku s vynaloženými kapitálovými výdavkami. Ak je príjem len okrajovo pod alebo nad výdavkami, použitie sa považuje za finančne nerealizovateľné.); maximálnu produktivitu(ide o najvyššiu hodnotu pozemku ako takého, bez ohľadu na to, či je voľný (skutočne alebo podmienene) alebo zastavaný. Implementácia tohto kritéria zahŕňa zo všetkých zákonom povolených, fyzicky realizovateľných a pozitívnych príjmových možností výber typu využitie, ktoré poskytuje maximálnu hodnotu základ nehnuteľnosti - pozemku. Maximálna produktivita pozemku je určená koreláciou výšky jeho príjmu s mierou kapitalizácie, ktorú trh vyžaduje pre tento typ využitia). Táto postupnosť postupu analýzy je spôsobená skutočnosťou, že najefektívnejší prípad použitia, dokonca aj s potrebnými finančnými prostriedkami, nie je realizovateľný, ak je právne zakázaný alebo jeho fyzická realizácia nie je možná.
Odhadcovia používajú pri analýze najlepšieho využitia nehnuteľností dve techniky:: najefektívnejšie využitie lokality ako nevyvinutej; čo najefektívnejšie využitie lokality ako zastavanej. Hlavné dôvody pre určenie najefektívnejšieho využitia územia ako nezastavaného: Zvýraznenie hodnoty nehnuteľnosti len hodnoty pozemku. Použitie porovnateľného spôsobu predaja na ocenenie zastavaného pozemku. Výpočet straty hodnoty v dôsledku externého zastarania. Odhad skutočnej hodnoty pozemku ako súčasti nehnuteľnosti, ktorá nie je pre danú lokalitu optimálna. Analýza najefektívnejšieho využitia zastavaného územia sa robí z dvoch dôvodov.: Identifikácia typu využitia majetku, ktorý poskytuje najvyššiu celkovú návratnosť investovaného kapitálu. Identifikácia na trhu nehnuteľností rovnakého účelu s porovnateľnou úrovňou efektívnosti využitia.
| " |
Alexander Levkin
Generálny riaditeľ patentového úradu „Royal Privilege“.
Aby sa inovatívny nápad stal kapitálom, musíte ho úspešne uviesť na trh. Na to nestačí vytvoriť produkt, dôležité je postarať sa o ochranu duševného vlastníctva a efektívne patentovať vývoj.
Dobre vykonaný patent je legálny monopol, nástroj na kapitalizáciu spoločnosti a prilákanie investícií do podnikania. Pri žiadosti o patent sa však vynálezcovia často snažia utajiť detaily technológie zo strachu pred krádežou nápadov. To vedie k zúženiu rozsahu práv a zníženiu odolnosti patentu voči napadnutiu. Aby ste sa ochránili pred chybami, mali by ste vedieť o nuansách procesu.
Riziká publicity
Najprv musíte pochopiť, ako prebieha samotný postup patentovania. V mene vynálezcu alebo právnickej osoby sa Federálnemu inštitútu priemyselného vlastníctva (FIPS) predkladá balík dokumentácie k žiadosti. Obsahuje:
- patentový vzorec (podstata vynálezu v jednej vete);
- podrobný popis, ktorý vysvetľuje podrobnosti;
- esej;
- žiadosť o registráciu patentu.
K prihláške môžu byť priložené aj výkresy a iné dokumenty, ktoré túto myšlienku podrobnejšie zverejňujú.
Balík sa odovzdá FIPS a po roku až roku a pol sú informácie o vynáleze zverejnené na webovej stránke agentúry.
Práve v tejto fáze – po zverejnení popisu vývoja – inovátor čelí rizikám.
Na jednej strane musí prihlasovateľ patentu napísať popis tak podrobne a jasne, aby abstraktný odborník v príslušnej oblasti techniky mohol vynález reprodukovať a získať nárokovaný technický výsledok. V opačnom prípade sa vlastník nápadu vystavuje riziku, že mu FIPS zamietne patent.
Na druhej strane, zverejnenie patentu bude dostupné pre každého, čo znamená, že ktokoľvek môže vynález reprodukovať. Z právneho hľadiska má majiteľ patentu právo chrániť svoj nápad pred nezákonným použitím, ale je veľmi ťažké vystopovať porušovateľov a bojovať proti nim. Preto je potrebné svoj vývoj opísať vyvážene.
Ako získať práva na vynález a udržať si konkurenčnú výhodu
Metóda 1. Klasifikujte niektoré informácie ako know-how
Ako implementovať takúto stratégiu ochrany? Pri žiadosti o patent môžete niektoré informácie utajiť alebo, ako sa hovorí, ako know-how.
Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa know-how (tajomstvo výroby) považuje za informácie akejkoľvek povahy, ktoré majú skutočnú alebo potenciálnu komerčnú hodnotu, pretože nie sú tretím stranám známe. Tretie strany by nemali mať voľný prístup k takýmto informáciám na právnom základe a vlastník takýchto informácií musí prijať primerané opatrenia na zachovanie ich dôvernosti vrátane zavedenia režimu obchodného tajomstva.
Príklad. Inovátor prvýkrát prišiel s myšlienkou použiť niklovú trosku ako základný náter akvária. V tomto prípade stačí uviesť všeobecné informácie o zložení trosky, technológii jej výroby a čistenia, ktorá umožňuje jej použitie na zamýšľaný účel, alebo jednoducho príklad realizácie vynálezu. Súčasne je možné v podniku zaviesť režim obchodného tajomstva alebo dôvernosti a formalizovať ako know-how vlastnosti procesov čistenia a prípravy trosky, ktoré určujú jeho najvyššie spotrebiteľské vlastnosti.
Táto stratégia je vhodnejšia pre patentovanie aplikácií a metód založených na nových princípoch.
Patent potom odráža všeobecnú podstatu a podrobné a najdôležitejšie informácie zostávajú dôverné, pričom zamestnanci spoločnosti sú zodpovední za to, aby sa informácie nedostali do nesprávnych rúk. Výsledkom je, že potenciálny konkurent, ktorému sa patent zapáči, bude musieť stráviť veľa času a zdrojov vlastným výskumom a dovtedy môže tvorca nápadu posunúť svoj produkt na novú úroveň kvality.
Spôsob 2. Uveďte informácie o všetkých možných a nemožných uskutočneniach vynálezu
Nech to znie akokoľvek paradoxne, no zahrnutie veľkého množstva informácií do popisu dokáže spoľahlivo ochrániť pred nelegálnym využitím nápadu. Pri predkladaní dokumentov na FIPS je možné vykonať jeden zaujímavý manéver – poskytnutie maximálneho množstva možností na realizáciu vynálezu.
Napríklad v popise patentu môžete uviesť najlepšie, najhoršie a dokonca neexistujúce verzie vášho vývoja. To vám pomôže získať čo najviac práv a zároveň ochrániť cenné informácie tým, že ich skryjete v zdĺhavom znení.
Celkový obraz je v dôsledku mnohých možností výrazne rozmazaný a pre konkurentov bude ťažšie zistiť, ktorá z deklarovaných možností je najefektívnejšia.
Majiteľ nápadu bude ťažiť z používania takzvaných hyperným alebo generických pojmov. Hovoríme o čo najširších formuláciách jednotlivých znakov myšlienky.
Príklad. Tvorca destilačného prístroja na dvojitú destiláciu nemusí vo vzorci špecifikovať konkrétne uskutočnenie zariadenia. Myšlienku možno definovať takto: „Destilátor obsahuje dve destilačné kocky zapojené do série, z ktorých jedna je umiestnená vo vnútri druhej.“ V tomto prípade je možné k popisu pripojiť veľké množstvo výkresov s rôznymi možnosťami umiestnenia a pripojenia destilačných kociek, medzi ktorými bude tá najlepšia.
Táto stratégia je relevantná predovšetkým pre patentovanie zariadení, keď je mimoriadne ťažké udržať konštrukčné prvky v tajnosti, pretože ich možno určiť prostredníctvom reengineeringu produktu. Rozmazanie popisu rozptýli pozornosť potenciálnych falšovateľov minimálne do momentu rozsiahleho uvedenia produktov na trh, vďaka čomu môže byť držiteľ autorských práv opäť o krok vpred.
Metóda 3. Označte rozsah použitia a klasifikujte dôležité
Pokiaľ ide o patentovanie látok, spôsobov ich výroby, prípadne iných technologických aspektov, potom spravidla pri patentovaní nároky obsahujú informácie o rôznych technologických režimoch alebo chemickom zložení látok. Takéto informácie by sa mali uvádzať vo forme rozsahov.
Vynálezcovia, ktorí používajú túto techniku nesprávne, riskujú, že zostanú bez patentu aj po jeho registrácii. Faktom je, že často pri použití rozsahov ich vynálezca náhodne špecifikuje alebo ich rozšíri do takej miery, že riešenie prestane fungovať. Málokto zároveň vie o možnosti napadnutia patentu na základe kritéria „priemyselnej využiteľnosti“, keď je patent vyhlásený za neplatný, ak jeho vzorec a popis neumožňujú získať nárokovaný technický výsledok. Aký je správny spôsob určenia rozsahov?
Je potrebné experimentálne určiť hornú a dolnú hranicu každého parametra, to znamená zistiť, pri akých maximálnych a minimálnych charakteristikách zostáva technológia prevádzkyschopná.
Príklad. Vedci vynašli látku na čistenie vody z ropy na báze polysacharidových mikrogélov. Koncentrácia mikrogélov vo vode musí byť medzi 0,1 a 20 gramov na liter, aby proces mal požadovaný výsledok. Pri nižšej koncentrácii mikrogély olej vôbec nezachytia a pri vyššej koncentrácii sa látka okamžite vyzráža.
V tomto prípade je potrebné v popise patentu uviesť príklady s uvedením technického výsledku, kedy bude koncentrácia polysacharidových mikrogélov v týchto medziach. Mal by sa pridať jeden alebo viac príkladov označujúcich koncentráciu v tomto rozsahu. Je tiež vhodné zdôvodniť, prečo sa technický výsledok nedosahuje mimo špecifikovaného rozsahu.
Týmto prístupom inovátor na jednej strane poskytuje spoľahlivé informácie o technickom riešení, a preto eliminuje riziká odmietnutia registrácie a napadnutia patentu. Na druhej strane neprezrádza a môže zaradiť medzi know-how najefektívnejší spôsob realizácie svojho nápadu. Vynálezca opäť získava čas, kým konkurenti prechádzajú miliónom kombinácií rôznych parametrov pri hľadaní najefektívnejších možností.
Výsledok
Uvažované nástroje umožňujú zvýšiť efektivitu patentovania, znížiť alebo odstrániť niektoré riziká, nie sú však zárukou ochrany. Je potrebné komplexne pristupovať k procesom správy duševného vlastníctva v každom jednotlivom prípade, berúc do úvahy vlastnosti vývoja, držiteľa autorských práv, oblasť technológie, konkurentov a oveľa viac.
Je dôležité, aby vynálezca chápal potrebu byť k patentovému špecialistovi otvorený a úprimný. Mali by sa poskytnúť komplexné informácie, ktoré by okamžite poukazovali na miesta, kde sa nachádza know-how, a hovorilo sa o všetkých uskutočneniach vynálezu. Poskytnutím nepravdivých informácií sa vynálezca vystavuje riziku, že mu zostane neplatný patent.
Odoslanie dobrej práce do databázy znalostí je jednoduché. Použite nižšie uvedený formulár
Študenti, postgraduálni študenti, mladí vedci, ktorí pri štúdiu a práci využívajú vedomostnú základňu, vám budú veľmi vďační.
Uverejnené dňa http://www.allbest.ru/
Voľbanajviacefektívnemožnosťpoužitieobjektnehnuteľnosť
Úvod
Analýza najefektívnejšieho využitia nehnuteľnosti zahŕňa podrobnú štúdiu situácie na trhu, charakteristiku oceňovanej nehnuteľnosti, identifikáciu možností dopytu na trhu, ktoré sú kompatibilné s parametrami oceňovanej nehnuteľnosti, výpočet ziskovosti každej možnosti a posúdenia hodnoty majetku pre každý prípad použitia. Najvyššie a najlepšie využitie nehnuteľnosti predstavuje využitie voľného alebo zastavaného pozemku, ktoré je právne možné a vhodne navrhnuté, fyzicky realizovateľné, podporené primeranými finančnými prostriedkami a prináša najvyššiu hodnotu.
Účelom tejto práce je analyzovať nehnuteľnosť z hľadiska jej najlepšieho a najefektívnejšieho využitia ako podmienečne voľnú, ako aj s vylepšeniami. Pozemok s katastrálnym číslom 78:5516A:2 a nachádza sa v Petrohrade na adrese: Prosveshcheniya, 40, písmeno A. Na tento účel budú na základe Pravidiel využívania pôdy a rozvoja určené právne realizovateľné možnosti využitia pozemku. Petrohradu a boli vykonané aj všetky potrebné výpočty.
1 . Charakteristikaobjekt
Táto časť práce zahŕňa:
Kvantitatívna a kvalitatívna charakteristika objektu vrátane informácií o vlastníckych právach, vecných bremenách spojených s nehnuteľným objektom, o fyzických vlastnostiach nehnuteľného predmetu, dostupné informácie o amortizácii a zastaraní.
Kvantitatívne a kvalitatívne charakteristiky prvkov, ktoré tvoria objekt nehnuteľnosti, ktoré majú špecifické vlastnosti ovplyvňujúce výsledky projektu.
Informácie o aktuálnom využití predmetu nehnuteľnosti.
Ďalšie faktory a vlastnosti súvisiace s objektom nehnuteľnosti, ktoré výrazne ovplyvňujú technicko-ekonomické ukazovatele projektu.
1.1 Popispôdastránky
Popis pozemku je uvedený v tabuľke nižšie.
Tabuľka 1.1 - Popis pozemku
|
Adresa objektu (mesto, kraj, okres) |
Petrohrad, Prosveshcheniya avenue, 40, list A |
|
|
Vlastník (nájomníci) |
Štát |
|
|
Práva k pôde |
Trvalé (trvalé) používanie, Vlastníctvo |
|
|
Katastrálne číslo |
||
|
Dátum a cena nadobudnutia predmetu |
||
|
Plocha pozemku, m2 |
||
|
Súčasné využitie objektu |
Na umiestnenie predmetov kultúry a umenia |
|
Funkčné zónovanie lokality v súlade s územným plánom |
S generálnym plánom: "D" - zóna všetkých typov rozvoja verejnosti a podnikania so zahrnutím obytných budov a zariadení inžinierskej infraštruktúry súvisiacej s údržbou tejto zóny. S PZZ: TD2-2 - zóna špecializovanej občianskej a obchodnej vybavenosti v okrajových a prímestských častiach mesta so zaradením objektov inžinierskej infraštruktúry. |
|
|
Regulácia nadmorskej výšky, m |
||
|
Charakteristika miesta |
Reliéf bez výraznejších sklonov |
|
|
Tvar pozemku |
Obdĺžnikový |
|
|
Dostupnosť inžinierskych sietí |
elektrina, plyn, voda, kanalizácia, ústredné kúrenie atď. |
|
|
Dopravná dostupnosť |
uspokojivé |
|
|
Príjazdové cesty |
Cesta (asfalt) |
1.2 Popis vylepšení
Popis vylepšení je uvedený v tabuľke nižšie.
Tabuľka 1.2 - Popis pozemkových úprav
|
všeobecné charakteristiky |
architektonický štýl, konštruktívne a priestorovo-plánovacie riešenia, typ |
|
|
Rok výstavby |
||
|
Rok poslednej generálnej opravy |
||
|
Celková plocha, m2 |
||
|
Počet poschodí |
||
|
Skutočný vek budovy, roky |
||
|
Inžinierske podporné systémy: |
Stav - dobrý |
|
|
Vodovod |
||
|
Elektrické siete |
||
|
Kanalizačná sieť |
||
|
Systém vykurovania a chladenia |
||
|
Televízia |
||
|
Alarm (bezpečnostný, požiarny) |
||
|
Vonkajšie terénne úpravy: |
||
|
terénne úpravy |
||
|
Parkovanie |
||
|
Ihrisko |
||
|
pouličného osvetlenia |
1.3 História objektu
V roku 1986 sa vo štvrti Vyborgsky v Petrohrade na ulici Prosveshcheniya Prospekt objavila nová krásna budova, postavená špeciálne pre prvú detskú umeleckú školu v meste. Svetlé, dobre vybavené učebne, priestranné chodby, bufet, jedna výstavná a 2 koncertné sály. V týchto krásnych priestoroch sídlili tri oddelenia – výtvarný, choreografický a hudobný. Takáto kreatívna komunita bola nová a okamžite vzbudila najživší záujem nielen medzi obyvateľmi mikrodistriktu, ale aj celého mesta.
Ryža.
V roku 1999 bola Detská umelecká škola pomenovaná po Georgijovi Sviridovovi, pozoruhodnom ruskom skladateľovi, ktorého život a dielo boli dlhé roky späté s naším mestom. Skutočne tvorivá atmosféra, vysoká profesionálna úroveň vzdelávania sa rozvinuli najmä vďaka zakladateľovi a prvému riaditeľovi školy, váženému pracovníkovi kultúry Ruska A. M. Serdyukovi (1937-2001). Alexander Michajlovič bol úžasný učiteľ a hudobník, ktorý dokonale ovládal dva nástroje, organ a klavír. Jeho meno sa často nachádzalo na plagátoch filharmónie nielen v Petrohrade, ale aj v iných mestách Ruska a zahraničia, práve takýto líder dokázal vytvoriť tím vynikajúcich odborníkov vo svojom odbore, ktorí milujú svoju profesiu a snažia sa vtiahnuť deti do sveta hudby, tanca, maľovania.
Od roku 2001 školu vedie ctená pracovníčka kultúry Ruskej federácie Natalia Michajlovna Veledeeva. Natalia Mikhailovna pôsobí v oblasti hudobného vzdelávania od roku 1966, od roku 1987 je v administratívnej pozícii. Skúsený líder N.M. Veledeeva má v meste veľkú prestíž, je členkou správnej rady škôl v rámci Výboru pre kultúru.
Na škole študuje okolo 2000 detí, pracuje viac ako 130 pedagógov. Za veľké tvorivé výkony boli najlepší učitelia ocenení čestnými titulmi. "Ctihodný pracovník kultúry Ruskej federácie": N.M. Veledeeva, V.G. Efimov, M.V. Hwang, G.S. Leonov; "Za úspechy v kultúre": I.S. Sokolová, V.P. Kalshchikov; "Za úspech v humanizácii školy v Petrohrade": N.M. Veledeeva, V.G. Efimov, M.V. Hwang, M.F. Pugačevskij, O.I. Kuznecovová, O.F. Perevertkina, M.V. Furšová, O.V. Gerasimová, Yu.B. Slivovský. Škola je hrdá na svojich talentovaných žiakov, z ktorých najlepší získavajú tituly laureátov a diplomatov na mnohých medzinárodných súťažiach a festivaloch. Budúcim odborníkom sa udeľujú štipendiá od Výboru pre kultúru vlády Petrohradu, Ministerstva kultúry Ruska, Filharmonickej spoločnosti Petrohradu. Školský tím hrdo nesie meno veľkého ruského skladateľa. Dňa 8. decembra 2000 v súvislosti s 85. výročím G. V. Sviridova bolo slávnostne otvorené školské múzeum „Sviridov v Leningrade“.
Od roku 2000 škola každoročne hostí Open St. Petersburg Festival detských múzických umení pomenovaný po A. G.V. Sviridov. V roku 2005, keď sa festival stal členom Asociácie hudobných súťaží Ruska, získal nový štatút: Medzinárodná súťaž pre múzické umenie mládeže pomenovaná po G.V. Sviridov. Všetky tieto roky bol skladateľov synovec Alexander Sergejevič Belonenko čestným prezidentom súťaže a váženým umelcom Ruska, profesorom na St. NA. Rimskij-Korsakov Oleg Jurijevič Malov.
Pre mnohých laureátov bolo víťazstvo na súťaži Sviridov dobrým štartom v ich profesionálnom rozvoji.
Pre najmenších hudobníkov (do 10 rokov) škola iniciovala mestský festival „Iskry“. Každé dva roky súťažia v hudobnom výkone mladí sólisti akejkoľvek špecializácie. Slávnostné odovzdávanie cien a koncert laureátov sa koná v Malej sále pomenovanej po M.I. Glinka z Petrohradskej filharmónie. Dnes škola zohráva významnú úlohu v koncertnom živote mesta. Študenti hudobných a choreografických oddelení neustále vystupujú na veľkých koncertných miestach: v Šeremetevskom paláci, Veľkej a Malej sále sv. Rimskij-Korsakov. Chlapci sa zúčastňujú hudobného predplatného Domu skladateľov, divadla „Cez zrkadlo“, v Dome Kochneva, v múzeu F.I. Chaliapin, v palácoch Ruského múzea.
Jedným z najlepších hudobných odborov je klavírne oddelenie. Učitelia ako: G.S. Leonová, D.Yu. Bystrov, M.Yu. Kuzminová, O.F. Perevertkina, O.I. Radaeva, M.V. Hwang úspešne pripravuje svojich žiakov na vystúpenia na súťažiach, mestských koncertoch a na prijatie na stredné školy. Všetky odbory školy zamestnávajú bývalých absolventov, ktorí sa po absolvovaní vysokých škôl vrátili do svojich rodných múrov. Škola je známa svojimi tvorivými kolektívmi, ktoré účinkujú nielen v našom meste, ale aj v zahraničí.
Vzorný tím dychovej hudby pod vedením cteného pracovníka kultúry Ruskej federácie Efimova V.G. - víťaz mnohých medzinárodných súťaží a festivalov - navštívil Izrael, Taliansko, Nemecko, Francúzsko, Španielsko, Belgicko, Grécko. Spevácka skupina „Consonance“ pod vedením M.V. Fursová je laureátkou a diplomovou víťazkou mnohých medzinárodných festivalov: na súťažnom festivale k 90. výročiu G.V. Sviridova (Moskva, 2005), Diplom I. stupňa na Otvorenom celoruskom zhromaždení detských zborov „Na brehoch Nevy“ (Petrohrad, 2006), Zlatá medaila medzinárodnej zborovej súťaže „Mundi Cantant“ (ČR. republika, Olomouc, 2007), I cena medzinárodnej súťaže pomenovanej po G.V. Sviridova (SP-b 2007), diplom II. stupňa X. Petrohradského festivalu detských zborov "Klasika a moderna" (2007), I cena za 56 - Europees Musikfestival voor de Jeugd Neerpelt (Belgicko 2008), Strieborný diplom na 6. ročník festivalu e Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - VENEZIA (Taliansko 2008). Tím neustále cestuje s koncertmi do mnohých miest v Rusku a zahraničí: Poľsko, Maďarsko, Fínsko, Francúzsko, Taliansko, Česká republika, Belgicko. Výtvarný odbor školy má 22 pedagógov. Medzi nimi: N.E. Belykh, V.P. Golovin, O.N. Pankratová, F.F. Rasulov, Yu.B. Slivovský, M.S. Smirnov, N.P. Starová, M.V. Trofimová sú členmi Zväzu umelcov Ruskej federácie. Práce študentov výtvarného odboru opakovane získali ocenenia na výstavách v Petrohrade, Rusku, Anglicku, Amerike, Francúzsku, Nemecku, Fínsku, Poľsku, Českej republike, Maďarsku.
Na choreografickom oddelení pracuje tím skúsených pedagógov, ktorí majú bohaté skúsenosti s javiskovou a pedagogickou prácou a zúčastňujú sa medzinárodných seminárov o choreografickom umení: v USA, Francúzsku, Fínsku. Študenti odboru študujú podľa akademického programu. Na oddelení pracuje I.K. Novik je popredným riaditeľom petrohradského detského hudobného divadla „Through the Looking Glass“. Pod jej vedením sa realizuje zaujímavá tvorivá práca, realizujú sa predstavenia, ktoré spájajú činnosť choreografického, hudobného a umeleckého odboru školy. Nadviazali tvorivé väzby s Akadémiou ruského tanca pomenovanou po A. Vaganovej. Študenti vystupujú na popredných koncertných miestach v meste: Veľká filharmónia, Akademická Capella, Smolný chrám. Jedným z úspechov práce katedry je dosiahnutie študentských titulov laureátov a diplomatov na mestských a medzinárodných festivaloch, medzi ktoré patria: "Dancing Olympus" (Berlín 2008), "Sparks" (St. Petersburg 2009). Vystúpenia študentov vo veľkej miere zdobia konanie abonentných a prázdninových koncertov.
2 .Analýzaživotného prostrediaprostredia
2.1 Analýzamiestobjekt
Ryža.
Rozvoj územia
Územie štvrte, v ktorej sa nachádza skúmaný objekt, je obmedzené na:
- ulica Yesenin;
- Vyhliadka na osvietenie;
- ulica Ivana-Fomina;
- Lilac bulváry.
Študijná oblasť sa vyznačuje množstvom parkov.
Najväčším z nich je park Sosnovka s upraveným lesom, chodníkmi, ihriskami a volejbalovými ihriskami, park Lesníckej akadémie, ktorý sa nachádza v blízkosti námestia Mužestva.
Ekologický stav obytných štvrtí okresu je vo všeobecnosti dobrý, ale miera znečistenia pôdy v mikrookresoch sa výrazne líši. Úroveň znečistenia ovzdušia je však vo všeobecnosti vyššia ako v susednom okrese Primorsky, kde je vzduch aktívne vetraný zo zálivu. Vedľa skúmaného objektu je aj Kantemirovsky most, ktorého územie je považované za jedno z najhlučnejších miest v meste.
Obrázok 2.1 - Lokálne umiestnenie objektu
Obytná zástavba
Zloženie bytového fondu okresu Vyborgsky prakticky opakuje chronológiu rozvoja mesta. Na juhu - starý fond, v centrálnej časti - "Stalinka" a "Khrushchev", na severe - väčšinou nové domy. Medzi hlavné výhody okresu Vyborgsky patrí rozvinutá infraštruktúra. Okres je v dostupnosti kvalitných obchodných priestorov na štvrtom mieste v rebríčku petrohradských okresov. Oblasť je známa nákupnými zónami v blízkosti staníc metra Udelnaja a Politechničeskaja, nákupných centier Svetlanovskij a Šuvalovskij, obrovskými nákupnými a zábavnými centrami v oblasti Ozerkov a stanicou metra Prospekt Prosveshcheniya, O Kay, hypermarkety Lenta "a" Maxidom ". V oblasti existujú obchodné centrá" Nobel "(Pirogovskaya nábrežie), Aquatoria "(Vyborgskaya nábrežie)," Bekar "(B. Sampsonievsky prospekt). Treba poznamenať, že väčšina existujúcich obchodných centier sa nachádza na Vyborgskej strane. Okres Vyborgsky má veľké množstvo objektov (nad 40), prenájom kancelárskych priestorov.V areáli sa tiež rekonštruuje staré budovy,projektuje a stavia sa nové budovy pre biznis centrá.parkoviská.
všeobecné informácie
Okres Vyborgsky (založený v roku 1718) je dnes jedným z najväčších v Petrohrade a jedným z najstarších: svoje meno dostal už v roku 1817. Práve v tom čase sa na základe dekrétu Petra I. začalo územie pozdĺž pravého brehu Bolshaya Nevka a Nevy, kadiaľ prechádzala starodávna cesta do Vyborgu, nazývať stranou Vyborg.
V prvých rokoch existencie mesta bola strana Vyborg považovaná za hranicu. Na čele mesta bolo toto územie súčasťou petrohradskej časti, potom sa stalo samostatnou fínskou, potom vyborskou stranou.
Na pravom brehu Bolšaja Nevka, ktorý počas povodní takmer nebol zaplavený, už začiatkom 18. storočia začali stavať sklady, stodoly, nemocnice. Násyp sa v tomto úseku vplyvom zasypávania brehu neustále rozširoval a postúpil do rieky takmer o 200 metrov. Od roku 1711 sa objavili obytné budovy. Usadili sa tu stavitelia mesta, vyslúžilí vojaci, remeselníci. Takto vznikli osady: bednárstvo, spoločnosť, nemocnica, Sinyavinskaya. Tu sa okolo fabrík striedala zástavba. V prvej štvrtine 18. storočia sa vyborgská strana rozvíjala pomalšie ako ostatné okresy Petrohradu. V roku 1717 bolo na strane Vyborgu len 350 domácností (v tom istom období bolo na Admiraltejskom ostrove 1 720 domácností).
Na perifériách sa objavujú rôzne priemyselné podniky - cukor, garbiarne, pivovary; lodenica, kasárne, väznice. Práve tam na nábrežiach Nevy si cárski hodnostári - G. Teplov, A. Bezborodko, admirál A. Sinyavin a ďalší stavajú letné chaty.
Južná časť okresu susediaca s Nevou sa stala súčasťou mesta v 18. storočí. Vznikla tu nemocničná osada. Prvá vojenská nemocnica v Rusku (Admiralteyskaya Hospital) bola založená v roku 1715 dekrétom Petra I., vedľa nej bola v roku 1717 otvorená pozemná vojenská nemocnica. Na pilótach ich postavil prvý architekt nášho mesta D. Trezzini, následne kamenné tieto budovy s dvomi vežičkami v rohoch a v dĺžke takmer 300 metrov prestaval M. Zemtsov. Podobu, ktorú vidíme teraz, získala akadémia v 60. rokoch minulého storočia. Najprv boli prestavané tie budovy, ktoré majú výhľad na Nevu, potom zvyšok. Od roku 1881 sa tento komplex stal známym ako Vojenská lekárska akadémia. V druhej polovici 19. storočia sa pozdĺž brehov Nevy a Bolšaja Nevka vytvoril priemyselný región. Nachádzajú sa tu továrne A. Baranovského, G. Lessnera, L. Eriksona, L. Nobela, ako aj manufaktúry Sampsonievskaja, Nikolskaja a Vyborgskaja.
Centrálna časť moderného okresu sa predtým nazývala „Les“. Je dosť ťažké určiť presné hranice Lesnoy v modernom meste. Sergej Alexandrovič Bezbakh (vynikajúci miestny historik 20. rokov 20. storočia) vo svojej knihe poznamenal, že „Les“ je názov pre oblasť na pravej strane diaľnice Vyborg (Engels Ave.) medzi ulicou Lanskaya, Isakov per. (teraz ulica Manchesterskaya), Staro-Pargolovsky Avenue (dnes ulica Maurice Thorez), Teologický cintorín a Park Lesníckeho inštitútu. Teraz, podľa historika S. Glezerova: „Široký pojem „les“ zahŕňa neďalekú Malajsku a Bolšajskú Kushelevku, Graždanku a Sosnovku.
Pozemky v strednej a severnej časti moderného okresu Vyborgsky patrili kráľovským šľachticom - Shuvalov, Levashov, Kushelev. Ich mená dali názov obciam Kushelevka, Levashovo, Shuvalovskoe. V 19. storočí sa Lesnícka škola presťahovala z Cárskeho Sela do oblasti Kushelevka, na základe čoho následne vznikla Lesnícka inžinierska akadémia. V polovici 19. storočia sa územie pri Lesnej škole začalo zastavovať dačami, ale položením odbočky Fínskej železnice v 70. rokoch sa ich výstavba presunula na sever, do Šuvalova a Ozerki. V oblasti námestia Muzhestva sú spojené všetky hlavné diaľnice Lesnoy. V 18. storočí viedli do Spasského kaštieľa. Potom ho vlastnil vplyvný šľachtic kráľovského dvora Kataríny II. a Pavla I. - Ivan Kushelev. Kúpou časti pozemku od grófa Bezborodka si postavil letné sídlo. Začiatkom storočia sa vedľa Kushelevovej dače nachádzala anglická farma, ktorej história siaha až do obdobia vlády Alexandra I., keď dovolil anglickému kapitánovi na dôchodku Davidsonovi zriadiť príkladnú poľnohospodársku farmu, na ktorú mal pôdu za hranicami Bola získaná strana Vyborg, vrátane časti panstva Spasskaya. Farma sa nestala vzorom, ale priniesla len straty a v roku 1809 bola vrátená do štátnej pokladnice. Časť pozemkov farmy bola predaná okrem dvoch parciel, kde boli hospodárske budovy. V roku 1811 sa na nich nachádzal Lesný inštitút prenesený z Carského Sela, ktorý sa potom nazýval „Forst Institute“ (z anglického „les“ - les), ktorý neskôr dal názov celej oblasti. Ústav postupne premenil časť svojich pozemkov na lesopark: namiesto starých krivoľakých ciest na Spasský kaštieľ a Murino boli položené ulice, vysadené borovice, upravené škôlky, botanická záhrada a skleník.
Od 30. rokov 19. storočia ústav, ktorý potreboval peniaze, začal predávať časť svojich pozemkov súkromným osobám na výstavbu letných chát a z okolia sa stalo rušné predmestie. Pozemky rýchlo skúpili bohatí Petrohradčania, ktorí ocenili atraktivitu týchto prímestských miest. Výsledná dacha sa začala nazývať „dachy za lesným ústavom“. Potom, keď sa z ústavu v roku 1837 stala vojenská vzdelávacia inštitúcia, ktorá sa volala Lesný zbor, a oblasť sa začala nazývať Lesný zbor. Názov pretrval do polovice 19. storočia, neskôr sa postupne vytratilo slovo „zbor“ a zostalo pomenovanie „Les“, niekedy „Les“.
Postupom času, začiatkom 20. storočia, názov „Les“ pokrýval pomerne veľké územie. Keď tu bol otvorený Polytechnický inštitút, význam Lesnoy sa zvýšil najmä. Zmenil sa na akýsi petrohradský „Cambridge“. Osud Lesnoy po revolúcii je typický pre mnohé metropolitné predmestia. „V 20. – 30. rokoch 20. storočia tu žila jednoduchá verejnosť z radov robotníkov a spoluzamestnancov a v 60. rokoch sem prišlo mesto,“ píše S. Glezerov. Zo starého Lesnoya sa zachovalo len niekoľko budov, medzi nimi drevená budova Bertlingovej dače na Bolotnej ulici, preslávená svojou revolučnou minulosťou, teraz je tu Detské historické múzeum, Kotlov kaštieľ na námestí Mužestva, dom profesora sv. Lesnícky inštitút Dmitrija Nikiforoviča Kaygorodova pri rybníku Serebryan, kaštieľ neďaleko námestia Odvaha, ktorý starodávni nazývajú „dom Chaliapina.“ A dnes je obľúbeným park Lesníckej akadémie (predtým Lesný inštitút), ako predtým. miesto na prechádzky pre obyvateľov regiónu Vyborg. Najstaršie zo severného okolia regiónu je obec Pargolovo. Prvá zmienka o ňom sa nachádza v platovej knihe pre Novgorod za rok 7008 (1500). Potom sa obec volala Parkola. K pargolovskej kúrii, ktorú daroval Peter I. svojej dcére Alžbete Petrovne, patrili tieto osady: Suzdalskaja Sloboda (1. Pargolovo), Malaya Vologodskaja Sloboda (2. Pargolov) Okres existuje na jeho hraniciach od roku 1978, susedí s Prímorským, Kalininským. , Petrohradskij, Stred. Na severe okres hraničí s okresmi Vsevolozhsky a Kurortny. Na juhu jeho hranica prebieha pozdĺž Nevy medzi mostom Liteiny a Bolshaya Nevka. Bolshaya Neva.
Územie okresu sa rozprestieralo v smere od nábrežia Vyborgskej a rozširovalo sa na sever. Rozloha územia je 11,5 tisíc hektárov. Počet obyvateľov je asi 412 tisíc ľudí. Z hľadiska počtu obyvateľov je okres na treťom mieste v meste po Kalininskom a Nevskom okrese.
Napriek tomu, že okres Vyborgsky zaberá jedno z popredných miest v meste z hľadiska nasýtenia priemyselnými podnikmi, je to jedna z najzelenších oblastí Petrohradu. Viac ako tretinu okresu zaberajú parky a námestia. Napríklad rozloha parku Sosnovka je asi 322 hektárov. Územie parku Lesníckej akadémie - 65 hektárov, zelené plochy v Levashove - 346 hektárov. Množstvom zelene na obyvateľa je okres na prvom mieste v Petrohrade.
Priemyselná zóna pozdĺž Bolshaya Nevka stále existuje. Na území je viac ako pätnásť veľkých podnikov, vrátane "Engine", "Maison", "Uranus", "Petersburg Textile", "System", "Red Thread", "Compressor", "Red Mayak", "Teplopribor" , "Svetlana", prvý cukrársky závod "Azart" atď. V postsovietskom období bola väčšina priemyselnej výroby na území Vyborgu zatvorená. Vznikla myšlienka vytvoriť na ich mieste veľké obchodné centrum. Rýchlym tempom sa realizujú veľké investičné projekty - budujú sa automobilky Nissan a Hyundai, prvá etapa mliekarne Petmol (skupina firiem Unimilk), biznis centrum Capital-M na Matrosovej ulici, colnica spoločnosti, resp. logistický terminál "Sterkh" v Pargolove.
V sovietskych časoch sa na severe okresu Vyborgsky objavila ďalšia priemyselná zóna - Parnas, kde dnes pokračuje priemyselná výstavba. Sídlia v ňom také veľké podniky ako Baltika Brewery OJSC, Parnas-M CJSC. Medzi nimi, okrem tých, ktoré už boli spomenuté vyššie, patrí Parnassus Pilot Plant for Metal Structures, závod na výrobu asfaltu a betónu, LPO Vibrator, Enterprise No. 2 Petrochimopttorg, Pepsi-Cola, Wimm Bill Dann. Nachádza sa tu aj Severná colnica, sklady a terminály. Na Parnase sa nachádza aj rovnomenné obchodné centrum. Betónové garáže hromadných parkovísk zoradené pozdĺž železnice a Engelsovej ulice. Priemyselná zóna "Parnas" sa naďalej rýchlo rozvíja, rozvíja územia okolo nej a plazí sa za Ring Road.
Dopravnú dostupnosť okresu Vyborgsky možno vo všeobecnosti označiť za uspokojivú.
Jeho centrálna časť je obsluhovaná dvoma stanicami metra - "Lesnaya" a "Vyborgskaya", severná časť - štyrmi stanicami: "Parnas", "Prospect of Enlightenment", "Ozerki", "Udelnaya". Územie okresu je však príliš veľké, existujúce stanice metra zjavne nestačia. Hlavné dopravné trasy okresu, ktoré spájajú jeho severnú a južnú časť, sú: Veľký Sampsonevskij prospekt, Engelsov prospekt a Vyborgskoe Highway, ako aj Lesnoy, Tikhoretsky prospekt a Kultury Prospekt, ktoré spájajú severnú a južnú časť okresu. Západnú a východnú časť okresu spájajú Svetlanovské, Lunacharské, Prosveščenija a Suzdalskij. Majitelia osobných vozidiel, ktorí vychádzajú z oblasti do centra mesta, sú nútení nečinne stáť v dlhých zápchach. Existujúce križovatky na výjazde zo severných oblastí nezvládajú záťaž a v dopravnej špičke sa vozidlá „zastavujú“ na námestí Mužestva, Svetlanovskaja a Leninovom námestí.
bezprostredné okolie objektu - hlavne výrobné podniky a bytové domy
· intenzita dopravných prúdov v blízkosti Predmetu hodnotenia je vysoká a miera aktivity chodcov stredná;
· dopravná dostupnosť verejnou dopravou a automobilom je charakterizovaná ako dobrá vyhovujúca.
3. Analýzatrhukomerčnénehnuteľnosť
nehnuteľný obchodný majetok
Prehľad komerčných nehnuteľností. Komerčné nehnuteľnosti tradične zahŕňajú segmenty kancelárskych, maloobchodných, priemyselných a skladových a hotelových nehnuteľností. Maloobchodné nehnuteľnosti zároveň zahŕňajú plochy slúžiace na umiestnenie rôznych služieb: stravovanie, domácnosť, šport, zábava atď.
V súlade s predbežným umiestnením oceňovanej nehnuteľnosti poskytuje táto správa prehľad komerčných nehnuteľností v Petrohrade v nasledujúcich sektoroch:
Priemyselné a skladové nehnuteľnosti;
Kancelárske nehnuteľnosti;
Pôda.
Všeobecná situácia. V segmente komerčných nehnuteľností dochádza k progresívnemu rozvoju: podiel neobsadených priestorov klesá, nájomné rastie súbežne s infláciou. Zhodujú sa na tom analytici všetkých spoločností. Odborníci z rôznych spoločností odhadujú celkovú ponuku kvalitných kancelárskych priestorov na približne 2 milióny štvorcových metrov. Najskromnejšie odhady - v spoločnosti Knigh Frank St-Petersburg (1,65 milióna), štedrejšej ako ostatní v tomto smere, špecialisti správcovskej spoločnosti Maris / CBRE (2,2 milióna).Všetci odborníci sa tiež zhodujú, že v minulosti klesol počet voľných priestorov v segmente kancelárií (aktuálna miera neobsadenosti vo firmách sa odhaduje na 11-13%). Odborníci Jones Lang LaSalle v Petrohrade zároveň poznamenávajú, že trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami v Petrohrade v roku 2011 zostal „trhom nájomcov“, pričom čistá absorpcia prevýšila uvedenie do prevádzky, ako aj pokles podielu voľných priestorov v r. 2012 z 19,7 % na 13 ,5.
Stabilný dopyt po kancelárskych priestoroch, pokles počtu voľných priestorov viedol k zvýšeniu nájomného. Podľa analytikov Maris zdraželi kancelárie triedy B o 3-4%. V existujúcich kancelárskych centrách triedy A sa ceny prenájmu výrazne nezmenili.
Podobným spôsobom odhadujú odborníci aj súčasnú úroveň obsadenosti obchodných priestorov – asi 96 %, čo svedčí o vysokej miere dopytu po tomto type nehnuteľností v meste. Napriek skromnému podielu voľných priestorov ani v tomto segmente nedochádza k prudkému rastu sadzieb. Obchodné miesta za posledný rok vzrástli ceny približne rovnako ako kancelárie - o 7-10%.
V roku 2012 nedošlo k takmer žiadnemu nárastu skladového trhu (nárast na úrovni 1 % disponibilného objemu). Z tohto dôvodu sa obsadenosť týchto oblastí výrazne zvýšila, vývojári urýchlene spustili zmrazené projekty. Na konci roka 2012 sú hodnoty kapitalizačných mier v Petrohrade: pre kancelárske nehnuteľnosti vysokej kvality - 9,5-10%, pre vysokokvalitné maloobchodné nehnuteľnosti - 10-10,5%, pre aktíva inštitucionálnej kvality v sklade segment nehnuteľností - 11-11 ,5 %. V regiónoch prešli miernou korekciou smerom nadol aj minimálne miery kapitalizácie pre luxusné komerčné nehnuteľnosti.
Tabuľka 3-1 Minimálne miery kapitalizácie kvalitných komerčných nehnuteľností v roku 2012
Vývoj segmentov komerčných nehnuteľností v Petrohrade je nerovnomerný. Najrozvinutejšie trhy sú kancelárske a maloobchodné nehnuteľnosti. Trh hotelov a výrobných a skladových zariadení za nimi výrazne zaostáva.
Územné rozmiestnenie obchodných plôch. Územné rozmiestnenie obchodných priestorov do veľkej miery závisí od ich funkcie. Kancelárske priestory, ako v biznis centrách, tak aj vstavané, ako aj hotelové zariadenia sa nachádzajú najmä v centrálnych štvrtiach Petrohradu - Admiralteisky, Petrogradsky, Central. Je to kvôli blízkosti obchodných centier a turistických destinácií.
Veľké nákupné komplexy sa nachádzajú hlavne v obytných štvrtiach (Primorsky, Vyborgsky, Moskovsky), čo je determinované prítomnosťou veľkých pozemkov a blízkosťou väčšiny spotrebiteľov. Vstavané obchodné priestory sa nachádzajú najmä v centrálnych štvrtiach (Admiralteisky, Vasileostrovsky, Petrogradsky, Centralny) Kvalitné výrobné a skladové komplexy sa tiahnu k hlavným dopravným koridorom mesta - Morskému prístavu sv. Moskva), Murmanská diaľnica (M-18) a západný koridor (Tallinskoje diaľnica, M-11).
Podľa GUION sa prenajaté vstavané výrobné a skladovacie priestory nachádzajú najmä v okresoch Vyborgsky, Nevsky, Krasnogvardeisky, Frunzensky a Kirovsky.
Trhová aktivita. Podľa analytikov z Centra pre hodnotenie a poradenstvo v Petrohrade dochádza k určitému prerozdeleniu síl v investičnom segmente a vývoji na trhu – dochádza k „zmene zloženia“ v dôsledku predchádzajúcej krízy. Od druhej polovice roku 2012 je badateľný a pomerne prudký nárast aktivity kupujúcich na trhu zo strany fyzických a právnických osôb, ktoré majú záujem o nadobudnutie pomerne veľkých komerčných nehnuteľností (predovšetkým budov) na rôzne účely - maloobchod, kancelárie, atď. voľný čas a zábavu. Tento trend je do značnej miery spôsobený tým, že Rusko a najmä Petrohrad v roku 2011 konečne prekonali krízu a vstúpili na trh s nehnuteľnosťami stabilným tempom rastu.
Na druhej strane, globálna ekonomika a finančné trhy sú aj naďalej v horúčke v dôsledku známych udalostí v USA a Európe. To dáva investorom určitú nedôveru v budúcnosť a pomerne vážne inflačné očakávania. V tejto situácii majú zákazníci motiváciu kupovať existujúce zariadenia, ktoré už boli postavené a zaplnené nájomníkmi. Takáto nehnuteľnosť slúži ako nástroj na investovanie prostriedkov a poistenie sa proti znehodnoteniu peňazí. Podľa skúseností z rokov 2008-2009 kvalitné nehnuteľnosti naplnené nájomníkmi, hoci vykazovali mierny pokles aktuálnych ukazovateľov z hľadiska obsadenosti a ziskovosti, naďalej generovali peňažný tok.
Okrem investorov sa citeľne zaktivizovali aj koncoví kupujúci. Môže za to stabilizácia ekonomiky, ako aj proces presunu kancelárií viacerých veľkých spoločností do Petrohradu, predovšetkým v komoditnom sektore. Stratégiou takýchto spoločností veľmi často nie je prenájom, ale vlastníctvo nehnuteľnosti. Zameriavajú sa na akvizíciu moderných nadštandardných budov v najlepších lokalitách mesta a sú pripravení zaplatiť za ne primeranú cenu.V roku 2012 bol realitný trh doplnený ponukami. Dôsledkom krízy bolo, že množstvo vlastníkov z tých či oných dôvodov dalo svoje objekty do predaja. Okrem toho sa v roku 2012 začali predávať záložné predmety bánk. Bankové štruktúry sa dostali do kritického bodu, keď bolo potrebné rozhodnúť o takýchto aktívach. A často to bolo v prospech výpredaja, aj keď niekedy s výraznou zľavou. Treba poznamenať, že kvalitné objekty s dobrou polohou a úrovňou výstavby sú v tejto zástavnej hmote vzácne. Teraz majú kupujúci, ktorí pozorne sledujú súčasnú situáciu, možnosť vstúpiť do rokovaní s bankami a odkúpiť tieto kolaterálové aktíva.
Vo všeobecnosti činnosť, ktorá sa začala v lete 2012, už viedla k niekoľkým významným transakciám pre trh. Napríklad: akvizícia obchodného domu Passage spoločnosťou Jensen Group ako sprievodné aktívum, predaj kina Coliseum, rokovanie o predaji nákupného centra Gallery a množstvo dokončených alebo otvorených transakcií so známymi budovami v meste. Tento trend jesenno-zimného obdobia bude pokračovať.
V investičnom segmente a rozvoji momentálne dochádza k istému prerozdeleniu síl. Niektoré firmy svoj vplyv posilňujú, iné strácajú alebo odchádzajú z trhu a objavujú sa aj noví hráči.
Ak v budúcnosti nedôjde k žiadnym globálnym finančným otrasom, potom do konca roka 2012 budeme pozorovať pomerne sebavedomý rast trhu – nájomných aj investičných transakcií.
Tabuľka 3-2 Návratnosť investícií do rôznych segmentov komerčných nehnuteľností v Petrohrade
Spotrebiteľský trh. V januári až novembri 2012 v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka vzrástol maloobchodný obrat v meste o 8,3 %, v kraji o 2,7 %. Obrat verejného stravovania v meste vzrástol o 2,4 %, v kraji o 7,9 %. Obrat veľkoobchodu v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka v meste klesol o 10 %, v kraji vzrástol o 1,7 %.
Trh práce. V októbri 2012 sa v porovnaní s októbrom 2011 počet nahradených pracovných miest v organizáciách (okrem malých podnikov) zvýšil o 1,0 % v Petrohrade, o 0,1 % v Leningradskej oblasti Podľa výborov práce a zamestnanosti obyvateľov St. V Petrohrade a Leningradskej oblasti sa počet oficiálne evidovaných nezamestnaných od novembra 2011 do novembra 2012 znížil v meste o 22 %, v regióne o 16 % a na konci novembra 2012 dosiahol 10,2 tisíc a 4,2 tisíc. Ľudské. Úroveň evidovanej nezamestnanosti na konci novembra 2012 bola 0,4 % v Petrohrade, 0,5 % ekonomicky aktívneho obyvateľstva v Leningradskej oblasti, oproti 0,5 % v meste aj v regióne na konci novembra 2011.
Výstavba a investície. V januári až novembri 2012 sa objem investícií do fixného kapitálu veľkých organizácií v Petrohrade v porovnaní s januárom až novembrom minulého roka znížil o 10,0 % a dosiahol 176,2 miliardy rubľov, v Leningradskej oblasti vzrástol o 4,0 % a dosiahol 194,1 miliardy rubľov. Od začiatku bežného roka sa objem prác v druhu činnosti „stavebníctvo“ v Petrohrade tiež znížil o 6,7 % v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka a predstavoval 299,4 miliardy rubľov, v Leningradskej oblasti vzrástol o 6,7 %. 10,1 % a predstavovali 101,4 miliardy rubľov.
Uvedenie obytných budov do prevádzky v januári až novembri bežného roka v Petrohrade a v Leningradskej oblasti vzrástlo v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka o 2,8 % a 11,3 % a predstavovalo 1 778,3 tis. . m obytnej plochy v Petrohrade a 894,0 tisíc metrov štvorcových. m. v Leningradskej oblasti. V novembri tohto roku. v Petrohrade, výrobná budova LLC Ferromet-Invest, výrobný a skladový komplex LLC Trader, výrobné a technické centrum pre opravy a predaj automobilov LLC Phoenix-Motors, skladový areál s parkoviskom CJSC. UNISTO, sklad stavebných materiálov GRAN CJSC, 1 trafostanica, 3 čerpacie stanice, predškolská vzdelávacia inštitúcia v okrese Puškinskij, reštaurácia v okrese Kurortny, obchodné centrum v okrese Moskovsky, komplex spoločenských a občianskych vybavenosti v r. okres Kirovský a ďalšie.
V Leningradskej oblasti skleníkové zariadenie Vector LLC, selekčné a semenné centrum Lesníckeho odboru Leningradskej oblasti, dielňa na spracovanie dreva Pallet-Plus LLC, 2 kotolne v okresoch Vyborgsky a Vsevolozhsky, 1 čerpacia stanica, bola uvedená do prevádzky predškolská vzdelávacia inštitúcia a federálne školiace stredisko (1. etapa) vo Vsevoložskej oblasti a ďalšie.
4. Analýzanajlepšíanajviacefektívnepoužitiepôdastránkyakopodmienečnezadarmo
Výber optimálneho využitia pozemku.
Analýza za účelom výberu najlepšieho a najefektívnejšieho využitia územia sa zvyčajne vykonáva v dvoch prípadoch: ak je potrebné samostatné posúdenie pozemku a tiež pri výbere objektov na porovnávaciu analýzu. Pojem „najlepšie a najefektívnejšie využitie“ je definovaný ako pravdepodobné využitie hodnoteného majetku s maximálnou návratnosťou a nevyhnutné sú podmienky fyzickej, právnej a finančnej uskutočniteľnosti takéhoto konania. Najprv je potrebné uviesť funkcie, ktoré je možné na tomto pozemku realizovať bez akýchkoľvek obmedzení. Najúčinnejšie použitie je určené interakciou viacerých faktorov:
Právna uskutočniteľnosť: Zvážte použitie povolené nariadeniami o územnom plánovaní, obmedzeniami súkromnej iniciatívy, nariadeniami o historických lokalitách a zákonmi o životnom prostredí
Fyzická realizovateľnosť: Zváženie použitia, ktoré je v danej lokalite fyzicky realizovateľné.
finančnú realizovateľnosť. Zváženie zásadnej možnosti zabezpečenia financovania projektu so zapojením cudzieho kapitálu.
Maximálna účinnosť. Po zvážení toho, ktoré z ekonomicky životaschopných použití bude generovať maximálny čistý príjem alebo maximálnu súčasnú hodnotu
Analýza používania stránky ako podmienečne zadarmo. právna realizovateľnosť. Hlavné, pomocné a podmienečne povolené využitie pozemkov a zariadení investičnej výstavby na území tejto zóny, ustanovené v prílohe 3 k zákonu Petrohradu „O pravidlách využívania pôdy a rozvoja Petrohradu“ zo 16. februára , 2009 č. II) sú uvedené v nasledujúcej tabuľke:
Tabuľka 4.1 - Druhy povoleného využitia predmetu výskumu
Predmety druhu užívania označené v odseku 3 tohto článku znakom (*) sa môžu nachádzať len na pozemkoch priamo susediacich s červenými čiarami ulíc, ciest, námestí, príjazdových ciest, nábreží, bulvárov, ktoré sú verejnými plochami, pričom s výnimkou príjazdových ciest v rámci štvrte, keďže neexistujú právne predpisy zakazujúce ich umiestnenie.
Minimálna plocha pozemku.
Je povolené nie menej ako súčet plôch, ktoré zaberá objekt investičnej výstavby existujúci alebo sa nachádza na jeho území, a plocha zelených plôch požadovaných v súlade s týmito pravidlami, plocha pre parkovacie miesta, príjazdové cesty a iné pomocné zariadenia. potrebné v súlade s týmto poriadkom a technickými predpismi na jeho údržbu a prevádzku.
Koeficient využitia územia.
Faktor využitia plochy je definovaný ako pomer maximálnej celkovej plochy bytov, ktoré je možné umiestniť na územie pozemku, k ploche pozemku. Stanovujú sa nasledovné limitné maximálne hodnoty súčiniteľa využitia plochy: - pre bytové domy v strednej a výškovej zástavbe do 9 podlaží - 1,7; - pre pozemky viacpodlažných obytných budov s 9 podlažiami a viac - 2.3.
Minimálne odsadenie budov, stavieb, stavieb od hraníc pozemkov.
Minimálne odrážky od hraníc pozemkov, stien budov, stavieb, stavieb bez okien: vo vzdialenosti, ktorá poskytuje štandardné slnečné žiarenie a osvetlenie vo výške 6 metrov alebo viac v akomkoľvek bode, pozdĺž hraníc priľahlých a oddelených území spoločného územia využívanie pozemkov alebo pozdĺž hraníc území, kde sa pozemky nevytvárajú; v prípade priľahlých území (pozemkov) nachádzajúcich sa v hraniciach územných zón, ktorých urbanistický poriadok neustanovuje druhy povoleného využitia, pre ktoré je potrebné zabezpečiť štandardné slnečné žiarenie a presvetlenie, minimálna vzdialenosť 0 metrov od hraníc parciel, ktoré sa nezhodujú s červenými čiarami je povolené.
Minimálne odrážky od hraníc pozemkov, stien budov, stavieb, stavieb s oknami: vo vzdialenosti, ktorá poskytuje štandardné slnečné žiarenie a osvetlenie vo výške 6 metrov alebo viac v akomkoľvek bode, pozdĺž hraníc susedných pozemkov, pozdĺž hranice pozemkov oddelených spoločnými priestormi alebo pozdĺž hraníc území, na ktorých pozemky neboli vytvorené, najmenej však 10 metrov;
V prípade priľahlých území (pozemkov) nachádzajúcich sa v hraniciach územných zón, ktorých urbanistický poriadok neustanovuje druhy povoleného využitia, pre ktoré je potrebné zabezpečiť štandardné slnečné žiarenie a presvetlenie, minimálna vzdialenosť 3 metrov od hraníc pozemkov, ktoré sa nezhodujú s červenými čiarami, je povolené.
Stanovujú sa minimálne odrážky od hraníc pozemkov, stien budov, stavieb, stavieb pozdĺž hraníc pozemkov, ktoré sa zhodujú s červenými čiarami ulíc a príjazdových ciest: pre obytné budovy s bytmi na prvom poschodí a vzdelávacie a vzdelávacie inštitúcie orientované na hlavné ulice - 6 metrov; pre obytné budovy s bytmi na prvom poschodí a vzdelávacie a výchovné inštitúcie orientované na iné ulice a verejné príjazdové cesty - 3 metre; pre ostatné budovy - 0 metrov.
Maximálne výstupky za červenú čiaru častí budov, štruktúr konštrukcií.
V súlade s článkom 7 časti II týchto pravidiel: povolené: vo vzťahu k balkónom, arkierom, prístreškom - nie viac ako 3 metre a viac ako 3,5 metra od úrovne terénu.
Maximálna výška budov, stavieb, stavieb na území pozemkov.
Maximálna výška stavieb, stavieb, stavieb na území pozemku nachádzajúcich sa v zastavanom území nie je o viac ako 30 % vyššia ako priemerná výška existujúcich stavieb v štvrťroku, a to 30 metrov v zástavbe zast. plochy - nie je ustanovená), pokiaľ nie je na diagrame limitov pôsobenia urbanistických regulatívov uvedená iná hodnota z hľadiska maximálnej výšky budov, stavieb a stavieb. Zároveň, ak sa obmedzenia vzťahujúce sa na to isté územie zhodujú, platia minimálne limitné parametre s výnimkou prípadov umiestňovania miestnych dominant.
Minimálny podiel zelených plôch.
Tabuľka 4-2. Minimálny podiel zelene pre lokality s rôznym typom využitia.
|
Typ použitia |
Použite kód |
Minimálna plocha zelených plôch |
||
|
Obytné domy pre viac rodín |
23 metrov štvorcových na 100 metrov štvorcových. metrov celkovej plochy bytov v projekte investičnej výstavby na mieste |
|||
|
Záhrady, námestia, bulváre |
95% územia pozemku s rozlohou menšou ako 1 ha; 90% - s rozlohou 1 až 5 hektárov; 85% - s rozlohou 5 až 20 hektárov; 80% - s rozlohou viac ako 20 hektárov |
|||
|
Komplexy atrakcií, zábavné parky, aquaparky |
0 % plochy pozemku s rozlohou menšou ako 1 ha; 10% - s rozlohou 1 až 5 hektárov; 20% - s rozlohou 5 až 20 hektárov; 30 % - s rozlohou nad 20 hektárov |
|||
|
Nemocnice, ozdravovne, zariadenia sociálnej starostlivosti, zariadenia na rekreačné účely, zelené plochy, ktoré plnia špeciálne funkcie. |
10910;10940; 10950; 12600; 12510 |
60% rozlohy pozemku |
||
|
Dosh objekty, skoro a priemerný celkový obraz. (školy) |
50% rozlohy pozemku |
|||
|
Jednotlivé obytné domy, chaty, objekty stredného a vyššieho odborného vzdelávania; predmety telesnej kultúry a športu vrátane športových klubov; predmety rituálnej činnosti |
10100; 10200; 10810; 10820; 11030; 11040; 13800; 11010; 11020 |
40% rozlohy pozemku |
||
|
Verejné služby, poľnohospodárske zariadenia. využitie, dopravné zariadenia, špeciálne parky (zoologické záhrady, botanické záhrady) |
10400, 13100, 13200, 13300, 13500, 14200, 14500, 13000 11120 |
nie je nainštalovaný |
Pri vytváraní pozemkov obytných budov s viacerými bytmi možno časti priľahlých otvorených zelených plôch požadovaných týmito pravidlami (až do 30% ich plochy) prideliť na spojenie do samostatných pozemkov vnútroštvrťových verejných záhrad (záhrad).
Minimálny počet parkovacích miest.
Minimálny počet parkovacích miest na odkladanie jednotlivých vozidiel na území pozemkov - v zmysle čl. 10 časti II pravidiel: parkovacie miesto pre 20 lôžok, ako aj 1 parkovacie miesto pre 5 zamestnancov.
Minimálny počet miest na nakladacích a vykladacích priestoroch
Minimálny počet miest na nakladacích a vykladacích plochách na území pozemkov - v súlade s článkom 11 časti II pravidiel: sa určuje na základe: jedného miesta pre objekty s celkovou rozlohou 100 metrov štvorcových až 1500 metrov štvorcových a plus jedno miesto za každých ďalších 1500 metrov štvorcových celková plocha zariadení - pre obchodné zariadenia (kód 105), zariadenia verejného stravovania (kód 106), priemyselné zariadenia (kód 121), pre podniky na prvotné spracovanie, balenie poľnohospodárskych produktov a údržbu poľnohospodárskej výroby (oprava, skladovanie) (kód 131.2); jedno miesto pre objekty s celkovou rozlohou od 100 metrov štvorcových do 1250 metrov štvorcových a plus jedno miesto za každých ďalších 1250 metrov štvorcových celkovej plochy objektov - pre skladové objekty (kód 122).
Minimálny úložný priestor
1. Minimálny počet miest na nakladacích a vykladacích plochách na území pozemkov sa určuje na základe: jedného miesta pre objekty s celkovou rozlohou od 100m2 do 1500m2 a plus jedného miesta miesto za každých ďalších 1500 metrov štvorcových celkovej plochy objektov - pre obchodné objekty (kód 105), zariadenia spoločného stravovania (kód 106), priemyselné zariadenia (kód 121), pre podniky primárneho spracovania, balenie poľnohospodárskych produktov produkty a údržba poľnohospodárskej výroby (oprava, skladovanie) (kód 131.2); jedno miesto pre objekty s celkovou rozlohou od 100 metrov štvorcových do 1250 metrov štvorcových a plus jedno miesto za každých ďalších 1250 metrov štvorcových celkovej plochy objektov pre objekty skladu (kód 122).
2. Plocha odstavných plôch na uskladnenie (technologického kalu) nákladných automobilov je stanovená na 95 metrov štvorcových na vozidlo (vrátane pojazdu); keď parkovacie plochy priliehajú k vozovke ulíc a príjazdových ciest a pozdĺžnemu usporiadaniu automobilov - 70 metrov štvorcových na auto.
Maximálna výška plotov pre pozemky obytnej zástavby
Maximálna výška plotov pre pozemky obytnej zástavby - v súlade s článkom 13 časti II týchto pravidiel: pozdĺž rýchlostných ciest - 2,5 metra; pozdĺž ulíc a príjazdových ciest - 1,8 metra; medzi susediacimi stavebnými pozemkami - 1,8 metra bez dohody s priľahlými užívateľmi pozemkov. Viac ako 1,8 metra - po dohode s užívateľmi priľahlých pozemkov. V obytných oblastiach môže byť prekročená výška 1,8 metra za predpokladu, že to nenaruší objemové a priestorové charakteristiky okolitých budov a krajiny, normy slnečného žiarenia a prirodzeného svetla.
Maximálna trieda nebezpečnosti
Maximálna trieda nebezpečnosti (podľa sanitárnej klasifikácie) objektov investičnej výstavby nachádzajúcich sa na území zóny je V (s výnimkou autobusových staníc a vnútromestských dopravných zariadení) Pravidlá pre využitie územia a rozvoj Petrohradu rozlišujú viac. viac ako 100 druhov povoleného využívania pozemkov. Odborníci na realitný trh však vymenúvajú podstatne menej segmentov trhu s pôdou. Charakteristiky pozemkov, ktoré spôsobujú ich ďalšiu odlišnosť, sú uznávané ako cenové faktory, ktoré ovplyvňujú cenu objektu v rámci podobnej skupiny, segmentu.
Segmenty pridelené trhom podľa funkčného účelu zahŕňajú pozemky určené na použitie podľa:
Realizácia letných chát a záhradníctva nižšej triedy;
Obytné nízkopodlažné budovy (radové domy a chaty);
Obytné výškové budovy;
vývoj hotelov;
Výrobná a skladová funkcia;
parkovacie miesta;
Otvorené parkovisko a parkoviská;
Športové zariadenia;
Keďže hovoríme o segmentácii trhu, do skupiny investične neatraktívnych objektov patria pozemky určené na zástavbu so sociálne orientovanými objektmi a občianskou vybavenosťou. Pre účely analýzy najlepšieho a najefektívnejšieho využitia nehnuteľnosti typickým investorom je ďalšie členenie tejto skupiny bezvýznamné.
Pravidlá využívania pôdy a rozvoja Petrohradu tiež naznačujú možnosti využitia pozemkov, ktoré sú obmedzené v obehu alebo sú úplne stiahnuté z obehu. Pri výbere možnosti najlepšieho a najefektívnejšieho využitia nehnuteľnosti typickým investorom sa takéto pozemky neanalyzujú. Typy funkčného využitia študovaného pozemku prezentovaného v pravidlách využívania pôdy a rozvoja Petrohradu možno zoskupiť takto:
Tabuľka 4-3 - Typy povoleného funkčného využitia skúmaného pozemku
|
Možnosť rozlíšenia. využitie, špecifikované v pravidlách využívania pôdy a rozvoja Petrohradu |
Segmenty trhu com. nehnuteľnosť |
||
|
Na umiestnenie stravovacích zariadení |
Obchodovať |
||
|
Na prispôsobenie spotrebiteľských služieb (vrátane kúpeľov) |
Predmety predškolského, základného a stredného všeobecného vzdelávania (školy) |
||
|
Na umiestnenie predmetov stredného a vyššieho odborného vzdelávania |
|||
|
Na umiestnenie ambulancií |
|||
|
Na umiestnenie zariadení sociálneho zabezpečenia ... |
Podobné dokumenty
semestrálna práca, pridaná 5.8.2009
Výpočet opravných položiek na vyjednávanie pri oceňovaní rôznych druhov majetku. Analýza trhu s nehnuteľnosťami. Stanovenie hodnoty nebytových priestorov komparatívnym, nákladovým a výnosovým prístupom. Konsolidácia nákladových ukazovateľov do konečného hodnotenia hodnoty objektu.
test, pridané 20.04.2016
Základné pojmy realitného trhu, jeho segmentácia. Plánovanie a účtovanie nákladov na prevádzku nehnuteľnosti. Analýza marketingového prostredia spoločnosti OOO "Diol". Praktická aplikácia techník správy nehnuteľností, optimalizácia foriem a metód.
semestrálna práca, pridaná 22.07.2011
Všeobecná charakteristika LLC "Centrum mesta nehnuteľností", analýza hlavných činností, oboznámenie sa s metódami personálneho plánovania. Metódy hodnotenia efektívnosti systému personálneho manažmentu. Zohľadnenie prvkov organizačnej štruktúry.
správa z praxe, pridaná 09.05.2013
Podstata, funkcie, metódy a úrovne správy majetku. Analýza trhu komerčných nehnuteľností v Samare. Stručný popis nákupného a zábavného centra "MegaCity", jeho zásady prenájmu. Analýza systému riadenia rozvoja komerčných nehnuteľností v podniku.
ročníková práca, pridaná 18.10.2011
práca, pridané 25.06.2012
Podstata, koncepcia a hlavné typy projektového manažmentu nehnuteľností. Koncepcia developerského projektu a hlavné črty správy komerčných nehnuteľností. Finančné a ekonomické opodstatnenie projektu. Analýza trhu komerčných nehnuteľností.
ročníková práca, pridaná 25.03.2011
Situácia na trhu komerčných nehnuteľností v Petrohrade. Vytvorenie koncepcie nového komplexu, zdôvodnenie jeho možného profilu a efektívnosti. Formát a určenie optimálnej lokality pre ubytovanie, ako aj výber a prilákanie nájomníkov.
test, pridané 28.06.2011
Oboznámenie sa s realitnou kanceláriou LLC "Victoria-SM". Druhy činnosti podniku. Princípy rozvoja organizácie v podmienkach trhu. Funkčné členenie organizácie. Monitorovanie okresu Kirovsky za priemerné náklady na byt.
správa z praxe, pridaná 11.10.2011
Správa objektov komerčných nehnuteľností na báze multifunkčných komplexov. Vytvorenie projektu polyfunkčného obchodného komplexu a projektu automatizovaného riadiaceho systému. Odhad celkovej ekonomickej efektívnosti.
Najvyššie a najlepšie využitie (HUE) nehnuteľnosti je najpravdepodobnejšie využitie nehnuteľnosti, ktoré je fyzicky možné, právne povolené, ekonomicky životaschopné, finančne realizovateľné a výsledkom je maximálna hodnota nehnuteľnosti.
Nehnuteľnosť je majetok, ktorý možno využiť viacerými spôsobmi. Keďže každý spôsob využitia nehnuteľnosti zodpovedá určitej hodnote jej hodnoty, potom sa pred posúdením vyberie jeden spôsob využitia, ktorý sa nazýva najlepší a najefektívnejší.
Posudok najlepšieho využitia odráža názor odhadcu na najlepšie využitie nehnuteľnosti na základe analýzy trhu. Pojem „najvyššie a najvyššie využitie“, ako sa používa v tejto správe, znamená také využitie, ktoré zo všetkých primerane možných, fyzicky uskutočniteľných, finančne prijateľných, riadne zabezpečených a právne prípustných využití vedie k najvyššej súčasnej hodnote pozemku.
Analýza najlepšieho a najefektívnejšieho použitia sa vykonáva kontrolou, či uvažované prípady použitia spĺňajú nasledujúce kritériá:
Legislatívna prípustnosť: Zvážte použitie povolené územnými nariadeniami, obmedzeniami súkromnej iniciatívy, nariadeniami o historických zónach a zákonmi o životnom prostredí.
Fyzická realizovateľnosť: Zváženie použitia, ktoré je v danej lokalite fyzicky realizovateľné.
Finančná uskutočniteľnosť: Zváženie toho, aké fyzicky uskutočniteľné a legálne povolené použitie prinesie vlastníkovi stránky prijateľný príjem.
Kritériom finančnej realizovateľnosti je kladná návratnosť investovaného kapitálu, t.j. výnos rovný alebo väčší ako náklady na kompenzáciu nákladov na údržbu, finančné záväzky a návratnosť samotného kapitálu.
Maximálna efektívnosť: Zváženie toho, ktoré z finančne realizovateľných použití bude generovať maximálny čistý príjem alebo maximálnu súčasnú hodnotu.
Prostredie, topografia pozemku umožňuje jeho využitie na výstavbu objektov rôzneho funkčného zamerania - administratívne, skladové, poľnohospodárske. Nevyžaduje si to dodatočné kapitálové investície, ktoré by kompenzovali fyzikálne danosti skúmaného územia (veľkosť a tvar, polohopisné a geografické danosti, inžiniersko-geologické a hydrogeologické pomery, dopravná dostupnosť a občianska vybavenosť).
Neboli identifikované žiadne zákonné podmienky, ktoré by obmedzovali charakter využitia – legislatívne, komunálne akty a regulačné požiadavky. V príslušnej časti nie sú informácie o predpokladaných zmenách predpisov, ktoré by výrazne ovplyvnili charakter užívania. Postoj miestneho obyvateľstva je vo všeobecnosti priaznivý.
Aby bolo možné správne použiť prístupy k hodnoteniu nákladov, ako aj odpovedať na otázku o vhodnosti ďalšej existencie vylepšení dostupných na lokalite, určenie najlepšieho využitia vylepšení dostupných na lokalite sa vykonáva v dvoch etapy:
Pre stránku ako zadarmo;
Pre web s existujúcimi vylepšeniami.
Táto analýza predpokladá, že pozemok je nezastavaný (alebo môže byť uvoľnený demoláciou existujúcich budov). Ocenenie pozemku za týchto podmienok je nevyhnutné pre správnu aplikáciu nákladovej metódy.
Analýza možností využitia stránky ako bezplatného
Pri určovaní najefektívnejšieho využitia pozemku ako voľného sa berú do úvahy:
Účel a povolené použitie;
Prevládajúce spôsoby využitia územia v bezprostrednej blízkosti posudzovaného pozemku;
Perspektívy rozvoja územia, v ktorom sa pozemok nachádza;
Očakávané zmeny na trhu s pozemkami a inými nehnuteľnosťami;
Súčasné využitie pozemku.
Voľba variantu najefektívnejšieho využitia pôdy sa však môže uskutočniť medzi variantmi, ktoré sú fyzicky možné, ekonomicky opodstatnené, vyhovujúce požiadavkám legislatívy, finančne realizovateľné a v dôsledku ktorých je predpokladaná hodnota hodnota pozemku bude maximálna (princíp čo najefektívnejšieho využitia).
Ak hodnota voľného pozemku prevyšuje hodnotu nehnuteľnosti s úpravami, najlepším a najefektívnejším využitím by bolo využiť pozemok ako voľný. V tomto prípade je však situácia iná. Stavba ako celok ako jeden kus nehnuteľnosti určite prevyšuje hodnotu pozemku. Navyše, oceňované priestory sa nachádzajú v budove patriacej rôznym vlastníkom, a preto je vlastník týchto priestorov obmedzený v možnosti samostatne užívať svoj podiel na pozemku. V nadväznosti na uvedené nemožno pozemok súvisiaci s predmetom posudzovania považovať za voľný. Preto odhadca analyzoval možné využitie lokality s existujúcimi zlepšeniami.
Záver: Poloha pozemku, ako aj celá infraštruktúra územia, robí z neho hospodárne využitie na rozvoj, komerčné objekty.
Analýza možností využitia posudzovaného objektu: Nebytový dom
Využitie ako výrobné a skladovacie priestory
Predmetom posudzovania je nebytový dom, ktorý obmedzuje možné varianty jeho využitia. Napríklad je neprijateľné používať priestory spojené s organizáciou výroby, ktorých technologický proces je tak či onak spojený so zvýšenou hladinou hluku, vibrácií, škodlivých emisií a nebezpečenstvom požiaru. Využitie priestorov ako skladu je z pohľadu finančnej efektívnosti úplne neopodstatnené. Príjem z prenájmu skladových priestorov je výrazne nižší ako zodpovedajúci príjem z jeho využívania ako obchodných alebo kancelárskych priestorov. Preto by sa od takýchto prípadov použitia malo upustiť.
Využitie priestorov na podnikanie
Analýza trhu s nehnuteľnosťami ukazuje, že predajné ceny a nájomné za maloobchodné priestory sú vyššie ako za kancelárske priestory. Preto by takéto využitie mohlo byť efektívnejšie. Zároveň by sa pri výbere najefektívnejšieho spôsobu využitia malo vziať do úvahy, že využitie priestorov na umiestnenie plnohodnotného obchodu je spojené s vysokými nákladmi v dôsledku potreby výraznej prestavby a opravy. Okolitá infraštruktúra umiestnenia predmetu posudzovania je priemyselná, administratívna a veľkoobchodná vybavenosť. Ak teda vezmeme do úvahy, že predmetná nehnuteľnosť, hoci sa nachádza na frekventovanom mieste, nie je vhodná pre malý maloobchod, zdá sa finančná realizovateľnosť tejto možnosti pochybná.
Využitie priestorov ako komerčný objekt - administratívna budova.
Analýza trhu s nehnuteľnosťami ukazuje, že komerčná budova je oveľa pokojnejšou investíciou. Dopyt po obchodných priestoroch rastie spolu s ekonomikou. Dôvod, prečo surovinové, finančné a bankové štruktúry v súčasnosti aktívne investujú na trhu komerčných nehnuteľností, spočíva vo vysokej ziskovosti kancelárskych projektov. Kemerovo s vysokým investičným potenciálom pociťuje akútny nedostatok kvalitných obchodných priestorov. Vzhľadom na vyššie uvedené sa odhadca domnieva, že takéto použitie je najefektívnejšie.
Záver: Najlepším a najefektívnejším využitím posudzovaného objektu je teda využitie objektu ako administratívnej budovy.
Načítava...